Что должны знать жильцы многоквартирных домов Севастополя о деятельности управляющих компаний?

В задачи управляющей компании входит предоставление услуг по эксплуатации и ремонту многоквартирного дома, а также организационная деятельность в многоквартирных объектах. Работа любой управляющей компании регламентируется, прежде всего, пакетом документов, которые, в свою очередь, должны соответствовать нормам действующего законодательства. Давайте же разберемся во всех тонкостях данного вопроса.

Жильцы многоквартирного дома при создании ТСЖ определяют управляющую компанию, с которой впоследствии будет заключен договор по предоставлению услуг. Договорные отношения в данном случае предусмотрены и регламентируются Жилищным Кодексом Российской Федерации.

Рекомендуем инициативной группе жильцов предварительно ознакомиться с учредительными документами самой компании, а также с ее уставом.

Первый шаг для эффективного контроля работы управляющей компании – это заключенный между ТСЖ и УК договор

Объектом договора выступают услуги по управлению многоквартирным домом, предлагаемые УК и принятые жильцами. В них должны быть отражены как общие тенденции жилищного кодекса, так и преимущества, которые обещают гражданам взаимодействие с компанией.

Необходимо максимально конкретизировать все виды услуг, предоставляемые УК, без возможности двоякого их толкования в последующем, в случае возникновения конфликтных ситуаций.

Предоставляемые УК услуги можно разделить на два направления:

- услуги по эксплуатации и ремонту;

- услуги по организации управления.

При этом ремонтные работы, исходя из необходимости эксплуатации здания, делятся на текущие работы и капитальный ремонт. Необходимо, чтобы гарантия выполнения фигурировала в договоре. Если оба вида ремонта будут четко определены в договоре, то и контролировать их исполнение жильцам будет легче.

Важно понимать их различие:

- текущий ремонт направлен на сохранение имеющихся эксплуатационных характеристик здания, исключая возможность их ухудшения;

- капитальный ремонт направлен на качественное изменение эксплуатационных характеристик в сторону их улучшения.

Организационная деятельность УК заключается в следующем:

- контроль за своевременным и качественным предоставлением услуг соответствующих организаций по обеспеченности дома энергоресурсами (отоплением, электроэнергией, газом), водой, канализацией;

- планирование и организация ремонтных работ (привлечение подрядчиков, расчет сметы);

- расчет и прием платежей за предоставляемые услуги;

- рассмотрение обращений и жалоб жильцов.

Специальным пунктом необходимо оговорить постановку имущества дома на баланс компании, которая обязана надлежащим образом содержать и сохранять общее имущество.

Договором также определяется установленная к оплате сумма (возможность ее повышения, корректировки и т.д.), а также иные условия оплаты и сроки, в течение которых она должна быть осуществлена.

Несколько слов о стоимости услуг, предоставляемых УК. Несомненно, договор управления многоквартирным домом является основным правоустанавливающим документом, который впоследствии и регулирует отношения между собственниками и самой компанией, в том числе ценовые. Регулирование цен и тарифов по статье «содержание и текущий ремонт» должно происходить на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома.

При этом важно понимать, что цена по статье «техническое содержание и ремонт» в настоящее время не может быть общей для всех домов. Она определяется на основании дефектных ведомостей и смет на необходимые работы. На каждый дом она должна рассчитываться отдельно.

Обязательными являются пункты договора о правах и ответственности сторон, правовые последствия в случае неисполнения обязательств (пеня, штрафы), условия расторжения.

Срок действия договора оговаривается в самом договоре. Подписывают его уполномоченные на подписание лица с обеих сторон.

Договор составлен и подписан. Как добиться его надлежащего исполнения?

Прежде всего, это отчетность. Вся проделанная УК работа по выполнению своих обязательств должна быть подотчетна (плановые отчеты и по требованию жильцов). В них отражается не только объем выполненной работы, но и финансовые расходы.

Также компания обязана предоставлять информацию о начислениях и задолженностях жильцов, о санкциях за такую задолженность. В случае возникновения конфликтных ситуаций УК обязана предоставить информацию на внеочередном общем собрании жильцов.

Инициативный актив из числа жильцов дома также способствует надлежащему контролю, а, следовательно, и выполнению обязательств со стороны компании.

Что делать, если УК не исполняет своих обязательств?

1. Письменное обращение в УК с требованием необходимого выполнения обязательств, предусмотренных договором;
2. Запись на личный прием к руководству УК;
3. Имейте на руках доказательства ненадлежащего исполнения;
4. Если нет реакции, обращайтесь в жилищную комиссию. Для этого необходимо составить письменное заявление, указав, что было обращение в УК;
5. Жилищная комиссия поверяет изложенные факты, если есть нарушения – выносит предписание УК. При повторном отсутствии реагирования УК следует обращение в суд.

Ответственность

Кроме перечисленной выше ответственности предусмотренной договором, УК может быть привлечена к административной ответственности в виде:

- штрафа (пени, неустойки);

- взыскания убытков;

- компенсации морального вреда.

Если вы чувствуете, что ваша управляющая компания выполняет свою работу недобросовестно, советуем вам обращаться в юридическую компанию Севастополя, оказывающую соответствующие услуги жильцам домов. Помните, что квалифицированная помощь юриста не будет лишней на любом из этапов взаимодействия собственников квартир с управляющей компанией.