73.61p
87.04p
14:36
14.08.2020
7651
 

Что такое договор дарения и как правильно его составить?

 

Встройте "ИНФОРМЕР" в свой информационный поток, если хотите получать оперативные комментарии и новости:

Подпишитесь на наш канал в Яндекс.Дзен
Добавьте "ИНФОРМЕР" в свои источники в Яндекс.Новости или News.Google
Также будем рады вам в наших сообществах во ВКонтакте, Фейсбуке, Твиттере, Одноклассниках

Собственник недвижимости имеет законное право не только продать или обменять её, но и подарить. Дарение, без сомнений, является достаточно распространенным способом передачи имущества.
К дарению недвижимого имущества прибегают довольно часто в тех случаях, когда хотят передать родным или близким по договору дарения квартиру, дом или земельный участок.
Мотивы для выбора этого способа передачи недвижимости могут быть разными. Кто-то не хочет обременять своих близких проблемами, связанными с принятием наследства, особенно если в семье сложные отношения. Кто-то хочет передать права собственности на недвижимость при жизни дарителя. Случается и так, что договором дарения под разными предлогами подменяют договоры купли-продажи, ренты, со всеми вытекающими последствиями.
Процедура оформления передачи подаренного имущества достаточно проста, однако имеет ряд особенностей, о которых стоит знать заранее.
Дарение – это безвозмездная сделка. Даритель передаёт своё имущество одаряемому и не получает ничего взамен. Если в договоре есть указание на то, что бывший собственник получает какую-то материальную компенсацию (или ответную услугу), сделка может быть признана незаконной. В подобных случаях следует оформлять договор купли-продажи или обмена.
Дарение недвижимости оформляется договором дарения, часто в обиходе именуемым «дарственной».
В дарственной не должно содержаться условия о передаче объекта после смерти дарителя (вместо этого составляется завещание). В договор можно включить такие условия: о том, что недвижимость вернётся к дарителю, если он переживёт одаряемого.
О праве дарителя проживать в подаренной квартире в дальнейшем. О том, что недвижимость передаётся не сразу после подписания, а через определённое время или после какого-либо события. То есть это обещание дарения в будущем. В таком случае передача объекта оформляется актом приёма-передачи. При дарении после оформления дарственной он не обязателен.

Дарственная на недвижимость может быть от одного собственника или от нескольких, а также на одного или нескольких одаряемых. Может дариться недвижимость полностью или только доля в нём.
Сторонами договора дарения недвижимости могут выступать юридические и физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, за исключением случаев прямого запрета, предусмотренного законом.
Так, по закону дарителями недвижимости не могут быть:

- коммерческие организации в отношении коммерческих организаций;
- лица, находящиеся под опекой, т.е. не допускается дарение от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями.

Одаряемыми по договору дарения недвижимости, согласно нормам закона, не могут быть:

- работники образовательных и медицинских организаций, а также организаций, оказывающих социальные услуги, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (в случае, если дарителями выступают граждане, находящиеся в них на лечении, содержании или воспитании, супруги и родственники этих граждан);
- лица, замещающие государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности; государственные и муниципальные служащие; служащие Банка России (в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей).
Договор дарения составляется в свободной форме, но обязательно письменно.
Указывается суть сделки – то есть передача в целом или доли недвижимости в дар.
Данные об объекте: кадастровый номер, адрес, площадь, расположение на этаже. Его стоимость. Эта информация требуется для определения стоимости услуг нотариуса (если договор заключается через него) и размеров налога (зависит от одариваемого). О согласии совладельцев или супруга в тех случаях, когда оно требуется.

Одаряемый получает все права на принятую в дар квартиру. Он может в ней жить, может подарить, поменять, продать и т. д. Даритель распоряжаться недвижимостью уже не сможет.

При заключении дарственной потребуются следующие документы: паспорта, выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы на недвижимость, кадастровый паспорт (выписка из ЕГРН о технических характеристиках объекта).
Согласие на сделку в тех случаях, когда оно необходимо (если передается в дар совместно нажитое имущество супругов, оформленное на ком-то одном из них). Затем составляется и подписывается договор дарения. Если дарится доля или одаряемый – несовершеннолетний, обязательно нотариальное заверение.
В остальных случаях можно обойтись и без нотариуса. Если оформляется акт приёма-передачи квартиры при дарении, он подписывается в момент передачи. Если нет, то в тексте дарственной необходимо указать, что передача квартиры осуществляется по ней.

Даритель может включить в текст договора пункт о том, что он может проживать в квартире и после передачи её другому собственнику. Его прописка также сохраняется. Это право остаётся и при дальнейшей продаже недвижимости или сдаче её в аренду.

При оформлении дарения, в квартире могут быть прописаны и другие люди, например, родственники дарителя. Если они не являются собственниками, их согласие не требуется. Но необходимо указать в договоре, сохраняют ли они право пользования жильём.

По общему правилу, если одаряемый умер раньше дарителя, объект включается в наследство, которое передаётся по завещанию или делится между наследниками по закону. Но можно включить в договор дарение условие, что в таком случае квартира вернётся к дарителю. Если же даритель умер до регистрации сделки, квартира считается его собственностью.
Соответственно, она переходит не к одаряемому, а к наследнику или наследникам.
Если права дарителя на предмет дарения ограничены определенными условиями (недвижимость является памятником истории и культуры, обременено договором аренды или найма и др.), все эти условия должны быть прописаны в договоре дарения. Важно понимать, что принимая объект недвижимости, ограниченный определенными условиями, одаряемый как новый собственник принимает их на себя (т.е. несет дополнительные расходы по сохранению памятника, становится стороной в действующем договоре аренды или найма и др.)
После того, как дар принят с определенными ограничениями, их наличие и вытекающие из этого последствия и расходы не могут являться основанием для признания сделки дарения недействительной.

Подарить можно не только объект полностью, но и долю в нем. Такие сделки имеют некоторые отличия от дарения недвижимости целиком. Обязательно нужно указать, какая именно доля дарится – как в процентном соотношении, так и по количеству квадратных метров.
Если это комната, тоже нужно указать, какая. С 3 июня 2016 года дарственная на долю квартиры или дома обязательно заверяется у нотариуса. Об этом говорят изменения в законе N 122-ФЗ от 21.07.1997.
Квартира может находиться в совместной или долевой собственности. Долевая собственность означает, что определено, какой именно долей владеет каждый. В этом случае собственник может свободно дарить её, не спрашивая согласия совладельцев и даже не уведомляя их.
При совместной собственности требуется согласие других владельцев. Оно оформляется и заверяется у нотариуса.

По общему правилу, если дарится недвижимость, находящаяся в совместной собственности, необходимо согласие супруга. Но это невозможно, если он является и одаряемым. Поэтому при совместной собственности придётся сначала провести раздел долей в квартире. Затем долю, принадлежащую одному супругу, дарить второму.
Право отказа от исполнения договора дарения, согласно закону, закреплено только за дарителем.

При этом отказ от исполнения договора дарения возможен только в отношении договора дарения в будущем.
В ст. 577 ГК РФ прямо перечислены случаи, когда даритель может воспользоваться этим правом. Так, даритель вправе отказаться от исполнения договора дарения в будущем, если после его заключения имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.
Кроме того, даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь, по тем же основаниям, что дают ему право отменить дарение (п.1 ст. 578 ГК РФ).
В отличие от дарителя, одаряемый имеет право отказаться не от исполнения договора дарения, а от принятия дара. При этом отказаться принять в дар недвижимое имущество одаряемый может только до момента государственной регистрации перехода права собственности, что приравнивается к расторжению договора дарения (ст. 573 ГК РФ).
После государственной регистрации права собственности на предмет дарения за одаряемым отказ от владения им может осуществляться только в форме новой сделки по отчуждению (обратное дарение, купля-продажа, мена).
Обязательно нужно зарегистрировать переход права собственности на квартиру в Росреестре (Севреестре). Только после этого ей можно свободно распоряжаться.
Понадобится уплатить госпошлину за дарственную – 2 тысячи рублей. Если новых собственников больше одного, сумма делится между ними. Зарегистрировать переход права собственности можно через МФЦ (письменная форма) или нотариуса (сделка через нотариуса).
Срок договора дарения квартиры, который прошел государственную регистрацию, является неограниченным.

При заключении договора дарения одариваемый обязан оплатить налог за полученный дар. Но если дарственная на родственника, то разница в том, что близкие родственники освобождаются от уплаты налога. К таким, по 217-й статье НК, относят: детей и родителей; бабушек, дедушек и внуков; братьев и сестёр, имеющих хотя бы одного общего родителя; усыновителей и усыновлённых; супругов.
Другие родственники, например, племянники и двоюродные братья и сёстры, платят налог на общем основании. Он составляет 13% от стоимости подаренной доли. Может учитываться инвентаризационная, кадастровая или рыночная стоимость. Она указывается в договоре.
Расторжение договора дарения возможно в двух формах: судебной и внесудебной. Если стороны договорились между собой, они могут оформить соглашение об отмене дарственной. Или же новый собственник может оформить дарение прежнему. Соглашение, как и дарственная, составляется письменно. Если дарение заверялось нотариально, отмену тоже нужно заверить.
Если сделка уже прошла регистрацию, необходимо зарегистрировать её отмену. Если согласие не достигнуто, но имеются веские причины для расторжения, придётся обращаться в суд.

В отличие от большинства гражданско-правовых договоров сделка дарения, по закону, может быть отменена по воле одной из сторон. Ст. 578 ГК РФ предоставляет дарителю (а в некоторых случаях — его прямым наследникам) право отменить дарение после его фактического исполнения. Таким образом, указанная норма позволяет дарителю возможность лишить одаряемого права собственности на недвижимость и аннулировать уже исполненную сделку.

Таким образом, дарственную можно аннулировать или отменить только по ограниченному набору причин. К ним относятся: смерть одаряемого раньше дарителя, но только если подобное условие записано в договоре. Насилие (или даже смерть) по отношению к дарителю от одаряемого. В случае смерти вернуть квартиру могут наследники. Если недвижимость была обещана, но к этому времени сильно ухудшилось материальное состояние дарителя. Не было получено согласие супруга или другого совладельца.
Собственник подаренной квартиры – несовершеннолетний. При неправильно составленном тексте договора дарения, в том числе описках, неточностях в данных и т. п. Во всех остальных случаях дарственная обратной силы не имеет, и вернуть квартиру обратно не получится.
Последствием отмены дарения является возврат подаренной вещи дарителю. Это возможно, если вещь сохранилась к моменту отмены дарения. В противном случае даритель не вправе требовать возмещения стоимости вещи в деньгах. Исключение составляют случаи, когда установлена вина одаряемого в том, что требование дарителя не может быть исполнено.

В гражданском обороте встречаются случаи, когда дарение недвижимости совершается между юридическими лицами. Подобные сделки имеют свои особенности и зависят от вида юридического лица.

Как уже упоминалось выше, ГК РФ содержит запрет на дарение в отношениях между коммерческими организациями (п. 4 ч. 1 ст. 575 ГК РФ), поскольку дарение противоречит сути взаимоотношений между субъектами предпринимательской деятельности.

Не является дарением и, следовательно, не подпадает под установленный запрет на дарение между коммерческими организациями:

- внесение вкладов акционеров в имущество акционерного общества или участников в имущество общества с ограниченной ответственностью;
- передача имущества от основной (материнской) компании к дочерней (или наоборот).
При этом сделка дарения недвижимого имущества (безвозмездная передача) между коммерческой и некоммерческой организациями не противоречит действующему законодательству. В этом случае коммерческая организация выступает в роли жертвователя, а само дарение носит характер пожертвования.
Дарение имущества юридическим лицом, которому это имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только с согласия собственника (п. 1 ст. 576 ГК РФ).
Помните, перед подписанием дарственной нужно решить, оформлять ли дарение или другую форму передачи, поскольку такая сделка почти всегда необратима.

Перед тем как заключать договор стоит обратиться в юридическую компанию Севастополя для консультаций. Это позволит снизить Ваши риски или получить разъяснения Ваших действий.
Мнение авторов и спикеров может не совпадать с позицией редакции. Позиция редакции может быть озвучена только главным редактором или, в крайнем случае, лицом, которое главный редактор уполномочил специально и публично.


 
 

Встройте "ИНФОРМЕР" в свой информационный поток, если хотите получать оперативные комментарии и новости:

Подпишитесь на наш канал в Яндекс.Дзен
Добавьте "ИНФОРМЕР" в свои источники в Яндекс.Новости или News.Google
Также будем рады вам в наших сообществах во ВКонтакте, Фейсбуке, Твиттере, Одноклассниках



7651