10.01.2023 11:55
15294

Что важно знать, кто планирует операции с недвижимостью в 2023 году

Росреестр опубликовал разъяснения по некоторым наиболее сложным проблемам, которые возникают при покупке и/или использовании недвижимости. Об этом сообщается в официальном письме ведомства.
Чтобы перевести земли садоводческого товарищества в земли ИЖС и оформить участок как для индивидуального жилищного строительства, необходимо изменить название объединения, а заявления в Росреестр подавать коллективно от всех членов товарищества.
При этом необходимо соблюсти следующий порядок действий:
- провести общее собрание и принять решение об изменении в уставе названия объединения на товарищество собственников недвижимости — ТСН;
- подать в Росреестр заявления об изменении вида разрешенного использования своих участков на земли для ИЖС и приложить к ним выписку из протокола собрания о переименовании общества в ТСН;
- устав сдать на регистрацию в ИФНС. К нему приложить расписки о сдаче в Росреестр заявлений об изменении вида разрешенного использования земель;
- принять решение об изменении в уставе названия объединения на товарищество собственников недвижимости — ТСН;
- подать в Росреестр заявления об изменении вида разрешенного использования своих участков на земли для ИЖС и приложить к ним выписку из протокола собрания о переименовании общества в ТСН;
- устав сдать на регистрацию в ИФНС. К нему приложить расписки о сдаче в Росреестр заявлений об изменении вида разрешенного использования земель.
При этом необходимо понимать, что обязательно должны быть соблюдены следующие условия:
- земли ТСН находятся в населенном пункте;
- на всех участках есть жилые дома, сведения о них внесены в ЕГРН.
Еще одна важная проблема касается выдачи дубликата потерянной закладной. Напомним, что закладная — это именная ценная бумага, которую оформляет банк, когда выдает ипотеку. С 2018 года банки в основном применяют электронные закладные, но по старым кредитам осталось немало бумажных.

Когда кредит погашен, заемщик получает закладную по акту приема-передачи. В закладной банк ставит отметку о выплате кредита. На основании этой отметки Росреестр исключает из ЕГРН запись об ипотеке недвижимости — в течение трех рабочих дней.

Восстановить документ можно в таком порядке:
- банк составляет дубликат закладной;
- вместе с бывшим должником подает в Росреестр заявление о выдаче закладной и подготовленный им экземпляр закладной с пометкой «дубликат».
- Росреестр проверяет свою версию закладной с представленным дубликатом и, если все сходится, заверяет документ.
Дубликат закладной необходимо выдать банку, при этом не имеет значения, кто потерял закладную. До момента, пока в закладной не сделана запись о погашении кредита, ею владеет банк. Он должен поставить на закладной отметку о выплате кредита и отдать заемщику. Только после этого заемщик сможет прийти в Росреестр и снять обременение.
Что происходит с арестом недвижимости после признания сделки недействительной. Напомним, что совершенную сделку с недвижимостью можно оспорить в суде. Решение суда об отмене сделки считается основанием для применения последствий недействительности: в ЕГРН вносится запись о возобновлении права собственности за прежним владельцем.

Но бывает так, что, когда суд выносит решение, на недвижимости уже стоит арест или запрет регистрационных действий.

Запреты накладывают судебные приставы. Снять арест Росреестр самостоятельно не может, а суды в решениях об этом часто ничего не пишут. Как отмечают в Росреестре, регистратор не должен бездумно выполнять решение суда. Он обязан изучить его и саму ситуацию и оценить, не приведет ли утрата ареста к негативным последствиям, во избежание которых налагался запрет. Если есть сомнения, регистратор должен сделать запрос в суд или приставам, которые наложили арест.

Если таких сомнений нет или дали ответ, что все нормально, можно регистрировать обратный переход права собственности.

В Росреестр также обращаются люди, которые хотят зарегистрировать права на приватизированную недвижимость. В том числе, когда приватизация завершена до 21 июля 1997 года — даты вступления в силу закона о госрегистрации прав на имущество.
Права на недвижимость, которые появились до этой даты, считаются «ранее возникшими». Сведений о них в ЕГРН нет, но они юридически действительны. Согласно разъяснением Росреестра, в этом случае регистрацию следует считать подтверждением уже существующего права, то есть госпошлину платить не надо.
Однако, надо помнить, что регистрация должна быть только на тот объект и в том объеме, которые указаны в правоустанавливающем документе. Если владелец жилья одновременно приносит соглашение об определении долей и просит выделить их, то это обычная регистрация.
Можно ли поставить на кадастровый учет участок, если его границы пересеклись с лесом? Напомним, что земли лесного фонда учтены в специальном государственном реестре, на них нельзя строить жилые дома или заниматься садоводством.
Информация в ЕГРН может противоречить данным в реестре земель лесного фонда, то есть на местности границы участков пересекаются. Или же, по данным межевого плана, у участка категория, которая позволяет строить дом. Тогда приоритет отдается межевому плану: земли исключают из лесного фонда, а данные в реестрах приводят к единству.
В законе есть упоминание, что, если собственность на земельный участок зарегистрирована до 1 января 2016 года и теперь нужно уточнить границы, так как выявлено пересечение с лесом, это не должно стать препятствием для кадастрового учета уточненных границ.
Такое исправление Росреестр сделает, если представить межевой план. Но ничего не сказано про другой документ — карту-план. Это лесоустроительная схема с координатами границ. По ней и проводится межевание. Непонятно, можно ли исключить землю из лесного фонда на основании карты-плана.
Но только при условии, что его границы не пересекаются с границами смежных участков, данные о которых уже внесены в ЕГРН.
Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!