14.11.2022 12:12
18983

Ипотека за 1 руб. Что это за схема, кому она подойдет и какие могут быть опасности

Ипотека за 1 руб. Что это за схема, кому она подойдет и какие могут быть опасностиЦентробанк РФ неоднократно обращал внимание на опасность т.н. околонулевой ипотеки, которая угрожает стабильности банковского сектора страны. Напомним также, что Минстрой РФ уже договорился с основными застройщиками о постепенном повышении ставок по данным программам.
Но против этого решения выступают Ассоциации банков России (АБР), РССП и «Деловая Россия», которые считают, что меры регулятора по ее сворачиванию являются несвоевременными в данный период, так как приведут к серьезным проблемам для банков и застройщиков. Об этом сообщается в письме, отправленном на имя главы Центробанка РФ Эльвиры Набиуллиной.

Напомним, что «околонулевая ипотека», которую ее сторонники предпочитают называть «льготной ипотекой от застройщиков», была введена девелоперами и банками в 2022 году для поддержки строительной отрасли и ипотечного кредитования в условиях резкого падения спроса на покупку жилой недвижимости.

Банки выдают дешевые кредиты по экстремально низким ставкам (вплоть до 0,01%, тогда как по льготной программе она составляет 7%). Столь низкий процент достигается за счет завышения стоимости квартиры для покупателя (на 20–30%) и выплаты застройщиком банку этой разницы в составе комиссии для компенсации его выпадающих доходов, а также использования субсидируемой ставки от государства.
Но подписанты письма с этим утверждением не согласны. По их мнению, данное утверждение Центробанка не находит подтверждения статистикой — значительная часть компенсации банку уплачивается застройщиком за счет прибыли и не перекладывается в стоимость объектов недвижимости.
Подписанты также утверждают, что застройщики сегодня и так ограничены в возможности диктовать свои условия в ценообразовании на квартиры из-за высокой конкуренции в стройке.
По их словам, меры по введению повышенных надбавок (как предлагает Центробанк до 100%) для кредитов с низким первоначальным взносом не будут способствовать достижению заявленных целей регулирования, так как на рынке новостроек банки просто увеличат размер комиссии для застройщиков, а застройщики перенесут указанные расходы на покупателей через цену недвижимости. На вторичном рынке это сразу приведёт к удорожанию ставки по кредиту для заёмщиков с низким первоначальным взносом.

Эксперты считают, что наиболее оптимальным вариантом в системе регулирования сегодня станет ограничение минимального размера процентных ставок по ипотечным программам с субсидиями от застройщиков.

Участники рынка надеются, что Центробанком РФ будет принято сбалансированное решение по мерам для снижения имеющихся рисков, которое исключит критические негативные сценарии для строительной отрасли и избыточную нагрузку на капитал банков.
Впрочем, застройщики согласны на введение жестких мер по поводу «околонулевой ипотеки», однако, взамен они предлагают увеличить сумму кредита по ипотеке с господдержкой. Ведь, на кредит в 6 миллионов рублей в городах-миллионниках люди могут позволить себе только 1-комнатные.
Увеличение суммы кредита до 9-10 миллионов позволит задействовать в программе с господдержкой более семейный сегмент клиентов, которые выбирают 2-3-комнатные квартиры.

Однако, не стоит полагать, что речь идет конфликте между застройщиками и Центробанком РФ.

Многие застройщики также выступают против «околонулевой ипотеки». Так, например, президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Дмитрий Рубин заявил в интервью «Циан.Журналу» о том, что «околонулевая ипотека» — это пузырь на рынке недвижимости, критическая масса по нему уже набрана.
По словам Рубина, что в последние два года наблюдается тренд на госрегулирование ипотеки, что послужило основным триггером для роста цен на недвижимость.
«Рынок живет от кризиса до кризиса: мы помним проблемы 2014 года, когда доллар вырос до ста рублей, а ставки по ипотеке были 22%. Государство тогда не вмешивалось, рынок выруливал сам. Люди брали ипотеку под 18%, а потом бежали рефинансировать кредиты, так как ставки вскоре упали до 11–12%», — отметил Рубин.
Но все изменилось в 2020 год, когда государство уже начало поддерживать застройщиков, так как, если бы рухнул строительный сектор, то за ним последовал бы и банковский. Если в 2008 и 2014 годах речь шла о проблемах обманутых дольщиков, то в 2020 году – о крахе всей системы.
«Государство фактически вытянуло весь отложенный спрос на покупку недвижимости во время коронакризиса. И застройщики стали повышать цены, так как «первичка» с точки зрения размера ежемесячного платежа по ипотеке стала намного привлекательнее «вторички».
Думаю, господдержка продолжится. Но могу сказать, что я принципиально против этого. Есть невидимая рука рынка, и он должен регулироваться самостоятельно. Если случился кризис, значит, что-то было не так. Рынок всегда выстоит: недвижимость – это твердая валюта, и если сегодня цена упадет, то завтра она все равно поднимется.
Это «пузырчатая» схема (субсидированная ипотека под 0,1% от застройщиков): банк берет в залог квартиру, которая не стоит таких денег. Сейчас эту схему приостанавливают: критическая масса подобных кредитов уже набрана», — подчеркнул Дмитрий Рубин.
Между тем, на рынке появилась новая модификация «околонулевой ипотеки», — траншевая.
В траншевой ипотеке сумма займа делится на несколько частей, у каждой из них — своя кредитная ставка. Приобрести недвижимость по такой схеме предлагают пока только несколько застройщиков, среди которых группы компаний «Самолет», «А101», «Основа», «Страна Девелопмент» и «Мармакс».
Девелоперы отмечают, что траншевая ипотека выдается без увеличения стоимости самой квартиры, в отличие от кредитов с субсидиями от застройщиков со ставками около нуля процентов годовых.
Кроме того, новый вид ипотеки позволяет значительно сократить или даже свести к нескольким рублям ежемесячные платежи в первый год кредитования либо до ввода здания в эксплуатацию. Такой займ можно совмещать с классической ипотекой и программами господдержки — семейной ипотекой и ипотекой для IT-специалистов.
Однако, новый вид ипотеки уже вызвал озабоченность руководства Центробанка РФ.
«Действительно, это новый продукт. Мы сейчас внимательно анализируем все его последствия, так называемой «траншевой ипотеки». Он пока не получил широкого распространения. Но как мы видим риски, какие могут быть здесь риски? В первую очередь, это может быть риск для застройщика, потому что при такой траншевой ипотеке на эскроу-счет будет поступать меньшая сумма: только первоначальный взнос и эта совсем символическая — первый транш», — заявила глава Центробанка РФ Эльвира Набиуллина.
Она также отметила, что счет экскроу будет наполняться медленнее, чем при обычной ипотеке, но наполнение счетов-эскроу дает возможность банкам снижать ставки по кредитам застройщикам, потому что у них есть это обеспечение. И Центробанк видит, что кредиты застройщикам по этой схеме остаются гораздо ниже, чем в целом кредиты по корпоративному сектору.
«И поэтому это может увеличить ставку по кредитам по проектному финансированию. Второе, к чему это может привести: это может привести к повышенному спросу на жилье в виде объекта инвестирования. Это может быть, действительно, привлекательно, даже в спекулятивных целях в расчете на рост цен на жилье: могут люди и компании вкладываться с целью дальнейшей перепродажи.
И может возникнуть почти инвестиционный навес, и это может способствовать инфлированию цен на жилье, а это еще больше усилит разрыв между динамикой на первичном и вторичном рынках.
Мы сейчас это уже видим, и это может создавать проблему — такой разрыв между первичным и вторичным рынком для обслуживания ипотеки, потому что, когда людям нужно продать жилье, которое в залоге по ипотеке, оно будет на вторичном рынке сильно отличаться по цене, чем первичное жилье.
И, конечно, здесь возможен мисселинг — это недобросовестные продажи, когда люди естественным образом будут реагировать на низкую стоимость обслуживания кредита в первый период, пока жилье не сдано в эксплуатацию, и не полностью отдавать себе отчет о будущей стоимости обслуживания кредита.
Эти мы риски видим, но продолжим дальше анализировать, смотреть, как это будет развиваться и по мере необходимости принимать соответствующие решения в области регулирования», — подчеркнула Эльвира Набиуллина.
Опасения Центробанка вполне понятны, ведь именно сверхнизкая ипотека раздувает ценовой пузырь на рынке недвижимости. К чему это может привести хорошо видно на примере США, где в 2008 году разразился финансовый кризис. В погоне за прибылью американские банки выдавали ипотеку всем желающим, в рекордные срок доля ипотеки выросла до 50% банковских активов.
Однако, когда выяснилось, что большинство ипотечников не могут выплачивать даже не кредиты, а проценты по нему банковский сектор США начал разваливаться.
Финансовый кризис достиг таких масштабов, что правительство США презрев законы и постулаты капитализма, напрямую вмешалось в происходящее, выплачивая государственные деньги частным банкам, дабы избежать полного краха американской экономики.
Конечно же, в России ситуация далека от того, что происходило в США в 2008 году, но при дальнейшем продвижении околонулевой ипотеки можно оказаться и на пороге финансового краха.
И пострадают от него не только банки, но и застройщики. Именно поэтому меры, которые предприняты Центробанком РФ, а затем и Минстроем получили положительную оценку со стороны российских экономистов и финансистов.
Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!