21.07.2022 14:02
6996

Апартаменты: купить нельзя отказаться

Апартаменты: купить нельзя отказатьсяНа российском рынке недвижимости есть формат жилья, который занимает пограничное положение, — апартаменты. Они не являются жильем, в них нельзя прописаться, собственники сталкиваются с дефицитом инфраструктуры, однако такие объекты все равно пользуются популярностью из-за более низких цен.
Так, разница в цене достигает 15–20% (а иногда и 30%) за квадратный метр, и возможность реализовать смелые дизайнерские решения.
Апартаменты в России появились в начале 2000-ых годов в старых особняках Москвы и Петербурга. После их модернизации оформить помещения как квартиры было нельзя, однако удобное расположение и возможность переделать объект под премиальный лот привлекали отдельных покупателей. В дальнейшем, особенно после возведения основного ядра делового центра «Москва-Сити», строительство апартаментов вышло на новый уровень и распространилось по регионам.
Самый сложный вопрос, который вынужден решать покупатель апартаментов, это их правовой статус. В законодательстве помещения такого класса не рассматриваются, как отдельный вид недвижимости.
Так, еще в 2011 году Министерство спорта и туризма, выпустив приказ №35, определило апартаменты как номера высшей категории, расположенные в гостиницах, санаториях, домах отдыха и других зданиях, отнесенных к коммерческой недвижимости.

Основная претензия к апартаментам — попытка представить такие объекты как полноценное жилье, хотя строительные нормы для квартир на них не распространяются.

В результате застройщики экономят на площади, оставляют будущих жильцов без социальной инфраструктуры (детские сады, школы), нарушают требования к инсоляции и другое. В апартаментах не получится зарегистрироваться. Исключение составляют квартиры, расположенные в гостиницах и отелях. Там есть возможность оформить временную прописку на 5 лет, но по истечении этого срока её придется продлевать, так как она временная.
Ипотека на апартаменты оформляется без проблем, но только на общих основаниях, скидки по льготным программам для жилой недвижимости на них не распространяются.
Также нельзя воспользоваться господдержкой и материнским капиталом.
Отметим и еще одну особенность апартаментов — на них не распространяются требования соблюдать тишину, вам предстоит терпеть выходки соседей и работы коммунальных служб по ночам.
На апартаменты не распространяются нормы СанПиН, установленные для жилых помещений. Некоторые застройщики пользуются этим, чтобы сэкономить средства на инсоляции, звукоизоляции и освещенности.
Еще одна неприятная особенность апартаментов — они облагаются налогом в 2% от кадастровой стоимости. Для сравнения — имущественный налог на обычную квартиру составляет 0,1–0,3%. На практике это выглядит следующим образом: за квартиру стоимостью 4 млн рублей хозяин платит 4 000 рублей в год, а за апартаменты, купленные за 5 млн, ежегодно придется выкладывать 20 000 рублей.
Стоимость коммунальных услуг рассчитывается по тарифам юридических лиц, которые выше, чем для жилых помещений напорядок. Так что приготовьтесь к астрономическим счетам за услуги ЖКХ.
Все это может измениться, если апартаменты приравняют к жилым помещениям. Но хотя о таких намерениях заявили еще в 2010 году, воз и ныне там.
Как сказал глава комитета Госдумы по строительству Сергей Пахомов, апартаменты не приравняют к жилью, они не попадут под действие Жилищного кодекса РФ.
«Никогда из власти никто не обещал перевода апартаментов в жилую недвижимость», — уточнил Пахомов.
Он также отметил, что есть предложение вывести апартаменты в отдельную категорию объектов недвижимости для снижения налогов, а право определять ставки предоставить регионам.
Министерство финансов РФ и Федеральная налоговая служба рассматривают возможность предоставления статуса самозанятых владельцам апартаментов, сдающим их в аренду, что позволит уплачивать в бюджет 4% от дохода вместо 6% по упрощенной системе налогообложения.
Сейчас владельцам такой недвижимости для ее сдачи арендаторам необходимо зарегистрировать ИП или ООО и выплачивать в виде налогов не менее 6%, если речь идет об упрощенной схеме налогообложения.
Справка
Доля апартаментов без элитного сегмента в общей структуре предложения на первичном рынке Москвы составляет 14,5% по итогам II квартала. В реализации находятся 7,3 тыс. апартаментов суммарной площадью 348,7 тыс. кв. м, а это 117 жилых комплексов (182 корпуса).
Подписывайтесь на наш телеграм-канал «БИЗНЕС Крым» https://t.me/businesskrim, чтобы быть в курсе всех новостей и событий!