С 1 июня Центробанк РФ ввел надбавки по ипотечным кредитам на покупку жилья с первоначальным взносом менее 20%. Для таких кредитов банки должны формировать большие объемы дополнительных средств.
Центробанк РФ проводит последовательную политику по минимизации рисков на ипотечном рынке. Банк России уже ограничил ипотеку с «экстремально низкими» ставками, которая, по мнению регулятора, несла в себе риски для заемщиков, банков и всего рынка жилья в целом.
Надбавки к коэффициентам риска по вновь выданным ипотечным кредитам на новостройки будут применяться еще год после того, как наступит одно из следующих событий (по выбору банка): ввод дома в эксплуатацию, государственная регистрация квартиры.
Центробанк РФ также уточнил условия, при которых не применяются надбавки по ипотечным кредитам, выданным заемщикам с ПДН не выше 60%, в том числе на строящееся жилье:
- это разрешено делать по кредитам, выданным в рамках отдельных государственных программ поддержки, в том числе льготной ипотеки;
- первоначальный взнос заемщика для неприменения надбавок должен составлять не менее 20% с 1 июня 2023 года, не менее 30% — с 1 января 2024 года.
Как отметили в Центробанке, речи о повышении первого взноса до 20% и 30% не идёт. Но при первом взносе ниже установленного порога кредит будет попадать под более жесткое регулирование.
По итогам первого квартала, доля ипотеки с низким первоначальным взносом впервые превысила половину от всех выдач жилищных кредитов и достигла 51%, тогда как ранее этот показатель был на уровне 38%. Именно, поэтому ужесточения направлены на охлаждение спроса на ипотеку с низким первоначальным взносом, так как Центробанк видит риски как в закредитованности населения, так и в разгоне цен на жилье за счет доступности такой ипотеки.
Таким образом, банк обязан оценивать риск невозврата кредита. Так как кредитор применяет повышенный коэффициент риска, банки будут обязаны создавать увеличенные резервы под определенный кредит, чтобы сохранить достаточный объем капитала.
Повышение надбавок приводит к тому, что банкам становится менее выгодно кредитование по определенному типу кредита и они реже одобряют займы с такими параметрами и/или предлагают более высокие ставки по ним.
С введением надбавок банки должны будут формировать большие объемы дополнительных средств по жилищным кредитам с ПВ ниже 20%. Чтобы избежать этого, они будут вынуждены повышать минимальный взнос или ставку. То есть, хотя надбавки не запрещают ипотеку с небольшим взносом, но делают ее невыгодной для банка, поскольку последнему придется формировать большие резервы.
Кроме снижения выдачи ипотеки с небольшим взносом, новые меры регулятора, с одной стороны, приведут к снижению доступности ипотеки, с другой — замедлят рост цен на новостройки и снизят кредитные риски.
Ситуация с изменением условий по ипотечным кредитам выглядит сложной для заёмщиков, банки вводят новые меры, которые могут привести к повышению ставок и уменьшению объёма выдачи кредитов на покупку жилья.
Размеры этого повышения у каждого банка будут свои, но каждые 0,5% процентной ставки будут существенно отражаться на спросе. Банки будут повышать первоначальные взносы. С 1 июня отсеется около 10–15% потенциальных покупателей, но с нового года рынок может недосчитаться до 30%, ведь им на первый взнос придётся копить в два раза больше.
Но эти меры могут привести и к снижению цен на некоторые виды недвижимости. Это будет выгодно для покупателей, заинтересованных в покупке жилья без ипотеки или с небольшим кредитом.
Кроме того, с увеличением первоначального взноса сокращается ежемесячный взнос по ипотеке, что важно для покупателей. Также это сократит риски надувания ипотечного пузыря, что стабилизирует финансовую систему.