21.07.2022 15:16
14674

Кто может пострадать от нововведений по выпискам ЕГРН и как это скажется на рынке недвижимости?

Кто может пострадать от нововведений по выпискам ЕГРН и как это скажется на рынке недвижимости?В июле текущего года принят закон, вводящий запрет на выдачу данных из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). С 1 марта 2023 года, когда документ вступит в силу, информацию, которую раньше мог запросить в Росреестре любой желающий, можно будет получить только после обращения к нотариусу или владельцу недвижимости.
В настоящий момент в законодательстве установлено, что «приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным». Наличие выписки из ЕГРН на момент проведения сделки свидетельствует о том, что покупатель проявил должную осмотрительность, проверил продавца и квартиру. После того, как новый закон вступит в силу, сделать этого покупатель самостоятельно уже не сможет.
Какие возникнут сложности?

Сначала покупателю нужно будет подписать предварительный договор, взять на себя обязательства заключить с продавцом основной договор купли-продажи, только после этого ему будет предоставлена возможность ознакомиться информацией из ЕГРН о правообладателе квартиры и зарегистрированных на ней обременениях. Такая конструкция может иметь для покупателя негативные последствия.

Получается, что он открывает сделку, не подозревая, работает он с собственником, который имеет право распоряжаться квартирой, или с каким-то другим лицом. При заключении предварительного договора передается задаток.

Если затем выяснятся какие-то моменты, не позволяющие заключить сделку, с возвратом денег могут возникнуть сложности. Как показывает практика, многие продавцы зачастую не знают, что на квартире наложено обременение или арест. Например, продавец мог погасить ипотеку, при этом банк до сих пор не снял с квартиры обременение.

Проводить сделку с такой квартирой до снятия обременения нельзя. Сегодня все такие моменты проясняются до совершения сделки, выявить их позволяет заказанная покупателем или представляющим его интересы риелтором выписка из ЕГРН. В дальнейшем покупатель сам получить эти данные не сможет.

Кроме этого, невозможность для покупателя самому получить выписку из ЕГРН может привести к росту случаев мошенничества с недвижимостью. Если продавец будет предоставлять на сделку бумажную выписку из ЕГРН, у покупателя уже не будет возможности ее проверить. Когда покупатель сам заказывал выписку в Росреестре, он получал информацию из официального источника. Стоит отметить, что сведения в выписке актуальны на дату ее выдачи. Сегодня на объекте нет обременений, а завтра на квартиру может быть наложен арест.
Такие проблемы выявлялись при повторном заказе выписки перед сделкой. Как правило, выписку из ЕГРН по объекту заказывали несколько раз, чтобы убедиться, что за время подготовки к сделке ничего не изменилось. Теперь сам покупатель заказать ее не сможет, а продавец может не согласиться предоставлять ее несколько раз . При обращении же к нотариусу эта услуга будет платной, что увеличит расходы покупателя при проведении сделки.

Также могут возникнуть проблемы с расчетами по сделкам с квартирами. В настоящий момент если квартира приобретается с помощью кредита, раскрытие аккредитива в банке происходит после того, как предоставляется выписка из ЕГРН, из которой следует, что право собственности на квартиру зарегистрировано на покупателя, а залог на квартиру зарегистрирован в пользу банка, выдавшего кредит.

Только после этого продавец получает деньги. Если банк не сможет удостовериться, что собственность перешла к покупателю, аккредитив он не раскроет. Возможно, механизм расчета в таких случаях будет проработан ближе к моменту вступления закона в силу.

Удлиняются сроки проведения сделок с недвижимостью. Сейчас сделку можно провести за один рабочий день. После того, как изменения вступят в силу, из-за дополнительных обращений за выпиской вся процедура будет занимать больше времени.

Помимо покупателей после введения запрета на получение данных из ЕГРН могут пострадать те, кто снимают жилье. До сих пор прежде чем подписать договор аренды, чтобы подстраховаться от мошенничества, арендаторы заказывали выписку из ЕГРН. Она позволяет убедиться, что тот человек, который сдает им квартиру, действительно ей владеет. Чтобы исключить случаи, когда мошенник снимает квартиру, после чего, выдавая себя за владельца, сдает ее еще нескольким арендаторам, собирает с них деньги и скрывается.

Еще один момент, который может серьезно осложнить запрет на выдачу данных из ЕГРН, - подача исковых заявлений в суды.

Если собственник узнает, что из-за действий мошенников он уже не является владельцем квартиры, собственность перешла к другому лицу, для защиты своих прав ему нужно обращаться в суд. Для составления искового заявления надо указать сведения об ответчике. В нем должны быть указаны фамилия, имя, отчество нового владельца квартиры, дата и место его рождения, данные СНИЛС, номер регистрационной записи регистрации права. Сведения об ответчике можно собрать только основываясь на информации о правообладателе из ЕГРН. Получить их сам бывший собственник квартиры уже не сможет, а нотариус для этих целей может сведения из ЕГРН не предоставить.

Видимо, сначала бывшему собственнику придется обращаться в полицию, чтобы узнать фамилию, имя, отчество ответчика. В результате составление обращения в суд может занять очень длительный срок. Наложить арест на квартиру до открытия судебного производства будет невозможно. Так что квартира за это время может сменить владельцев несколько раз.

Следовательно, нововведения затрудняет проверку недвижимости, но выход из этого положения тоже есть:

Первый вариант — это попросить продавца предоставить актуальную выписку из ЕГРН. По новым правилам правообладатель может получить полноценную выписку с указанием собственного ФИО и даты рождения.

Второй вариант — вам надо обратиться к нотариусу за удостоверением факта наличия сведений в ЕГРН. Правда, вы должны будете предоставить нотариусу доказательства, что у вас есть заинтересованность в получении выписки, например, предварительный договор купли-продажи с правообладателем. Либо к нотариусу вы должны обратиться вместе: правообладатель и покупатель.

Но бывают и такие случаи, когда собственник откажется давать вам доступ к данным о продаваемой квартире из ЕГРН, что делать в этом случае?

Если собственник отказывается предоставить вам документы, то это уже само по себе должно вас насторожить.

В законе прописан и ряд других случаев, когда информация о правообладателе необходима заинтересованному лицу для предъявления к правообладателю иска или для обращения взыскания на объект недвижимости.

Но в этом случае заинтересованное лицо должно представить доказательства наличия у него оснований для предъявления таких требований. И если наличие договорных отношений нотариус может проверить, то вопрос о наличии оснований для предъявления иска или обращения взыскания, как правило, связан со спором о праве.

Как нотариусы будут устанавливать, что имеются основания для предъявления иска, непонятно. И это может привести к большим проблемам как для покупателей, так и для нотариусов.

Если между получением выписки из ЕГРН и датой сделки — значительный временной промежуток, то на сайте Росреестра можно онлайн получить информацию об объекте недвижимости. Да, не будет указан правообладатель, но вы сможете сравнить дату регистрации права, указанную в выписке, и дату, указанную на сайте Росреестра. Если они совпадают, то, скорее всего, объект недвижимости всё ещё принадлежит продавцу.

В любом случае лучше получить выписку в день сделки. Или попросить об этом продавца, или обратиться к нотариусу.

Помните о возможности нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости. В этом случае нотариус значительную часть проверок берёт на себя. Однако в этом случае за счёт нотариального тарифа повышаются и расходы на сделку.

Согласно принятому закону, штампы о браке в паспорте можно не ставить. И это тоже затрудняет покупку жилья на вторичном рынке.

В этой связи неоднократно высказывались предложения изменить правила об оспаривании сделок супругами при неполучении их согласования на сделку с недвижимостью и предусмотреть, что такие сделки могут быть оспорены, только если другая сторона знала или должна была знать, что продавец состоит в браке.

В любом случае обязательно просите продавца предоставить нотариально удостоверенное заявление о том, что продавец не состоит в браке. Это не является гарантией, но может быть использовано в качестве одного из аргументов в случае судебного разбирательства.

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «БИЗНЕС Крым» https://t.me/businesskrim, чтобы быть в курсе всех новостей и событий!