Как севастопольцу правильно перевести жилое помещение в нежилое

Теория и практика в качестве особой разновидности недвижимого имущества рассматривает нежилые помещения, которые не предназначены для проживания и к которым относятся производственные, административные и тому подобные помещения. На вопрос, что нужно знать собственнику жилого помещения, стремящемуся перевести его в нежилое, ответит данная статья.

Если жилые помещения используются исключительно для проживания граждан, то нежилые используются более широко. Так, в процессе осуществления предпринимательской, творческой, общественной деятельности эти объекты являются наиболее важными. Это обусловлено тем, что при осуществлении такой деятельности нельзя обойтись без офиса, производственного помещения, творческой студии. Среди нежилых помещений можно выделить те, которые пригодны для самостоятельного целевого использования (помещения для офиса) и вспомогательные помещения (лестницы, коридоры), которые также можно назвать помещениями общего пользования. Таким образом, можно говорить о жилых и нежилых помещениях только с точки зрения возможности или невозможности их использовать для проживания.

В качестве синонима нежилого помещения иногда используется понятие объекта нежилого фонда. Однако в федеральном законодательстве такое определение отсутствует. При отсутствии легального определения понятие «нежилое помещение» упоминается в правовых актах как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов Российской Федерации.

Так, согласно пункту 10 части 5 статьи 8 Федерального Закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся, в частности, такие дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества как назначение помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение. Поэтому целевое назначение помещения является превалирующим в определении его дальнейшего использования. Под нежилыми помещениями понимаются отдельные строения и их часть, не используемые для проживания граждан.

В соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Статьей 17 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 г.№ 25.

Жилищным кодексом Российской Федерации установлены условия для перевода жилого помещения в нежилое. Так, в соответствии со статьей 22 перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

В соответствии со статьей 23 Жилищного кодекса Российской Федерации для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) должен в установленном обратиться в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.

Статьей 3 Закона города Севастополя от 15.05.2015 г. №137-ЗС «О жилищной политике города Севастополя» установлено, что жилищное законодательство города Севастополя состоит из настоящего Закона, иных законов города Севастополя, а также принятых в соответствии с ними нормативных правовых актов Губернатора города Севастополя, Правительства Севастополя и иных исполнительных органов государственной власти города Севастополя. Пунктом 9 статьи 13 указанного Закона уполномоченные исполнительные органы государственной власти города Севастополя принимают в установленном порядке решения о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения. Таким уполномоченным органом является Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя, который в соответствии с подпунктом 3.3.4 пункта 3.3 раздела 3 Положения о Департаменте архитектуры и градостроительства города Севастополя, утвержденного Постановлением Правительства Севастополя от 12.09.2016 г. № 858-ПП осуществляет перевод жилых помещений в категорию нежилых и нежилых в жилые на территории города Севастополя. Порядок и процедура перевода жилого помещения в нежилое осуществляется в соответствии с Административным регламентом предоставления государственной услуги «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение», утвержденным приказом Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя от 30.12.016 г. № 179.

Согласно с указанным Административным регламентом № 179, который  определяет круг лиц, имеющих право на получение услуги, определяет сроки и последовательность административных процедур и административных действий по вопросу перевода жилых помещений в нежилые, заявителями, имеющими право на получение указанной услуги, являются собственники соответствующих помещений. От имени заявителя с заявлением о предоставлении государственной услуги может обратиться его представитель, действующий на основании доверенности, оформленной в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации:

• для представителя физического лица - нотариально удостоверенная доверенность;
• представителя юридического лица - доверенность, заверенная подписью руководителя и печатью организации.

Прием документов для предоставления государственной услуги осуществляется:

• Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя;
• Государственным казенным учреждением«Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в городе Севастополь».

Для получения указанной услуги, связанной с переводом жилого помещения в нежилое, заявитель должен обратиться в один из указанных органов с заявлением о предоставлении государственной услуги по установленной форме и прилагаемыми к нему следующими документами:

• заявление по установленной форме о переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение;
• правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
• план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
• поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);
• письменное согласие всех собственников жилого помещения, подлежащего переводу в нежилое (в случае, если за оказанием государственной услуги обратился только один из собственников жилого помещения).

Указанным регламентом установлен также перечень документов, необходимых для предоставления услуги, которые орган, предоставляющий государственную услугу самостоятельно запрашивает в государственных органах, органах местного самоуправления либо подведомственных государственным органам организациях и учреждениях, в распоряжении которых находятся указанные документы (сведения) с использованием межведомственного информационного взаимодействия, если указанные документы не представлены гражданином по собственной инициативе, а именно:

• правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
• поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.

Регламентом установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в приеме заявления и документов или отказа в предоставлении услуги. Так, основаниями для отказа в приеме заявления и документов являются:

• отсутствие одного или нескольких необходимых для получения государственной услуги документов, обязанность по предоставлению которых возложена на заявителя;
• отсутствие у заявителя соответствующих полномочий на получение государственной услуги;
• представление заявителем не надлежаще оформленных документов, (наличие исправлений, серьёзных повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание, отсутствие обратного адреса, отсутствие подписи, печати, фамилии, имена, отчества, адреса написаны не полностью, заявление и документы исполнены карандашом);
• заявителем не представлены оригиналы документов, необходимые для предоставления государственной услуги;
• представленные заявителем документы либо их копии являются нечитаемыми.

Основаниями для отказа в предоставлении услуги являются:

• не предоставление заявителем документов, обязанность по предоставлению которых возложена на заявителя;
• поступление в Уполномоченный орган ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в переводе помещения по указанному основанию допускается в случае, если Уполномоченный орган после получения указанного ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;
• предоставление документов в ненадлежащий орган;
• несоблюдение предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения;
• несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 13 указанного Административного регламента срок предоставления государственной услуги составляет 45 дней со дня подачи заявления и прилагаемых к нему необходимых документов.

Результатом предоставления государственной услуги является выдача уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение по форме утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 10.08.2005 № 502 «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение».

Взять на себя прохождение непростой процедуры перевода помещения и жилого в нежилое сможет юридическая компания в Севастополе, многолетний опыт которой позволяет выполнять любые задачи без потерь и в срок.