Начнем с того, что заемщик может оформить кредит на покупку недвижимости или под залог той, что уже в собственности.
При этом необходимо понимать, что комнату или доля в квартире кредитуют не все банки. Главное требование: доля в праве общей собственности должна быть выделена в натуре, то есть оформлена по документам как комната.
Обычно покупку последней комнаты банки кредитуют при условии, что вся квартира перейдет в собственность заемщика. Ипотеку на выкуп последней доли, когда квартира полностью переходит в собственность заемщика, предлагают многие банки.
Обычно ипотечный кредит оформляют на 15—25 лет, но за этот период может многое измениться, например залогодателю придется менять залог.
Чаще всего так происходит, если заемщик:
- утратил право собственности на залог из-за физического повреждения объекта, например из-за капитального ремонта, сноса или реконструкции здания;
-хочет увеличить сумму займа, для чего предоставляет банку новый или дополнительный залог взамен текущего;
есть риск утраты права собственности, например залог стал предметом уголовного расследования или квартиру изъяли для муниципальных или государственных нужд.
Но бывают ситуации, когда залог не поменять, даже если для замены есть законные основания. Например, залог на имущество прекращается по решению суда, если залогодатель или залогодержатель грубо нарушили условия содержания залога. В этом случае залог по судебному решению переходит на торги, чтобы реализовать его, взыскать задолженность и закрыть кредит.
Поменять залог — значит изменить условия ипотечного договора. Это можно сделать только с согласия залогодержателя — банка. Действовать можно двумя способами.
Поменять залог в своем банке. Для этого узнайте у менеджера, возможно ли это. Если да, нужно будет написать заявление, чтобы в кредитный договор внесли изменения. Срок, в который банк рассмотрит заявление, зависит от его регламента — обычно не дольше 30 дней.
Если ваш банк не принимает доли в качестве залога, есть другой способ, а именно рефинансировать ипотеку в другом банке. Для этого нужно найти банк, который принимает доли, перевести туда ипотеку и сменить залог.
Здесь может быть две схемы:
- поменять залог при переходе в новый банк — есть банки, которые это делают;
- если банк рефинансирует ипотеку на ту недвижимость, на которую заемщик изначально получал кредит, можно поменять залог после того, как станете клиентом нового банка, и тот наложит обременение на квартиру.
Напомним, что большинство банков не занимаются оценкой самостоятельно — передают эти полномочия аккредитованным оценочным компаниям.