65.62p
72.83p
01:20
24.08.2019
14823
 

Как самостоятельно продать квартиру в Севастополе: пошаговый план

 

Встройте "ИНФОРМЕР" в свой информационный поток, если хотите получать оперативные комментарии и новости:

Подпишитесь на наш канал в Яндекс.Дзен
Добавьте "ИНФОРМЕР" в свои источники в Яндекс.Новости или News.Google
Также будем рады вам в наших сообществах во ВКонтакте, Фейсбуке, Твиттере, Одноклассниках

 
 

Увас есть квартира и вы приняли решение ее продать. У вас возникает справедливый вопрос — как избежать ошибок и получить максимально выгодную цену. Однозначно, чтобы ответить на него, нужно использовать опыт профессионалов.

Я — Сергей Ярухин, директор "Центра недвижимости РК", занимающейся недвижимостью более 8 лет. У нас более 40 риэлторов, 2 юриста и 129 объектов недвижимости в доверительном управлении. Я знаю, как выгодно продать квартиру. Используя мои советы, сможете сделать это за несколько простых шагов.

Начинаем. Прежде чем выкладывать объявление, нужно сделать 3 вещи —  определиться с ценой, привести квартиру к «продажному» виду и правильно ее сфотографировать.

НИКОГДА! НИКОГДА не выкладывайте объявление с некачественными фото или вообще без них! Подробнее об этом чуть ниже.

ЦЕНА

Самое главное — найти правильную цену. От этого будет зависеть успех всего мероприятия. Цена должна быть реальной. То есть такой, чтобы за эти деньги нашелся покупатель, но и максимально высокой, чтобы не «продешевить». Очень сложный вопрос. Как его решить и определить свою «правильную» цену. И какие тут могут быть подводные камни.

Как правило, квартиру продавать жалко, вспоминаешь, сколько вложил в нее и хочется не потерять деньги, потраченные на ремонт. Если продажа при этом «не горит», обычно собственник решает подождать. Он думает так: «Что будет, если я поставлю свою квартиру подороже и «попробую попродавать»? 

Внимание! Это ошибка! Объясню почему.

Высокая цена привлекает звонки только от риэлторов. Они вам названивают, но реальных покупателей практически нет. Где они? Спросите вы. Они смотрят аналоги вашей квартиры - только дешевле.

Пример:

Рыночная стоимость квартиры — 4 260 000 рублей.

Но собственник решил продавать за 4 650 000 рублей (по причине - «мне столько  нужно», «я столько вложил» и т.д.)

Прошло три месяца, он понимает, что цена неадекватна и снижает ее на 5%. Теперь наша цена уже 4 417 500 рублей.

Но и это не рыночная стоимость. Квартиру не покупают. Уже и риэлторы практически перестали звонить… Через два месяца собственнику приходится снижать еще на 5%. Теперь у нас цена в рынке — 4 196 625 рублей. Но продажи опять нет. Почему?

Все покупатели объявление в интернете уже видели и решили, что раз объект не продался до сих пор, значит с ним что-то не так. Вот и не звонят теперь. Мы называем это термином – «объект замылился».

И вот, еще через два месяца нашелся покупатель, который предложил 3 700 000 рублей, деньги «на руках». И наш несчастный собственник уже согласен, потому что это первое РЕАЛЬНОЕ предложение, которое ему поступило.

Что мы имеем: прождали 7 месяцев, и вместо 4 260 000 рублей получили 3 700 000  рублей. Потери от неправильно выставленной цены – 560 000 рублей и 7 месяцев нервотрепки. Ай-ай-ай!

Вывод — ждать не выгодно! Если принято решение продавать, значит надо продавать, Вы согласны?

Теперь о самом главном — «как не продешевить». Нужно посчитать, сколько в действительности стоит квартира. Это называется рыночная стоимость. Вам нужно узнать стоимость подобных объектов (от — до) и выбрать максимально низкую отметку. Это и будет ваша продажная цена. Максимально высокая из реальных цен (ее можно немного увеличить, но об этом дальше).

Как посчитать? Не изобретайте велосипед, смотрите, как это делают профессионалы, мы умеем продавать. Вот наш метод определения правильной цены. Чтобы оценить собственную недвижимость, найдите ВСЕ существующие аналоги квартир (используйте схожесть по параметрам — район, тип дома, этаж, количество комнат).

Обзвоните все такие квартиры и узнайте сколько они стоят. Но необходимо учитывать, что стоимость в объявлениях обычно завышают, поэтому в вашем расчете могут быть погрешности. Можно воспользоваться и услугой нашей компании — мы совершенно бесплатно посчитаем среднерыночную стоимость вашей квартиры (у нас вы можете получить максимально точные данные — мы знаем реальные цены). Или нарисуйте такую таблицу:

 

Дальше — просто: хотите продать квартиру быстро (1-2 месяца), поставьте цену из верхнего места в списке. Есть время подождать 3-4 месяца, — выбирайте 2-3 место в списке. Вот и все. Как видите все просто, главное не ошибиться в расчетах.

Единственный минус данного способа – цены в интернете иногда могут сильно отличаться от реальных сделок. Поэтому, в зависимости от рыночной ситуации, такая оценка может быть не совсем точной. Крупные агентства недвижимости обладают о реальной стоимости проданных объектов, поэтому их оценки точнее.

Теперь поговорим о том, как сделать из Вашей квартиры «конфетку». И дорогую конфетку. Поговорим о предпродажной подготовке.

ПРЕДПРОДАЖНАЯ ПОДГОТОВКА

Если ваша квартира в состоянии «от строителей», смело пропускайте этот шаг и переходите к следующему, все и так хорошо. Нужно только убрать строительный мусор, вымыть окна и двери. Но если в квартире кто-то уже жил, то нужно навести марафет, чтобы завлечь покупателя, а это наша цель, не так ли? Задача такая же, как у прихорашивающейся женщины, — скрыть недостатки и подчеркнуть достоинства.

Только не надо делать ремонт! Ошибка - вложить кучу денег в ремонт, а потом пытаться отбить их при продаже. Нет, нет и еще раз нет! Напрасная трата средств.

Обратите внимание, что делают профессионалы. У нас, правда, есть преимущество —  мы можем посмотреть на вашу квартиру глазами покупателя. Попробуйте сделать также.  Уберите лишнее — снимите со стен любимые картинки, фотографии. Запомните: покупатель не должен чувствовать, что он у вас в гостях. Далее приводим в порядок квартиру и подъезд — моем и убираем.

Только представьте — генеральная уборка может прибавить квартире до 50 тыс руб. — у нас есть такие примеры. Мы эффективно используем такие методы «прихорашивания», специалисты даже показ назначают на такое время, когда подъезд смотрится максимально выигрышно. Используйте эти хитрости — и вот у вас уже совсем другая квартира, правда?

Теперь, когда конфетку мы сделали, последний решающий шаг — как эту конфетку правильно подать. Последний шаг перед вашей рекламной кампанией — качественные фотографии квартиры.

КАК ПОДАТЬ КВАРТИРУ НА БЛЮДЕЧКЕ С ЗОЛОТОЙ КАЕМОЧКОЙ

Сразу начну со статистики: наличие фото помогает продать объект на 4% дороже и на 20% быстрее.  Вывод — делаем фото! Только помните, что от его качества будет зависеть, прилетят ли покупатели на ваше блюдечко, как пчелы на мед или вообще не заметят ваш прекрасный товар. Здесь тоже свои хитрости.

Фотографии должны быть информативны, нужно показать на них все, что интересует нашего покупателя. Сейчас — время интернета, а значит покупатель не хочет ездить на каждый объект, который ему предлагается. Экономьте его (и свое) время. Сфотографируйте все помещения, причем с разных углов. Подумайте, что для вашего покупателя будет важно, что его заинтересует и покажите ему красивую картинку. Тогда он к вам приедет.

Ошибка — плохие фотографии. Они отпугнут покупателя. Только представьте, как он пытается разобраться в сумбурных картинках, которые идут не подряд. Бедный, бедный покупатель, как он должен понять, что вот этот кусок шкафа — продолжение шкафа, который он видел пять фотографий назад?

Еще несколько советов от профессионалов:

    1. Делайте больше снимков, с различных ракурсов, чтобы покупатель мог оценить все детали предстоящей покупки. Не жалейте кадров, пленочные фотоаппараты остались в прошлом. Что не нравится — потом можно удалить. Еще одна тонкость — чем меньше фотографий, тем больше покупатель будет подозревать что, вы пытаетесь что-то от него скрыть… Не пугайте его, он и так переживает.
Важный момент — правильное освещение. Покупателя заинтересует яркий и светлый интерьер. Считается, что лучшее освещение — боковое. Такие фотографии вызовут приятные впечатления. Выберите для фотосессии ясный безоблачный день. Темное время суток и вспышка — худшие враги хорошего объявления с фотографиями. Стоит ли говорить, что любительские камеры сослужат плохую службу.
  1. Профессиональные фотографы рекомендуют держать камеру на уровне груди.  Покупателя не заинтересует ваш потолок.
  2. Не фотографируйте проводку (шнуры питания, трубы и так далее), они не должны попасть в кадр. Также, наверное, не стоит фотографировать отраженного в зеркале себя любимого. И очаровательную собачку, наблюдающую за процессом. Представьте, что у вашего покупателя аллергия на животных, хорошие же возникнут у него ассоциации с  жильем.
  1. «Чем меньше на фото деталей, тем лучше оно выглядит», — говорят профессионалы. Перед съемкой наведите порядок, уберите лишнюю мебель, которая только украдет у недвижимости драгоценные квадратные метры. С глаз долой коллекцию раритетных бегемотов из шоколадных яиц и шкатулки для бижутерии (не будем говорить о сушилках, гладильных досках и чашках на компьютерном столе). Красиво застелите постель, протрите пыль на телевизоре. В ванной аккуратно сложите полотенца, оставьте душевую шторку открытой. На кухне уберите ненужную посуду в шкаф и еду. Одежду в прихожей спрячьте в гардероб. Уберите детские коляски, велосипеды. Долой вазы с искусственными цветами, детские поделки и шампунь. В общем, вы знаете что делать?
Хорошо бы сделать фотографии сантехники и труб, чтобы видно было их состояние. Но такие фото нужно делать очень и очень качественно. Обычно, это может сделать только профессиональный фотограф. Если Вы решите сделать самостоятельно — так же обратите внимание на общий вид, проверьте, что крышка унитаза закрыта, повесьте новые рулоны туалетной бумаги. Поверьте, эти мелочи очень сильно влияют на результат.
  1. Не пытайтесь на фото спрятать все недостатки. Когда покупатель приедет смотреть квартиру, он все равно все увидит. Как бы там ни было, на фото должна быть именно ваша квартира. Вспомните что бывает, когда люди знакомятся на специальном сайте, и при встрече видят не того, кто был размещен на фотографии в аккаунте.

Резюмирую, при продаже квартиры набор фотографий должен включать:

  • фото всех комнат;
  • фото подъезда (если он приличный);
  • вид из окна;
  • фото фасада дома;
  • детская площадка или другие инфраструктурные преимущества, если они есть.

КАК НАПИСАТЬ ОБЪЯВЛЕНИЕ ДЛЯ РЕКЛАМЫ

Есть типы людей, которые влюбляются в квартиру, увидев качественные фотографии. Другие любят почитать. Наша задача не упустить ни тех, ни других. Поэтому к  описанию нужно подходить серьезно.

СТРУКТУРА ОБЪЯВЛЕНИЯ

Каждое эффективное объявление имеет три основных элемента:

  • заголовок;
  • основной текст;
  • концовку.

Соответственно, всю необходимую и полезную информацию будем распределять по этим трём основным частям рекламы.

ЯРКИЙ ЗАГОЛОВОК — НАЖИВКА ДЛЯ КЛИЕНТОВ

У заголовка есть всего 1,5 секунды, чтобы привлечь внимание покупателя. Именно за это время происходит «задержка внимания», человек решает: читать дальше объявление или нет. Поэтому, чем ярче и интереснее будет заголовок — тем больше шансов, что покупателя заинтересует именно ваше объявление!

ОСНОВНОЙ ТЕКСТ — МАКСИМУМ ИНФОРМАЦИИ

Основной текст — это продолжение заголовка. Но задача у него уже другая. Необходимо превратить «первое впечатление» клиента в реальный интерес к тому, что вы рекламируете, а также побудить к действию — позвонить, осмотреть продаваемую недвижимость и… её купить!

ЗАВЛЕКАЮЩАЯ КОНЦОВКА

Постарайтесь закончить такой фразой, которая ненавязчиво, но уверенно подтолкнула бы к вам дорогого покупателя.

Вы можете захотеть ускорить сделку, тогда в объявлении появится фраза «Торг уместен». Внимание! Это ошибка! «Торг здесь неуместен», — говорил Остап Бендер. И мы с ним согласны. На этой стадии продажи —  нет. Запомнили? Никогда не пишите торг. Это чревато проблемами, хотя бы потому что у каждого свое понятие слова «торг». Вы, например, думаете, что можете скинуть 50 000 рублей, а ваш покупатель подумает о 50 000 рублей. Готовы отдать дешевле — ставьте сразу такую цену. Потом не торгуйтесь и отвечайте — «все недостатки учтены в цене», даже если покупатель будет (а он точно будет) придираться.

ГДЕ РАЗМЕСТИТЬ ОБЪЯВЛЕНИЕ

ИНТЕРНЕТ

Открою секрет — размещать объявления в интернете нужно не на всех досках подряд. Нельзя дать однозначный список, т.к. он регулярно меняется. Наши маркетологи советуют такой способ: зайти в браузере в режим «инкогнито» и в поиске Яндекса ввести «купить квартиру Севастополь». Именно по такому запросу и будет искать наш вариант потенциальный покупатель. Далее смотри на ТОП-10 досок в выдаче и подаем туда свое объявление. Такую же операцию можно сделать и с Google, так как выдача с Яндексом у них отличается. В идеале вес процесс повторить и для других запросов. Например, «Купить однокомнатную Севастополь», если Вы продаете «однушку».

И не забывайте вовремя производить «поднятия» (перевод объявления на первое место в поиске) и следить, чтобы недобросовестные риэлторы не стали размещать вашу квартиру по цене ниже (так, к сожалению, делают и очень часто)

СОЦИАЛЬНЫЕ СЕТИ

Представьте, что Ваша страничка в Вконтакте, Facebook, Одноклассниках — это прекрасный рекламный канал. Выложить объявление на собственные странички —  обязательно. Но, кроме этого, нужно разместить объявление в популярных севастопольских группах о недвижимости.

РАССЫЛКА ДЛЯ РИЭЛТОРОВ

С риэлторами работать не просто, но нужно, если ваша цель — продать и продать выгодно. Но с ними нужно работать правильно. Самое важное — запретить им «накидывать сверху». Почему это так важно? Покупатель смотрит, что вашу квартиру рекламирует весь город, да еще и по разным ценам, думаете это ему понравится?

Может быть, и другая ситуация также невыгодная для вас. Риэлторы ставят цену в рекламе ниже вашей. А потом убеждают вас продать дешевле, да еще и заплатить им комиссионные. 

Какой вывод — цена должна быть такой, как Вы назначили и на всех рекламных площадках она остается одинаковой. Значит, контролируйте не только свои объявления, но и объявления агентств. А лучше вообще избегайте таких недобросовестных риэлторов. Если все сделаете правильно, покупатели начнут торговаться между собой (кто из них купит), а не с Вами. А вы будете спокойно наблюдать как растет цена на вашу дорогую (во всех смыслах) квартиру.

НАРУЖНАЯ РЕКЛАМА

Не буду говорить много, просто знайте, что покупатели, пришедшие с рекламного баннера, — довольно частая ситуация.

РАСКЛЕЙКА ОБЪЯВЛЕНИЙ ПО СТАРИНКЕ

В век интернета, кажется нелепым, что квартиру можно продавать через уличные доски объявлений, но, как показывает практика —  такие сделки не редкость, поэтому зачем же  пренебрегать этим старым добрым методом.  Только расклейку делайте правильно:

  • не реже, чем два раза в неделю;
  • не менее 500 объявлений за один раз;
  • расклеивать нужно в промежуток между 15:30 — 16:30

Иногда с 2000 объявлений может прозвенеть всего один-два звонка, но от потенциальных покупателей. Так не будем от них отказываться.

ИЗВЕСТИТЬ ВСЕХ СОСЕДЕЙ

Да-да, соседи очень часто являются потенциальными покупателями. Причин на это у них может быть достаточно много. Но одна из самых частых — дети хотят поселить поближе к себе пожилых родителей. Чтобы о продаже вашей квартиры узнали все соседи нужно уведомить их через почтовые ящики, консьержей, ТСЖ. Распространить  цветные презентации. Это тоже работает.

Я рассказал сейчас о простых и доступных способах рекламы. А хотите перейти на  продвинутый уровень профессионалов? Добро пожаловать.

 «ЕСЛИ Я МОГУ ВСЕ СДЕЛАТЬ САМ, ЗАЧЕМ ТОГДА АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ?»

Такой вопрос нам задают часто. На первый взгляд, это действительно так. Или не так? Давайте разберемся. Для начала возьмем простой и понятный пример. Некто, совершенно не умеющий готовить, прочитал рецепт борща (пусть он будет с подробными инструкциями и красивыми картинками) и приступил к кулинарным изыскам на кухне. Насколько вкусным будет борщ, приготовленный с первого раза? Увы, первый блин, как говорится в пословице, комом. А если наш новоиспеченный повар прекрасно варит кофе или умеет печь штрудель, отразится ли это на результате?  Опять, увы. В лучшем случае борщ окажется съедобным. У профессионального повара всегда найдется пара фирменных секретиков, чтобы блюдо было необыкновенно  вкусным. Продажа недвижимости гораздо более сложный процесс. Но самое главное:

  • если неудавшийся борщ обойдется Вам в стоимость испорченных продуктов, то в случае с продажей квартиры ошибки стоят денег. Иногда очень больших денег. После примера с борщом, проанализировав все риски, и прикинув возможные выгоды, собственники квартир приходят к нам. Но, если у Вас есть желание поучиться на своей квартире продавать недвижимость — эта инструкция Вам очень поможет. Просто следуйте ей и избежите многих ошибок.

А вот несколько вещей, которые может сделать только профессиональный риэлтор:

  • Перезвонить покупателю после просмотра квартиры. Звучит абсурдно? Но это именно так. Если перезвонит сам собственник, то для покупателя это будет знаком поторговаться. То есть, один такой звонок может стоить 50 000-100 000 рублей. Агент может позвонить покупателю под предлогом показать другой объект и, заодно, расспросить про этот.
  • Иногда человек, купивший двухкомнатную квартиру, искал сначала однокомнатные и даже не подозревал, что может рассчитывать на большую квартиру. Но профессиональный агент предложил немного другой район, другой тип дома и убедил купить вашу двухкомнатную. Поэтому сколько бы вы не подавали объявлений, этот клиент никогда их не увидит, потому что ищет совсем другое.
Есть покупатели, которые искали квартиру полгода назад, разочаровались в предложенных вариантах и теперь очень вяло занимаются поиском. Они почти не смотрят доски объявлений и навряд ли увидят ваше. Но деньги у них на руках. Профессиональные компании добавляют таких покупателей в базу, которая называется CRM-система, и обзванивают их, когда появляются новые варианты.

Вот и все. Хеппи энд! Если следовали всем шагам и все сделали правильно, то в вашу дверь уже стучатся покупатели. Продажа квартиры — большая работа, и вы выполнили ее почти профессионально. Теперь ваша задача — позаботиться о законности сделки.

А если у вас возникнут вопросы (они обязательно возникнут, в одной статье невозможно рассказать про все нюансы), я и мои 25 специалистов к вашим услугам, плюс чашечка кофе.
Мнение авторов и спикеров может не совпадать с позицией редакции. Позиция редакции может быть озвучена только главным редактором или, в крайнем случае, лицом, которое главный редактор уполномочил специально и публично.


 
 

Встройте "ИНФОРМЕР" в свой информационный поток, если хотите получать оперативные комментарии и новости:

Подпишитесь на наш канал в Яндекс.Дзен
Добавьте "ИНФОРМЕР" в свои источники в Яндекс.Новости или News.Google
Также будем рады вам в наших сообществах во ВКонтакте, Фейсбуке, Твиттере, Одноклассниках



14823




 
 
новости без политики
как добавить свой twitter аккаунт?
ЛУЧШИЕ ТВИТЫ
@lifenews_ruLIFE.ru
Лайф публикует кадры с места гибели семьи под камнепадом в Дагестане: https://t.co/JAx5EiHPJM https://t.co/gKWCDbARrt
24·08·2019 00:03
@lentaruofficialЛента.ру
FinEst — проект подводного тоннеля, который должен связать Эстонию и Финляндию. Много лет он существовал лишь на бу… https://t.co/7gZD7QqwlU
23·08·2019 23:51
@anatoliishariiАнатолий Шарий
Так не менять людей, что ли? https://t.co/PVqvaj85ni
23·08·2019 23:24
@lentaruofficialЛента.ру
«Малышка зомби» — одна из лучших картин с Каннского фестиваля. Режиссеру Бертрану Бонелло удалось виртуозно объедин… https://t.co/OCyLtZgCaF
23·08·2019 23:05
@NickValuevВалуев Николай
Дипломатический триумф СССР

https://t.co/thQ9fS31Fb
23·08·2019 22:46