04.08.2022 10:57
6419

Российский рынок недвижимости: между надеждой на чудо и неотвратимой реальностью

Российский рынок недвижимости: между надеждой на чудо и неотвратимой реальностью Эксперты дают очень пессимистические оценки в отношении рынка недвижимости. Как считают аналитики, на рынке образовался гигантский мыльный пузырь, который может лопнуть в любой момент и обрушить весь рынок.
Между тем, ничего странного и необычного в этом нет. Начиная с 2000-ых годов, рынок недвижимости развивался так быстро и стремительно, что произошло то, что называют главной болезнью капитализма — перепроизводство товара.
Согласно классическому анализу Карла Маркса, капитализм периодически переживает экономические кризисы. Главной причиной является перепроизводство товаров. Эта ситуация возникает тогда, когда производитель выкидывает на рынок слишком много товара, а покупателей на этом рынке не находит.
Тогда, не имея возможности продать товар, капиталист вынужден закрывать производство, что ведет к закрытию смежных производств и обрушению всей системы.
Аналогичная ситуация сложилась и на рынке недвижимости России, на котором оказалось слишком много продаваемого жилья и мало покупателей. Отметим, что данная ситуация возникла не сейчас, льготная ипотека, введенная несколько лет назад, была всего лишь попыткой простимулировать спрос.
Но в настоящее время этот спрос полностью исчерпан, попытки снижения ставки по ипотеке обречены на провал. Ведь, если средняя зарплата россиян колеблется в районе 50 тысяч рублей, а во многих регионах не достигает и 25-30 тысяч рублей, не имеет значения ставка по льготной ипотеке, даже если она станет нулевой.

По данным статистиков, более 70% россиян тратят практически все свои доходы на продукты питания, услуги ЖКХ и одежду. Россияне не способны в таких условиях платить ежемесячно даже 5 тысяч рублей по ипотеке.

Есть, конечно же, и остальные 30%, на которые ориентировались застройщики, но и здесь не все так просто. Проблемы в экономике нашей страны начали стремительно нарастать еще несколько назад, то, что произошло после 24 февраля, лишь обнажило проблему, но не стало ее причиной.
Есть и еще одна проблема, которая серьезно влияет на рынок недвижимости. Все дело в том, что основную прибыль застройщикам приносит строительство в крупных городах, прежде всего, в Москве, на которую по разным оценкам приходится от 75% до 80% всех ипотечных сделок. Но кризис, связанный с событиями 24 февраля и введенными западными санкциями, ударил по столице России, которая была наиболее тесно вплетена в систему экономических связей с Европой.
Уход западных компаний привел к резкому снижению доходов москвичей, именно тех, которые и были главными или потенциальными покупателями недвижимости. И тогда данная проблема обнажилась в полной мере.
Вовсе не события, связанные с началом СВО, стали причиной для грядущего краха рынка недвижимости.
Так, еще в апреле в СМИ прошла информация о ликвидации «ПИК-проект» — крупнейшего в России архитектурного бюро, в котором работает около 2 тысяч человек. Под сокращение может попасть и весь петербургский офис «ПИК». Обсуждается также его продажа прямым конкурентам из компании «Самолёт».
Подчеркнем, что эти проблемы нарастали и раньше, февраль 2022 года просто выявил их. Так, например, первые известия о возможности банкротства ведущего московского застройщика компании «Пик» стали появляться еще в начале 2021 года, задолго до судьбоносного февраля.
И хотя сама компания «Пик» неоднократно опровергала эти сообщения, но все прекрасно понимают, что крах компании рано или поздно произойдет. Между тем, по некоторым данным, «Пик» контролирует до 80% московского рынка новостроек, уже само это хорошо показывает, какие будут последствия, когда мыльный пузырь лопнет.

Не лучше ситуация и у других московских застройщиков, которые также балансируют на тонкой ниточке между крахом и надеждой на спасения.

В итоге, на рынке недвижимости сложилась патовая ситуация. «Выброшено» слишком много недвижимости, на которую просто нет покупателей. Застройщики требуют и дальше снижать ипотечную ставку, прекрасно понимая, что это позволит оттянуть неизбежный конец лишь на время.
Снижать цены на квартиры радикально нереально. В те, что уже построены, вложены деньги, их потеря приведет компании к банкротству. А строить новые дешевле невозможно из-за роста цен на строительные материалы.
Таким образом, это хорошо понимают все эксперты, крах российского рынка недвижимости — это всего лишь вопрос времени. Никакие меры правительства или сладкие обещания застройщиков не в состоянии его предотвратить.
И этот крах ударит сильнее всего, прежде всего, по столичным застройщикам, тогда как региональные могут выиграть от того, что произойдет. Причина для этого простая: региональные застройщики просто не имеют такого количества строек и объектов недвижимости на продаже, как в Москве.
Конечно же, региональные рынки также претерпят серьезные изменения, но это произойдет, прежде всего, за счет поглощения крупными региональными игроками мелких, которые не имеют подушки безопасности. В любом случае региональные рынки недвижимости выживут в предстоящем кризисе. Более того, укрепят свои позиции.
Другой и более важный вопрос, что крах столичных игроков приведет к эффекту домино и затронет смежные отрасли экономики, которые и так переживают не лучшие времена. А вот это уже может привести к идеальному шторму в российской экономике с плохо предсказуемыми последствиями.
Отметим, что кризис рынка недвижимости не есть сугубо российская проблема. Так, например, спад продажи недвижимости в Китае по итогам первого полугодия 2022 года уже составил более 70%. Это без всяких санкций и СВО.
Между тем, СВО может послужить новым драйвером для развития рынка недвижимости. Это связано с необходимостью восстановления жилого фонда, пострадавшего от военных действий. Но здесь в выгодном положении окажутся те застройщики, которые близки к властям. И это неудивительно, ибо в данном случае речь идет о расходовании государственных денег.
Таким образом, можно предположить, что в России постепенно произойдет некое огосударствление строительной отрасли. Конечно же, скорее всего, частные компании останутся, но они либо будут работать по государственным заказам, либо в той или иной форме перейдут под контроль государства.
Еще раз подчеркнем, что речь не идет о региональных застройщиках, которые сохранят свое место на рынке недвижимости. А вот рынок столичных застройщиков ожидает большой и крупный передел.
Подписывайтесь на наш телеграм-канал «БИЗНЕС Крым» https://t.me/businesskrim, чтобы быть в курсе всех новостей и событий!