Активные застройщики надеются на лучшее...

Я в стройке уже работаю более 35 лет. Пять основных экономических финансовых кризисов, которые повлияли на стройку, я пережил, говоря сленгом, на своей шкуре, и впервые строители не упали», — сказал Хуснуллин.

Летом 2019-го российские девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу.

Нововведение направлено на обеспечение безопасности и надежности вложений средств граждан и сделало невозможным появление новых обманутых дольщиков.

Покупатель квартиры кладет деньги на эскроу-счет, а продавец (в нашем случае застройщик) может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре.

Услуги по открытию таких счетов оказывают банки, которые называют эскроу-агентами — они выполняют роль независимых посредников и следят за выполнением условий договора.

Механизм расчетов выстроен таким образом, что средства за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме.

В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы.

Вариант расчетов сделал невозможными ситуации, когда дольщик, заплатив девелоперу полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.

Застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов выдают банки. Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу являются источником дешевого фондирования по кредитам девелоперам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.

- Девелопер получает разрешение на строительство и открывает в банке специальный расчетный счет.

- Покупатель жилья подписывает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.

- Девелопер, банк и покупатель заключают трехсторонний договор о создании счета эскроу.

- Банк открывает покупателю счет эскроу.

- Застройщик и покупатель регистрируют ДДУ в Росреестре.

- Покупатель вносит деньги на счет эскроу.

- Деньги хранятся в банке, пока не будут выполнены прописанные в ДДУ условия.

- Девелопер вводит дом в эксплуатацию.

- После завершения строительства деньги со счета эскроу переводятся на специальный банковский счет застройщика.

- Покупатель оформляет жилье в собственность.

- Дольщик может открыть эскроу-счет в любом банке из перечня, опубликованного на официальном сайте Центробанка.

В этот список попадают банки, соответствующие критериям, установленным правительством. Чтобы открыть счет эскроу, покупателю жилья нужно предоставить в банк подписанный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В тексте ДДУ должно быть указано, что рассчитываться с девелопером дольщик будет через счет эскроу, который обслуживает выбранный им банк.

Стоит отметить, что, согласно информации аналитиков РНКБ, в Крыму отмечается сохранение высокого спроса на ипотечные кредиты – за три недели января банк выдал 1,3 млрд рублей, что соответствует показателям января 2021 года. При этом банк получил около 4 тысяч заявок на ипотечные кредиты – это на 15% больше, чем в декабре 2021 года и на 35% больше, чем в январе 2021 года.

Возникшую проблему, как говорят эксперты, могла бы решить реформа эскроу-схемы, предполагающая поэтапное открытие счетов для застройщиков. Подобный подход применяется в Германии и Чехии: средства со счетов выдаются частями, после завершения определенных этапов реализации проекта.

Отсутствие рисков для участников долевого строительства обеспечивает банковский контроль. При этом застройщик мотивирован выполнять каждый этап надлежащим образом и в срок, ведь таким образом он минимизирует объем привлекаемых заемных средств.

Как говорят эксперты, вопрос доработки системы давно назрел, оставить все, как есть, долго не получится. Ситуация на рынке жилой недвижимости все больше накаляется: в 2020 году цены на жилье в многоквартирных домах выросли на 12%, а в 2021 году – еще на 15-30%. В 2022 году рост продолжится и составит еще 10-15%, а вот спрос будет падать: ипотека уже практически исчерпала себя, совокупная задолженность населения по жилищным займам с начала этого года выросла на четверть, до 11,4 трлн рублей.

Как быть — решать государству! У правительства грандиозные планы по строительству жилья, а у граждан все меньше возможности приобрести «золотые» квадратные метры. Однажды цепочка «Государство-застройщик-покупатель» может разорваться, система эскроу-счетов рано или поздно даст сбой, а ситуация по своим масштабам окажется катастрофической. А надо ли нам, россиянам, это? Вряд ли...