18.02.2022 09:14
17151

Активные застройщики надеются на лучшее...

Активные застройщики надеются на лучшее...
Объем ввода жилья в среднем по России в 2021 году увеличился на 13%, а в 26 регионах рост оказался еще больше. Об этом сообщил в понедельник вице-премьер Марат Хуснуллин в интервью телеканалу «Россия-24».
«У нас 10 регионов, у которых объем [ввода жилья] ниже прошлого года. Остальные регионы все выросли, а 26 регионов сегодня превысили средний показатель. То есть мы выросли на 13% в среднем по стране, а 26 регионов выросли больше чем на 13%. По итогам 2021 года в целом в России был достигнут рекордный ввод жилья - 92,6 млн кв. м., вместе с тем, влияние коронавируса на строительную отрасль сохраняется.
Ковид продолжает являться очень серьезным сдерживающим фактором. Это и рост цен, и нарушение поставок, и люди постоянно болеют, и сбои производственных цепочек, и инфляция - это все влияет.
Это первый сложный экономический кризис, при котором стройотрасль не пострадала.
Я в стройке уже работаю более 35 лет. Пять основных экономических финансовых кризисов, которые повлияли на стройку, я пережил, говоря сленгом, на своей шкуре, и впервые строители не упали», — сказал Хуснуллин.
По данным Росстата, в 2021 году в России было введено 92,6 млн кв. м жилья, 49,1 млн кв. м пришлось на индивидуальные жилые дома. Для сравнения - годом ранее введено 82,2 млн кв. м жилья, из которых индивидуальное жилищное строительство составило 39,8 млн кв. м.
По словам вице-премьера, увеличение ввода жилья в эксплуатацию стало возможным за счет мер поддержки, которые были приняты в апреле 2020 года на совещании у президента Владимира Путина, в том числе благодаря льготной ипотеке на новостройки.
Стоимость квартир в новостройках выросла со 103,4 тысяч рублей за квадратный метр в конце мая до 157,5 тысяч рублей в августе. Цены на вторичное жилье в Севастополе выросли за этот период на 10% — со 122 тысяч рублей до 135,7 тысяч рублей за «квадрат». При этом средний показатель роста цен на вторичное жилье в других регионах России составил в среднем 4,5%.
Если учитывать специфику строительного рынка Крыма и Севастополя, то можно утверждать, что назад цены уже не вернутся. В то же время динамика индексации стоимости цен стройматериалов в 2022 году будет сильно ниже по сравнению с прошлым годом.
По статистике, доходы населения проседают с 2013 года, поэтому потребительская база рынка крайне слабая. Даже если покупатель — это кто-то в среднем или высшем сегменте, его доходы завязаны на основную часть населения. А платежеспособность этого населения оставляет желать лучшего.
Несмотря то, что правительство РФ намерено остановить рост цен на жилье, на рынке недвижимости зреет кризис.
У россиян, глядя на стремительно растущие цены на квартиры, все меньше возможностей покупать своё жилье. Застройщики остановить процесс не могут: города растут, объекты необходимо строить.
Заместитель гендиректора ДОМ.РФ Артём Федорко во время заседания Комитета Ассоциации банков России по ипотечному кредитованию и проектному финансированию сообщил о том, что доля проектов жилищного строительства с эскроу-счетами в начале декабря этого года в целом по стране превысила 75%.
Эксперты говорят, что в некоторых регионах показатель уже достигает 87%, а к концу 2022 – началу 2023 года на новую схему финансирования строительства многоквартирных жилых домов перейдут все компании.

Счет эскроу… Что это такое?

Летом 2019-го российские девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу.
Нововведение направлено на обеспечение безопасности и надежности вложений средств граждан и сделало невозможным появление новых обманутых дольщиков.
Счет эскроу — это специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обстоятельств.
Покупатель квартиры кладет деньги на эскроу-счет, а продавец (в нашем случае застройщик) может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре.
Услуги по открытию таких счетов оказывают банки, которые называют эскроу-агентами — они выполняют роль независимых посредников и следят за выполнением условий договора.
Механизм расчетов выстроен таким образом, что средства за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме.
В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы.
Вариант расчетов сделал невозможными ситуации, когда дольщик, заплатив девелоперу полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.
Застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов выдают банки. Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу являются источником дешевого фондирования по кредитам девелоперам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.
Вся модель финансирования строительства жилья с использованием счетов эскроу заключается в десяти шагах:
- Девелопер получает разрешение на строительство и открывает в банке специальный расчетный счет.
- Покупатель жилья подписывает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
- Девелопер, банк и покупатель заключают трехсторонний договор о создании счета эскроу.
- Банк открывает покупателю счет эскроу.
- Застройщик и покупатель регистрируют ДДУ в Росреестре.
- Покупатель вносит деньги на счет эскроу.
- Деньги хранятся в банке, пока не будут выполнены прописанные в ДДУ условия.
- Девелопер вводит дом в эксплуатацию.
- После завершения строительства деньги со счета эскроу переводятся на специальный банковский счет застройщика.
- Покупатель оформляет жилье в собственность.
- Дольщик может открыть эскроу-счет в любом банке из перечня, опубликованного на официальном сайте Центробанка.
В этот список попадают банки, соответствующие критериям, установленным правительством. Чтобы открыть счет эскроу, покупателю жилья нужно предоставить в банк подписанный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В тексте ДДУ должно быть указано, что рассчитываться с девелопером дольщик будет через счет эскроу, который обслуживает выбранный им банк.

Безопасность — это очень дорого!

Эскроу-схема гарантирует сохранность средств и нервных клеток тем, кто намерен купить квартиру. Но безопасность нынче стоит очень дорого. По словам специалистов, сегодня застройщики не заинтересованы в том, чтобы продать дольщику жилье дешевле. Строительные компании получают деньги из банка и то, что дольщик держит на эскроу-счете, пока мало интересует.
Более того, реформа привела к тому, что возникли дополнительные требования к застройщикам, перешедшим на работу с эскроу-счетами и продолжающим одновременно работать по старым правилам. Проблема, как считают эксперты, остро стоит перед компаниями, реализующими долгосрочные проекты освоения территорий. Возникающие трудности тормозят процесс строительства и ухудшают экономку страны.
В феврале Центробанк РФ в восьмой раз подряд повысил ключевую ставку, на этот раз сразу на 1 п.п. — до 9,5% годовых. По мнению экспертов, это неминуемо приведет к росту ставок по ипотеке, а заемные средства будут обходиться все дороже.
При этом у застройщиков нет гарантий, что после сдачи объекта, они смогут погасить кредит. Не факт, что к моменту завершения строительства, наберется достаточное количество дольщиков.
Даже если на эскроу-счетах окажется достаточная сумма, оперативно получить к ним доступ застройщик не может: сам процесс их раскрытия неимоверно затянут. И пока он идет, строительные компании продолжают обслуживать кредиты, что, безусловно, сказывается на конечной стоимости квадратного метра для потребителя.
Стоит отметить, что, согласно информации аналитиков РНКБ, в Крыму отмечается сохранение высокого спроса на ипотечные кредиты – за три недели января банк выдал 1,3 млрд рублей, что соответствует показателям января 2021 года. При этом банк получил около 4 тысяч заявок на ипотечные кредиты – это на 15% больше, чем в декабре 2021 года и на 35% больше, чем в январе 2021 года.
Возникшую проблему, как говорят эксперты, могла бы решить реформа эскроу-схемы, предполагающая поэтапное открытие счетов для застройщиков. Подобный подход применяется в Германии и Чехии: средства со счетов выдаются частями, после завершения определенных этапов реализации проекта.
Отсутствие рисков для участников долевого строительства обеспечивает банковский контроль. При этом застройщик мотивирован выполнять каждый этап надлежащим образом и в срок, ведь таким образом он минимизирует объем привлекаемых заемных средств.
Как говорят эксперты, вопрос доработки системы давно назрел, оставить все, как есть, долго не получится. Ситуация на рынке жилой недвижимости все больше накаляется: в 2020 году цены на жилье в многоквартирных домах выросли на 12%, а в 2021 году – еще на 15-30%. В 2022 году рост продолжится и составит еще 10-15%, а вот спрос будет падать: ипотека уже практически исчерпала себя, совокупная задолженность населения по жилищным займам с начала этого года выросла на четверть, до 11,4 трлн рублей.
Как быть — решать государству! У правительства грандиозные планы по строительству жилья, а у граждан все меньше возможности приобрести «золотые» квадратные метры. Однажды цепочка «Государство-застройщик-покупатель» может разорваться, система эскроу-счетов рано или поздно даст сбой, а ситуация по своим масштабам окажется катастрофической. А надо ли нам, россиянам, это? Вряд ли...
Подписывайтесь на наш телеграм-канал «БИЗНЕС Крым» https://t.me/businesskrim, чтобы быть в курсе всех новостей и событий!