Будущее кондо-отелей. Приживётся ли данный формат в Крыму?

В России набирает популярность новый формат курортных кондо-отелей, работающих под брендами международных гостиничных операторов. Так, в прошлом году был подписан первый договор управления кондо-отелем с международным гостиничным оператором Radisson Hotel Group, а к летнему сезону 2022 г. ожидается открытие первого брендированного кондо-отеля – Adagio Le Rond Sochi в Дагомысе.

Такие проекты на курортных территориях в ближайшей перспективе будут превалировать над проектами гостиниц классического формата.

За последние 2–3 года концепции более 85% всех гостиничных проектов на территории Краснодарского края, над которыми работала компания Cushman & Wakefield, — это имено кондо-отели. Данный вид бизнеса также развивается в Санкт-Петербурге, на Алтае и в Карачаево-Черкесии.

1. Собственники апартаментов пользуются ими самостоятельно (проживают в них или сдают в аренду третьим лицам) или, по своему выбору, передают их в управление управляющей компании. Такие апартаменты формируют номерной фонд кондо-отеля, за счет сдачи которого в аренду на гостиничном рынке инвестор получает прибыль, а УК – вознаграждение за свои услуги (к таким проектам, в частности, относятся вышеупомянутые комплексы YES, Vertical и Docklands).

2. Апартаменты приобретаются исключительно в инвестиционных целях с обременением – обязанностью передачи их в управление УК без права использовать инвестором апартаменты для собственного постоянного проживания, УК же использует переданные ей в управление апартаменты в качестве номерного фонда. Инвестор может временно находится в кондо-отеле строго ограниченное время.

Для того, чтобы кондо-отели второго формата показывали операционную эффективность, все 100% их номеров должны находиться под единым управлением. Если же остаются собственники, которые самостоятельно пытаются сдать апартаменты на открытом рынке, то вся бизнес-модель рискует развалиться из-за угрозы потенциального демпинга и невозможности прогнозировать результаты.

В классическом кондо-отеле все общественные, служебные и вспомогательные помещения, относящиеся к местам общего пользования, также делятся между частными собственниками, равно как и бремя их содержания. Девелопер может передать функции по управлению кондо-отелем УК, которая в том числе будет обеспечивать взаимодействие с собственниками, и фактически выйти из проекта, завершив продажи апартаментов.

Однако в российской практике распространена иная схема: девелоперы предпочитают сохранять в собственности доходоприносящие элементы инфраструктуры (рестораны и бары, конференц-залы, СПА и пр.), как с целью извлечения операционной прибыли, так и для сохранения возможности влиять на управление.

Операторы также часто требуют от девелопера сохранения за собой определенной части номерного фонда и коммерческих площадей в гостинице для того, чтобы обеспечить эффективное функционирование и контроль над управлением, а также сохранить интерес девелопера к проекту.

Привлечение в проект международного гостиничного бренда позволяет девелоперу выделить свой проект среди ряда других кондо-отелей, подчеркнув его позиционирование, высокое качество строительства и отделки, а также эффективность будущего управления, и, кроме прочего, подтвердить серьезность намерений самого девелопера.

Поэтому стоимость 1 кв. м апартаментов брендированного кондо-отеля с развитой курортной инфраструктурой превышает среднерыночную стоимость жилья сопоставимого класса в аналогичной локации в среднем на 20-40% (этому же способствует инвестиционный характер покупки апарт-недвижимости).

Животрепещущий вопрос ценообразования в настоящее время, как правило, решается путем определения достаточного уровня доходности инвестиций для обеих сторон – девелопера и покупателей апартаментов. Чем дороже продается 1 кв. м апартаментов, тем выше доходность строительных инвестиций для девелопера и ниже доходность инвестиций для покупателей (уровень будущих доходов кондо-отеля в данном уравнении является детерминированной величиной).

Исходя из практики Cushman & Wakefield, девелоперы считают достаточной операционную доходность апартаментов кондо-отеля на уровне процентов по банковским вкладам или немногим выше этого уровня (5–9% годовых на стабилизированный год работы актива).

На протяжении долгого периода времени международные гостиничные операторы не проявляли интереса к проектам кондо-отелей в России. В частности, их отпугивало отсутствие проработанной с юридической точки зрения схемы взаимодействия с многочисленными собственниками апартаментов, а также боязнь злоупотреблений со стороны собственников, что создает как экономические, так и репутационные риски для операторов.

Стоит также отметить непривычность формата кондо-отелей для россиян, отсутствие культуры соблюдения ограничений на права собственников такого инвестиционного продукта, а также отсутствие специального законодательства по этому типу недвижимости, которое бы защищало девелопера и оператора в операционный период.

Однако, как следует из практики международной юридической фирмы DLA Piper, тенденции изменились, и международные гостиничные операторы начинают участвовать в российских проектах кондо-отелей обоих форматов. Различные подходы к формированию данного продукта играют только на пользу рынку. Ближайшие пять лет покажут, какой из форматов будет более востребован рынком и окажется более стабильным с точки зрения удержания бренда и формирования инвесторам ожидаемой ими доходности.

В настоящее время уже разработаны юридические схемы, которые могут дать операторам достаточно уверенности в эффективном управлении отелем, в том числе за счет ограничения прав всех собственников номеров на пользование ими в собственных целях, в конечном счете, для их же блага. Но по-прежнему существуют определенные тонкости, связанные с законодательными пробелами регулирования подобных отношений и особенностями правоприменительной практики, которые приводят к теоретической возможности появления «проблемных» собственников, поведение которых, может привести к уходу бренда. Что в свою очередь приведет к существенному снижению стоимости квадратного метра апартаментов. Инвесторы должны быть заинтересованы в сохранении бренда в той же степени, что и девелопер.

Таким образом, кондо-отели могут послужить драйвером для развития туристического бизнеса. Но применима ли данная схема в Крыму? К сожалению, нет. Главная проблема, которая ставит крест на идее развития кондо-отелей, — это международные санкции. До их отмены ни одна иностранная компания не придет в Крым. Учитывая международную ситуацию, надеяться на отмену санкций в отношении Крыма просто нереально.