18.11.2023 00:04

Хотели как лучше: к чему приводит зарегулированность в жилищном строительстве

Более 28 тысяч обманутых дольщиков могут не получить свои квартиры в обещанный срок до конца 2023 года. Об этом сообщается в ответе Фонда развития территорий правительства РФ на соответствующий запрос депутатов Госдумы.

Как отмечается, речь идет, прежде всего, о домах, достройкой которых занимаются регионы. Так, 380 домов должны быть сданы не позднее декабря, но никаких работ на них не ведется.

По словам экспертов, это связано с тем, что власти регионов в приоритетном порядке продают участки земли под коммерческую застройку, вместо того чтобы передавать их для возведения жилья для обманутых дольщиков.

Напомним, что согласно закону 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» доступ в строительную отрасль был открыт всем желающим, как физическим и юридическим лицам.

Однако, это привело к тому, что многие строительные компании начали злоупотреблять доверием инвесторов, завышая свои возможности при привлечении средств инвесторов.

Это привело к тому, что был принят закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который вел понятия «застройщик», «объект долевого строительства», «целевой кредит (целевой заем)» и «проект строительства».

Но основным нововведением, на наш взгляд, стала обязательная регистрация в Росреестре объектов долевого строительства, при этом никто особо не обращал внимания на новые требования, предъявляемые к застройщику: «имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности».

Упорядочение рынка, регистрация каждого строящегося объекта, к финансированию строительства которого привлекались частные инвесторы (дольщики) – безусловная победа закона, но фактически это привело к сужению рынка, так как, ограничило число его участников.

Кроме того, по словам экспертов, злоупотреблений со стороны застройщика закон, так и не смог исключить. В первую очередь это связано с обесцениванием средств на эскроу-счетах и неутвержденной законом формой договора долевого участия.

Все дело в том, что застройщики регистрируют все строящиеся долевые объекты на фирму-прослойку с продажей в последующем по договору уступки. Таким образом, у крупного застройщика под каждый объект может быть разный инвестор, поэтому имеет смысл проверять каждый конкретный проект. И если инвестором выступает крупная компания или банк, вероятность того, что жилье будет сдано в срок, значительно выше.

Но ответа на вопрос, какой инвестор лучше нет, так как, маленькая компания, может выполнить принятые на себя обязательства, а большая, — завалить весь проект.

Кроме того, можно ли считать банки безупречными гарантами? Напомним, что по данным портала Banki.Ru, в течение срока, сопоставимого со сроком реализации среднего строительного проекта (3 года), в России прекратили свою деятельность в 2021-2023 годах 52 банка, а в 2018-2020 годах –159 банков.

Крен в выполнении закона 214-ФЗ о долевом строительстве привел к тому, что любая застройка попадает под понятие «малоэтажный жилой комплекс», то есть «совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории».

Как отмечает, член комитета по строительству Общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексея Жерихова закон 214-ФЗ фактически лишил возможности физических лиц осуществлять прямые инвестиции застройщикам, так как, нормами закона предусмотрено направление денежных средств строго на эскроу-счета банков, на котором они находятся до момента сдачи объектов инвестирования в эксплуатацию.

Как результат, добросовестные застройщики вместо того, чтобы использовать прямые инвестиции лиц, желающих вложить денежные средства непосредственно в стройку и тем самым получить специальную стоимость объекта инвестирования, вынуждены обращаться в банки для привлечения денежных средств, необходимых для осуществления текущих строительно-монтажных и отделочных работ.

То есть, строители частных домов должны оплачивать долю, причитающуюся банкам и застройщикам, а частная инициатива полностью подавляется. И все хорошее, что дал закон 39-ФЗ оказалось перечеркнуто в дальнейшем законом 214-ФЗ и другими, его развивающими и дополняющими.

Может быть пришло время исправить ситуацию?

Фото из архива «ИНФОРМЕР»

«ИНФОРМЕР»

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий! и в название канала закрепи новыую ссылку на канал