77.17p
91.78p
21:58
12.04.2021
15255
 

Как сложится судьба апартаментов в Крыму и Севастополе

 

Встройте "ИНФОРМЕР" в свой информационный поток, если хотите получать оперативные комментарии и новости:

Подпишитесь на наш канал в Яндекс.Дзен
Добавьте "ИНФОРМЕР" в свои источники в Яндекс.Новости или News.Google
Также будем рады вам в наших сообществах во ВКонтакте, Фейсбуке, Твиттере, Одноклассниках

Как сложится судьба апартаментов в Крыму и Севастополе
В законопроекте об апартаментах, который находится на рассмотрении в Совете Федерации, предполагается выделить их как новый вид помещений. В случае признания апартаментов жильем в них можно будет регистрироваться, а их покупатели будут защищены при банкротстве застройщика так же, как сейчас покупатели квартир.
Напомним, что апартаменты популярны в России, потому что стоят в среднем на 15-20% дешевле аналогичной по метражу и расположению квартиры. И обычно находятся близко к центру, в удобных с точки зрения транспорта местах. Но есть другая сторона вопроса. По действующим законам, они считаются нежилым помещением. Таким образом, законопроект предполагает решить эту проблему.
Однако на апартаменты нельзя распространить программу льготной ипотеки и государственные жилищные программы, а также участие в программе расселения аварийных зданий.
Останавливать строительство начатых проектов апартаментов никто не планирует. Апартаменты, которые соответствуют ряду требований, получат статус жилых помещений. Вопросы с уже построенными зданиями предлагается решить на уровне регионов. При этом тарифы на коммунальные услуги останутся такими же, как для нежилых помещений, собственники не смогут получать субсидии и компенсации на оплату ЖКУ.
Обсуждение правового статуса апартаментов в России ведется с 2016 года. В пояснительной записке авторы законопроекта подчеркивают, что «в последние годы данный сегмент активно развивается в крупнейших и крупных городах России».
По мнению авторов, необходимость его принятия заключается в том, что при возведении апартаментов застройщики не обязаны обеспечивать будущих собственников социальными объектами. Это позволяет снизить расходы и, следовательно, стоимость. Однако формирует дополнительную нагрузку на инфраструктуру городов.
В России существует только два формата жилья - ИЖС и многоквартирные жилые дома. Но многим покупателям апартаментов не очень-то нужна социальная инфраструктура, соблюдение уровня инсоляции и ряд других требований, обязательных для жилья.
Особенно это касается апартаментов, которые находятся в курортных регионах. Например, Крым и Севастополь. Во время туристического сезона прошлого года стоимость аренды могла превышать 200 тысяч рублей в месяц. А в некоторых апартаментах это было 50 тысяч в сутки. Соответственным образом, вырос и спрос на сами апартаменты, которые стали выгодным вложением капитала.
Между тем, принятие нового закона может поставить жирный крест на этих доходах.
Согласно статье 65 Водного кодекса РФ, ширина водоохранной зоны морского побережья составляет 500 метров, ширина прибрежной защитной полосы Черного моря составляет 50 метров.
На основании п. 4.2. Региональных нормативов градостроительного проектирования Республики Крым от 26 ноября 2020 года, в зоне развития рекреационного потенциала в границах территории 500-метровой зоны введены ограничения строительства многоквартирной жилой застройки.
В законодательстве уже определен правовой статус апарт-отелей, комплексов апартаментов именно как средств гостиничного размещения. И вышеупомянутые нормы не распространяются на апарт-отели. Но будут ли соблюдены эти нормы в новом законе? Как утверждают разработчики, в законе будут прописаны переходные положения, позволяющие застройщикам завершить проекты.

В то же время планирование новых проектов апартаментов может быть отложено, пока финальный статус такого типа недвижимости не будет определен. Обсуждаемый законопроект как раз и должен поставить точку в правовых взаимоотношениях муниципальных властей, застройщиков и собственников. Массовое появление апартаментов в России началось в начале 2000 годов в результате перестройки старых особняков в Москве.
Сейчас именно столица дает львиную долю всех имеющихся и проектируемых апартаментов.
Согласно законодательству существуют 9 основных отличий между квартирой и апартаментами.

Отличие первое: прописка.
С юридической точки зрения апартаменты не считаются жильем, поэтому документы на приобретение такой недвижимости не дают право собственнику прописаться там.
Что касается временной прописки, то тут не все просто: она возможна только в случае, если апартаменты официально являются гостиницей или отелем. В квартире же проживающие могут оформить прописку.
Отличие второе: социальная ответственность.
У застройщика при постройке нежилых помещений, каковыми являются апартаменты, полностью отсутствует социальная ответственность.
Закон не обязывает строительные компании возводить апартаменты в микрорайоне школы, поликлиники или рядом с прочими объектами социального назначения. Квартиры же должны располагаться в районах, где существует социальная инфраструктура.
Отличие третье: стоимость.
Цена нежилого помещения значительно ниже. Это связано с полным отсутствием у строительной фирмы социальных обязательств. Разница в стоимости зависит от города. Средняя разница в сумме между апартаментами и квартирой составляет 10%.
В настоящее время рассматриваются новые строительные нормы, в которых застройщиков апартаментов обяжут беспокоиться о социальных объектах. Такое нововведение сократит разницу в цене апартаментов и квартир до минимума.
Отличие четвертое: повышенная квартплата.
Из-за специфики помещения квартплата в нежилых помещениях выше.
Разница в тарифах за оплату следующая:
За канализацию выше на 10%.
За холодную воду выше на 10%.
За горячую воду выше на 22%.
За отопление выше на 22%.

Также существует оплата за инфраструктуру или территорию.
Некоторые апартаменты соединены с коммуникациями в городе не напрямую, а через фирмы-посредников. В этом случае тарифы за коммунальные услуги будут еще выше.
Отличие пятое: отсутствие субсидий.
Из-за того, что хозяева нежилых помещений не упоминаются в Жилищном кодексе РФ (ЖК), владельцы, имеющие доход ниже среднего или инвалидность, не имеют права пользоваться государственными скидками на оплату коммунальных услуг.
Отличие шестое: налоговая ставка.
Законодательная власть уже в ближайшем будущем планирует увеличить налоговую ставку на всю нежилую собственность (именно в эту категорию входят апартаменты) с 0,1 до 0,5 процента. При этом кадастровая стоимость для квартир составляет 0,1%.
Следовательно, разница станет действительно существенной, но собственникам, возможно, не придется платить в 5 раз больше.
Отличие седьмое: сложности с общим имуществом.
Жилищный кодекс обязывает владельцев квартир делить на равные площади технические помещения (подвалы, чердаки и т.д.), но ЖК не действует на нежилые помещения, что выливается в проблемы:
- Покупатель приобретает только квадратные метры, расположенные в самих апартаментах.
- Компания-застройщик является полноправным владельцем всех технических сооружений и инженерных сетей.
- Для того чтобы пользоваться чердаком или подвалом владелец жилья должен будет выкупить или арендовать их у застройщика.
Отличие восьмое: невозможность создать ТСЖ.
Так как апартаменты с законодательной точки зрения не включаются в категорию жилых помещений, то и создать товарищество собственников жилья (ТСЖ) хозяева не могут. ТСЖ – объединение владельцев жилых помещений для совместного управления помещениями и землей, находящихся в совместном владении.
В этом случае стоит обратить внимание на другие формы самоуправления. Например, простое товарищество, которое создается при заключении договора между жильцами.
Отличие девятое: отсутствие разрешения на перепланировку.
В случае с апартаментами актуальным является понятие «свободной перепланировки», поскольку эта недвижимость не является жилым помещением. Все ограничения относятся лишь к несущим конструкциям. Перепланировка квартиры проводится в разы сложнее, поскольку это жилая площадь.
Владельцам недвижимости придется согласовать проект с ведомствами, которые имеют отношение к перепланировке. Обязательными являются разрешение от пожарных органов и санэпидемстанции.
Плюсы и минусы апартаментов перед квартирой.
Преимуществами апартаментов являются:
- Приобретая подобный класс жилья, владелец экономит немалую долю сбережений на помещении.
- Свобода в переустройстве – отсутствие необходимости в разрешении на перепланировку позволяет менять оформление помещения по любой возможности.
- Для юридических лиц возможность создать в апартаментах фронт-офис для ведения важных переговоров.
Мнение авторов и спикеров может не совпадать с позицией редакции. Позиция редакции может быть озвучена только главным редактором или, в крайнем случае, лицом, которое главный редактор уполномочил специально и публично.


 
 

Встройте "ИНФОРМЕР" в свой информационный поток, если хотите получать оперативные комментарии и новости:

Подпишитесь на наш канал в Яндекс.Дзен
Добавьте "ИНФОРМЕР" в свои источники в Яндекс.Новости или News.Google
Также будем рады вам в наших сообществах во ВКонтакте, Фейсбуке, Твиттере, Одноклассниках



15255