«Сейчас самым распространенным видом обременения является ипотека. Безопаснее всего в таком случае является схема, когда продавец погашает кредит до продажи, хотя бы за счет кредита, который потом сможет закрыть за счет полученных денег с жилья. Однако бывают разные предложения.
Например, продавец уведомляет покупателя об ипотеке и просит его, для снятия обременения, передать денежные средства в качестве аванса. В таком случае есть риск, что продавец окажется недобросовестными и просто заберет деньги», — заявила Гончарова.
О факте наличия обременения можно узнать из выписки ЕГРН или уже при регистрации права собственности.
«Поэтому, если у покупателя нет возможности до заключения предварительного договора купли-продажи получить выписку из ЕГРН на приобретаемое недвижимое имущество, я рекомендую согласовывать в договоре минимальный размер авансового платежа по договору, минимизировав тем самым возможные потери», — отметила Гончарова.
Есть еще одна проблема, которая возникает при покупке недвижимости, — это запрет на отчуждение и совершение регистрационных действий.
О таком обременении обычно предупреждают сразу или же его можно выяснить по выписке ЕГРН. Также важно знать, не является ли продавец квартиры фигурантом действующего или завершенного дела о банкротстве. Проверить это можно на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или на сайте картотеки арбитражных дел. Для этого понадобятся ФИО или ИНН собственника квартиры.
Договор аренды — это ситуация, в которой присутствует заключенный с предыдущим собственником договор аренды или безвозмездного пользования, гораздо проще ситуации с ипотекой или арестом, отмечает эксперт. Однако тоже может доставить хлопоты будущим собственникам недвижимости.
Обычно эту тему удается решить до сделки и некоторые собственники, приобретающие квартиру для инвестиций, даже рады, если арендаторы останутся. Но если ситуация другая и с квартирантами не получается договориться о выезде, придется обратиться в суд.
Квартира также может быть передана в собственность плательщика ренты. В этом случае заключается соответствующий договор, по которому он должен бессрочно, если это постоянная рента, содержать получателя ренты или того, кого он укажет. Получатель ренты пользуется жилым помещением даже в случае продажи квартиры, если договор не предусматривает иное.
Еще одна проблема — это сервитут или право лица (лиц) на ограниченное пользование имуществом.
«Сервитут не влияет на возможность совершать сделки в отношении недвижимости, но он необходим в случае невозможности попасть в одну комнату, минуя другую, если право собственности на каждую из комнат зарегистрировано за разными собственниками.
Поскольку сервитут неотчуждаем, то вместе с покупкой жилья новому владельцу переходит и сам сервитут. В то же время продавец обязан уведомить покупателя об имеющихся ограничениях. В противном случае сделку могут расторгнуть как недействительную и взыскать убытки с продавца», — заявила Гончарова.
Между двумя собственниками квартиры, как правило, между супругами, может быть составлено соглашение, где оговорено право проживания в случае развода. Соглашение может быть заключено на определенный срок или бессрочно. В таком случае выписать проживающего будет невозможно.
Обо всех этих обременениях можно узнать самостоятельно, проверив до заключения предварительного договора купли-продажи выписку из ЕГРН в МФЦ или Росреестре.
«В большинстве случаев недвижимость с таким «сюрпризом» как обременение продается по заниженной цене, что должно в первую очередь насторожить потенциального покупателя. Кроме того, изучив выписку из домовой книги и обнаружив среди прописанных в квартире лиц людей преклонного возраста, задумайтесь о возможном наличии завещательного отказа.
В ситуации с завещательным отказом я рекомендую выяснить это обстоятельство у продавца, а также обратиться к любому адвокату, имеющему соответствующий статус, для направления нотариусу запроса о предоставлении информации о наличии такого обременения на квартире. Адвокат является уполномоченным на получение такой информации лицом», — резюмировала Елена Гончарова.