Рынок крымской недвижимости: неоправданный риск или правильные инвестиции


4203
 
 
Спрос на недвижимость в Крыму растет довольно высокими темпами. Так, согласно статистике, опубликованной на сайте Росреестра, на полуострове за январь - март 2016 г. было подано 136 027 заявлений на государственную регистрацию прав недвижимого имущества и сделок с ним, в том числе 109 033 заявления от физических лиц.

В I квартале 2015 г. заявлений было 50 368 (39 704 от физлиц). Всего за 2015 г. – 360 785 заявлений (288 603 от физлиц). По договорам купли-продажи (мены) на жилые помещения зарегистрировано в I квартале 2016 г. 9948 прав, что на 69,1% больше, чем в I квартале 2015 г. (5883 прав).

"На фоне общего уменьшения числа операций на рынке недвижимости в городах РФ у рынка крымской недвижимости хорошая динамика. За менее чем три года спрос увеличился примерно в 2,5 раза", – оценивают крымский рынок специалисты.

Сейчас в Крыму (на Южном берегу Крыма) 50% сделок купли-продажи недвижимости совершают жители Москвы, Санкт-Петербурга, Краснодарского края, а также Тюмени, Новосибирска, Нижневартовска и Екатеринбурга. После того как в Крыму начал работать Росреестр и рынок недвижимости стал доступен для совершения операций, около 90% всех сделок здесь совершали покупатели, на полуострове не проживающие. 
 
В основном, по словам риэлторов, спросом пользуются квартиры с черновой отделкой в новостройках. Инвесторы, появляющиеся на полуострове, рассматривают и коммерческие объекты (гостиницы, мини-отели, землю под строительство).

Одним из самых дорогих, по подсчетам аналитиков ЦИАНа, является жилье в Ялте - квадратный метр на вторичном рынке обходится покупателям в среднем в 99 200 руб. - на 3,5% меньше, чем год назад. Правда, за два года цены, номинированные в рублях, в Ялте и Севастополе поднялись с 35 000–50 000 руб. до 85 000–100 000 руб. за 1 кв. м.

Дешевле Керчь (60 33 руб. за 1 кв. м) и Феодосия (60 397 руб. за 1 кв. м).

В Ялте активно проходят сделки и в дорогом сегменте, от 150 000 руб. за 1 кв. м. Есть спрос на старые домовладения в центре – под новое строительство, на участки. Покупают участки либо свободные, либо со старыми домами, которых на полуострове большинство. Сотка стоит в среднем 500 000 руб., но в Ялте может быть и дороже 1 млн, в Севастополе можно найти предложения за 300 000-400 000 руб.

По данным «Миэль-франчайзинга», разброс цен на «домик у моря» летом 2016 г. – от 800 000 до 160 млн руб. В базах данных крымских офисов «В Севастополе», «В Симферополе» и «В Ялте» «Миэля» самое недорогое предложение – 793 000 руб. за дом площадью 40 кв. м на четырех сотках в 4 км от Черного моря, но рядом с озером (село Михайловка). Там же предлагается садовый домик 70 кв. м за 950 000 руб.

Самое дорогое предложение – вилла в Массандре за 227,5 млн руб.: 25 соток, два дома (373 и 166 кв. м) и два бассейна, 15 минут от берега и виды на море.

Вилла в Гурзуфе выставлена за 162,5 млн руб. (520 кв. м, 11 соток, бассейн с подогревом, до моря 550 м), дом в Ливадии – за 109,2 млн руб. (195 кв. м, 8 соток).

Став российским, жилье на ЮБК подорожало процентов на 30. Впрочем, не следует забывать, что цены реальных сделок могут отличаться в меньшую сторону.

После вхождения в состав РФ Крым оказался единственным регионом с долларовым рынком недвижимости. Например, в компании, строящей в Ялте «Резиденции «Дипломат», оценивают 1 кв. м нового элитного жилья на ЮБК в $6000–11 000, сумму сделки – в $700 000–800 000. 

Местные риэлторы считают, что цены на недвижимость здесь могут подрасти на 10-15% после окончания строительства моста через Керченский пролив (должен быть введен в эксплуатацию к концу 2018 г.) и общего улучшения инфраструктуры региона. 

По данным Росстата, всего в 2015 г. в Крымском федеральном округе было выполнено строительных работ на общую сумму более 5 млрд руб., что на 16% выше уровня 2014 г. (с момента вхождения Крыма в состав РФ).

Общая площадь жилого фонда полуострова в 2014 г. составляла около 49 млн кв. м: 40,5 млн кв. м приходится на Республику Крым,8,5 млн кв. м – на город федерального значения Севастополь. Обеспеченность жильем на одного жителя – 20,4 кв. м (в России – 23,7 кв. м). Чтобы выйти на среднероссийский показатель, необходимо увеличить жилищный фонд как минимум на 8 млн кв. м, – и это без учета решения вопроса ветхого и аварийного жилья.

За 2015 г. в Крымском федеральном округе было введено 354 200 кв. м жилья. В Краснодарском крае, который превосходит полуостров по площади и по населению всего в три раза, объем ввода жилья составил 4,6 млн кв. м, в 13 раз больше!

Общероссийский путь стимулирования строительства через субсидирование ипотечной ставки пока что в полную меру в Крыму не заработал. За период с III квартала 2014 г. по конец мая 2016 г. было заключено всего 450 ипотечных контрактов на общую сумму 939млн руб. Впрочем, объемы ипотечного кредитования возрастают от квартала к кварталу в геометрической прогрессии. Госпрограмма субсидирования ипотеки для новостроек по факту заработала только в конце января 2016 г. На данный момент в этой программе на территории Крыма участвуют два банка: РНКБ (Российский национальный коммерческий банк) и банк «Россия», по 2,7 млрд руб. на банк, по данным РАСКа. Однако льготная ставка распространяется только на объекты, которые возводятся и продаются в соответствии с ФЗ-214 «О долевом строительстве», а таких обнаружено всего 11. По программе субсидирования ипотеки было выдано всего27 кредитов на 41 млн руб. по состоянию на 1 июня 2016 г. Для сравнения: в среднем по России доля субсидированной ипотеки в общем объеме выданных ипотечных кредитов составляет 35%.

По мнению аналитиков, высокие цены как на вторичном рынке, так и на новостройки сдерживают потенциальных покупателей из Центральной России или северных регионов, которые могли бы подыскивать себе «на старость» жилье в более комфортном климате. Дороговизну новостроек аналитики объясняют в том числе достаточно высокой себестоимостью строительства. Крым и кавказское побережье относятся к сейсмоопасной зоне, большинство свободных земельных участков характеризуются сложным рельефом и инженерно-геологическими условиями. Стройматериалы в Крым доставляют через паромную переправу, что также сказывается на себестоимости.

Но не только строительные риски и цены сдерживают спрос. Одна из существенных проблем вложения в жилую недвижимость на территории Республики Крым заключается в том, что ее статус в составе РФ не признается украинскими властями, а у властей Республики Крым и ее регистрационных органов (Госкомрегистр, образованный в Республике Крым, действует с июня 2014 г.) нет доступа к сведениям украинского государственного реестра недвижимости (УГРН) по сделкам и правам, зарегистрированным до июня 2014 г.  Фактически регистрационная и кадастровая системы Республики Крым формируются сейчас с нуля. Правовая неопределенность – серьезный минус в глазах инвесторов.
 




4203


Теги: руб, крым, млн, недвижимость, жилье, рынок, сделка, строительство, квартал, ялта
Подписывайтесь на новости «!Nформер» в социальных сетях: ВКОНТАКТЕ | FACEBOOK | TWITTER

 


comments powered by HyperComments
 
как добавить свой twitter аккаунт?
ЛУЧШИЕ ТВИТЫ
@lentaruofficialLenta.ru
Патриотические уголки в женских консультациях Одессы вызвали недоумение в сети https://t.co/5InwWbJfq4
29·03·2017 19:29
@oncrimeaКрымский Портал
Феодосийские ветераны побывали на праздничном концерте в Симферополе #крым #новости #саки #город #власть #политика https://t.co/s9PeoJPy1p
29·03·2017 19:27
@oncrimeaКрымский Портал
В Феодосии стартует новый пилотный проект #крым #новости #саки #город #власть #политика https://t.co/eVXkUyGLRG
29·03·2017 19:27
@oncrimeaКрымский Портал
В Феодосии выявлены факты торговли в неустановленных местах #крым #новости #саки #город #власть #политика https://t.co/SzCw925NKX
29·03·2017 19:27
@oncrimeaКрымский Портал
Поселок Щебетовка посетила Комиссия по мониторингу готовности к курорт #крым #новости #саки #город #власть https://t.co/mxikHQ8uYB
29·03·2017 19:27