Четыре банка из первой десятки рассказали «Коммерсанту» об использовании в корпоративном сегменте эскроу-счетов. Такие программы существуют в Московском кредитном банке (МКБ), Совкомбанке и Сбербанке, в Промсвязьбанке (ПСБ) отметили единичные случаи.
В Сбербанке рассказали о расширении применения счетов эскроу за рамки долевого строительства на этапе строительства (214-ФЗ «О долевом строительстве»).
«В рамках пилотирования «Сбер» открыл более 230 таких счетов на сумму около 12 млрд рублей, в том числе первые сделки с кредитованием под эскроу вне 214-ФЗ на сумму 1,1 млрд рублей», — отметили в кредитной организации.
Механизм кредитования под эскроу включает специальную процентную ставку по кредиту для исполнителя, как это происходит для застройщиков: при размере депозита, равном кредиту, ставка рассчитывается как рыночное значение минус учетная ставка ЦБ. Если размер депозита больше кредита исполнителю — в зависимости от превышения ставка может опускаться до 0,1%, пояснили в Сбербанке.
Такой способ использовать эскроу-счета выгоден как банку, так и самому клиенту, отмечает директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Ксения Якушкина.
«В такой схеме банк не несет каких-либо дополнительных рисков, поскольку выступает лишь посредником, при этом он на время получает доступ к бесплатным остаткам на эскроу-счетах. Клиенты же получают защиту от невыполнения их контрагентом условий по договору», — сообщила она «Коммерсанту».
Эскроу-счета получили массовое распространение в рамках защиты дольщиков при строительстве жилья.
С июля 2019 года российские застройщики, работающие по схеме долевого строительства, обязаны использовать счета эскроу для взаиморасчетов. Банк является уполномоченным на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве.
Счет эскроу — это специальный счет, на котором учитываются и блокируются денежные средства, полученные от депонента (дольщика, в качестве которого могут выступать как юридические лица, так и индивидуальные предприниматели) в целях их последующей передачи застройщику (бенефициару) в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве. Банк выступает в качестве эскроу-агента.
Использование счета эскроу позволяет:
Процедура открытия счета и требования:
Счет эскроу открывается на основании трехстороннего договора банковского счета, который заключается между Банком, застройщиком и участником долевого строительства.Новая схема предполагает, что покупатель новостройки перечисляет денежные средства не застройщику, а на спецсчет в организации (агенте), аккредитованной Центральным Банком РФ. Эта организация выступает гарантом сохранности денег.
Как застрахованы эскроу-счета
Благодаря применению эскроу-счетов дольщики будут защищены от недобросовестного застройщика. Старая схема не могла обезопасить граждан, если девелопер не выполнил свои обязательства – в этом случае дольщики вынуждены были решать свои проблемы самостоятельно. Схема с применением эскроу-счетов не предполагает финансовых рисков для дольщика – в оговоренных законом случаях уполномоченный банк обязан вернуть гражданам их деньги. По аналогии с банковскими депозитами средства на счетах эскроу будут застрахованы Ассоциацией страхования вкладов на сумму до 10 миллионов рублей.
Что будет при банкротстве банка
Если банк обанкротится, застройщику нужно будет заключить договор с новым агентом, который откроет новый счет. На этот счет переведут застрахованные деньги.
Как вернуть деньги
Дольщик может вернуть деньги, которые хранятся на счетах эскроу, в трех случаях.
Первый: если застройщика признают банкротом и в отношении него начнется конкурсное производство.
Второй: если по решению арбитражного суда девелопера ликвидируют как юридическое лицо.
Третий: если застройщик не передаст объект долевого строительства в оговоренный срок.
Кто распоряжается эскроу-счетами
Средства, которые хранятся на эскроу-счетах, могут быть использованы для фондирования кредита девелоперу. Благодаря этому стоимость заемного финансирования для застройщика снизится. На сегодняшний день право на открытие счетов эскроу имеют 55 российских банков.
Когда застройщик сможет получить деньги
Застройщик получает деньги со спецсчетов, когда сдаст дом в эксплуатацию и право собственности как минимум на одну квартиру в нем будет зарегистрировано в Росреестре.
Банк может перевести средства со счетов эскроу либо на оплату обязательств девелопера по хозяйственным договорам (если такое условие есть в соглашении по проектному финансированию), либо напрямую застройщику, который уже после этого погашает свою кредиторскую задолженность по взятым на себя обязательствам для строительства объекта.