61.53p
68.54p
00:39
19.01.2020
8373
 

Строительство в Севастополе прекращено?

 

Встройте "ИНФОРМЕР" в свой информационный поток, если хотите получать оперативные комментарии и новости:

Подпишитесь на наш канал в Яндекс.Дзен
Добавьте "ИНФОРМЕР" в свои источники в Яндекс.Новости или News.Google
Также будем рады вам в наших сообществах во ВКонтакте, Фейсбуке, Твиттере, Одноклассниках

Профессионалы в строительной отрасли, застройщики Севастополя высказали личное мнение о патовой ситуации в их деле. Что сегодня происходит в строительной области города-героя? 

«Если девелопер идет на участие в тендере для строительства некоего объекта, он предварительно оценивает приобретение земли по рыночной стоимости. Например, если земля в 4 га будет прорабатываться, то, по приблизительным расчётам, эти гектары обойдутся в два раза дешевле, чем 12% квартир. Потому как квартиры должны передаваться исключительно городу. Например, если 20 %, то гектары на аукционе будут стоить приблизительно в 2,5 раза дешевле. Поэтому, если говорить о передаче 20% площади объекта городу, для Севастополя это очень выгодно», - объясняет заместитель управляющего строительной компании «Парангон» Юлия Смирнова

По её словам, 80% застроек осуществлялось на основании каких-либо договоров на право застройки. То есть, когда застройщик сам не являясь хозяином земли, осуществлял работу на основании соглашений с такими украинскими госорганами, как УКС, МВД, СБУ, Минобороны Украины, украинскими ведомственными службами охраны и прочим. На данный момент у этих структур отсутствуют законодательные правопреемники, которые ранее получали земли. В свою очередь, при функционировании российского законодательства, девелоперы не имеют юридической возможности сдать в эксплуатацию готовые дома, а строящиеся объекты - закончить. 

Эту проблему не обошёл стороной и "Союз Строителей Севастополя". Точку зрения о происходящем высказал её Президент Александр Лившиц«Если говорить о строительстве - документ соответствующий. Единственный момент, его необходимо доработать и, по отношению к тем участкам земли, выданным украинской властью, проработать механизм. Что с этим делать? Ведь украинская СБУ и МВД не равняются аналогичным российским ведомствам. Если раньше были военно-морские силы Украины, то теперь есть Черноморский флот РФ. На этих землях строились дома, например, Тульский квартал». 

Напомним, что согласно Федеральному конституционному закону №6 от 21.03.2014 «На территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе подтверждающие гражданское состояние, образование, право собственности, право пользования, выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не предусмотрено статьей 12.2 настоящего Федерального конституционного закона...» 

Это затрудняет проведению аукционов на земельные участки, потому как их можно проводить лишь на тех земельных участках, где отсутствуют права третьих лиц. Выставлять их на аукцион - невозможно. Принятие этого законопроекта в доработанном виде дает властям рычаг для решения этого правового коллапса. 

Как прописано в пункте г) Статьи 2: «Предоставление земельного участка, находящегося в собственности города Севастополя, в целях размещения объекта осуществляется органом, уполномоченным на распоряжение такими земельными участками, в соответствии с распоряжением Губернатора города Севастополя в случае, если такой объект соответствует совокупности следующих критериев: объект относится к: объектам культуры; объектам спорта; объектам рекреационного назначения; объектам здравоохранения; объектам образования и воспитательной работы; объектам социальной защиты; объектам коммунального хозяйства; объектам бытового обслуживания населения». 

То есть, Правительство предлагает максимальное извлечение выгод для города. Кроме этого, относительно свободной экономической зоны города, то при принятии закона «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты...» и поправок к нему, у правительства к 2017 году, когда для резидента СЭЗ нужно будет выделять землю без торгов, будет уже наработанный опыт и механизм привлечения крупных инвесторов-вкладчиков.

По состоянию на 14 августа, согласно словам ответственного по СЭЗ Сергея Смирнова в составе Свободной экономической зоны находится 35 предприятий. В работе находится 10 заявок от потенциальных участников. При этом объем капитальных вложений превышает более 1 миллиардов рублей. Кроме этого, планируется создание новых рабочих мест – их число составит около 1200. Однако дело все равно не двигается с места. Потому как из-за санкций Запада, а также перекраивания и обновления законодательства многие игроки затаились, выжидая. Выбор скуден, наплыва желающих нет, а поэтому здесь харчами перебирать не стоит. 

Если депутаты Законодательного собрания продумают законопроект, то, можно уже будет говорить о присоединении к общей тенденции и соответствии с федеральными законами.

«Ближайшая перспектива – наделение полномочиями по реализации политики в сфере ГЧП региональных и муниципальных органов исполнительной власти. Работа в этом направлении сейчас ведется региональными администрациями, но с учетом новых реалий она, безусловно, потребует значительно больше внимания», - отмечает глава комитета торгово-промышленной палаты РФ по государственно-частному партнерству, глава Совета Ассоциации «Центр развития ГЧП» Павел Селезнев. 

В этом контексте следует подчеркнуть, недавно Государственная Дума в третьем чтении приняла ФЗ «О государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве в Российской Федерации». Закон вступает в силу с 1 января 2016 года. 

Основное новшество – появление института оценки эффективности проекта на этапе его подготовки. Документ, как говорится в СМИ, «устанавливает в России единую терминологию государственно-частного партнерства, определяет полномочия Правительства Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований при реализации субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями соглашений о государственно-частном партнерстве. Оценка проекта будет строиться на основании его финансового эффекта, рассчитанного с учетом целей и задач, определенных в документах стратегического развития в ходе имплементации. Процесс оценки может достигать 180 дней, а методика оценки должна быть утверждена Правительством до конца года». 

Таким образом, утвердив закон, Законодательное собрание Севастополя вверяет Губернатору города полномочия для оперативного принятия решений. То есть, они принимаются одним ответственным органом. А это: планировка бюджетных средств, включение их во все планы, ожидание средств, освоение их должным образом и так далее. В партнерском инвест-соглашении эти детали можно прописать и предусмотреть. В зависимости от того, насколько важен для города проект, у Губернатора будет все рычаги для рассмотрения его не за предельный срок в 180 дней, а, допустим, за неделю. 

Говоря об оценке эффективности инвест-проекта, Селезнев сообщил, что «уже сейчас важно консолидировать усилия экспертного сообщества по подготовке методики такой оценки и внедрению ее на региональном уровне. Мы обладаем определенным опытом по разработке такого рода документов и планируем оказывать всяческое содействие Минэкономразвития России в этой работе. Грамотная методика позволит ускорить процесс принятия решений о реализации проектов и позволит оценить качество проектов на этапе их структурирования». 

Так вот, в пункте 7 этого федерального закона о ГЧП, вступающего в действие с 01.01.2016, говорится о методике оценки эффективности проекта. 

7) Методика оценки эффективности проекта государственно-частного партнерства, проекта муниципально-частного партнерства и определения их сравнительного преимущества в соответствии с критериями и показателями, предусмотренными частями 2 и 4 настоящей статьи, утверждается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление государственной политики в области инвестиционной деятельности. 

Вероятнее всего, будет просчитываться и определяться уровень налоговой нагрузки для предприятия и количество рабочих мест, которое оно должно дать городу или региону согласно концессионному договору. И очень важно ввиду этого заметить, что законопроект «Об установлении критериев...» уже включает в себя ту самую методику оценки рентабельности инвестиционного проекта в Статье 2 и 3. Позже в него можно будет внести правки, чтобы он не имел расхождений с федеральным законом о ГЧП, а вернее, дополнял этот закон. Тогда будет легче скоординировать ситуацию и гармонизировать законодательства. 

К примеру, ранее, когда застройщик получал землю на основе вышеупомянутых соглашений с госорганами Украины, то по контракту хозяева участка получали в собственность от 1% до 5% квартир в построенном объекте. На то время это были стандартные условия для всех. А согласно законопроекту Сергея Меняйло, город получит 20%. Разница ощутимая.

Следовательно, необходимо затронуть и разъяснить вопрос квадратных метров, передаваемых городу в случае заключения инвест-договора. Это Статья 3 пункт г) 

«Строительство многоквартирных жилых домов, при условии передачи городу Севастополю в объеме не менее 15000 (пятнадцать тысяч) кв. м жилой площади по цене, не превышающей 30000 (тридцати тысяч) рублей за квадратный метр для реализации полномочий правительства Севастополя по предоставлению жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на очереди в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий». 

То есть, по Федеральной целевой программе бюджет Севастополя получит финансы на развертывание или продолжение социальных программ, в частности, на обновление жилфонда, модернизацию и строительство социальной инфраструктуры. Важным аспектом является то, что Правительство города может закупить квартиры у застройщиков для определенных слоев населения исключительно по цене, установленной Минрегионстроем. В Севастополе же эта цена в полтора-два раза ниже рыночной. Эти деньги заложены в ФЦП, но проблема с квартирами для нуждающихся правительством до сих пор не решена. Раз нет закона – нет и желающих продавать жилье в новострое по себестоимости. Вследствие этого, бюджетные деньги не могут быть освоены и отправляются обратно в Москву. 

Что касается конкурсной основы инвест-проекта, о которой сказано в Статье 3 пункта г, здесь каждый заинтересованный предприниматель представляет свои конкурентные проекты. Принятие закона даст властям выбирать лучшие варианты для города и максимально эффективно развивать (и в тоже время сохранять) важные для Севастополя зоны. К примеру, многострадальные прибрежные зоны или исторически-рекреационные. 

В заключение: поскольку Общественная палата еще не сформирована, соответственно, нет четкого законодательного регламента проведения официальных общественных слушаний. Когда ставится вопрос о землеотводе или выставлении участка на аукцион, они очень необходимы. И Союз строителей должен быть представлен там точно так же, как и представители других отраслей. Принятие этого закона может решить эту проблему, когда крупный инвестор пожелает зайти на рынок. Однако и торопиться не стоит – просто так землю отдавать никому нельзя. Необходимо тщательно проработать механизмы взаимодействия между городом и инвесторами. Чтобы, с одной стороны, не затягивалась бюрократическая волокита и заскучавший бизнесмен не переметнулся к другим, а с другой – чтобы те, не выполнив обязательств, не сказали: «Ну, извините, не смогли. Что ж поделать?» 

Экспертиза 

Для пущей уверенности в правильности выводов по законопроекту «Об установлении критериев...» и не только по нему, получены комментарии и заслуженного строителя России Сергея Москаленова и гендиректора строительной компании «Интерстрой» Евгения Кабанова, который также является действующим депутатом Государственного Совета Республики Крым от партии ЛДПР.

Москаленов подчеркнул: "Нет нового генплана, его нужно создавать. Разработанная концепция есть на руках у "Союза Строителей Севастополя". 

«Я бы не сказал, что у нас сегодня нет законодательной базы для того, чтобы строить. Тот период, в котором мы сейчас находимся, есть в руководящих документах. Единственное, чего нет - так это нового Генплана Севастополя. А это является основополагающим документом для строителей. Сегодня кто может строить? Тот, кто получил землю при Украине и имеет разрешительные документы, подписанные архитектурой Украины. Именно эти документы берутся во внимание. Если нет - пожалуйста, в установленном порядке нужно получить ГПЗУ. После этого уже можно строить. Сейчас мы говорим об участках, которые находятся на различных стадиях строительства - начального, среднего и т.д. Союз строителей Севастополя в своей концепции определял основные участки и объекты должны на данный момент застраиваться. Есть первоочередные задачи, которые надо решать», - объяснил Сергей Москаленов.

Первоочередными задачами является строительство социальных объектов и инфраструктуры, именно: детские сады, школы, квартиры в рамках программы по доступному жилью, переселению из ветхого жилья, предоставление жилплощади для ветеранов ВОВ. 

«Поэтому сегодня ведется работа по определению первоочередных пятен, которые надо застраивать. Этот четко понимает губернатор Сергей Меняйло», - отметил Москаленов. 

В свете того, что создание нового Генплана – творческий процесс на несколько лет (от начала работы до утверждения - 1,5 - 2 года), а непрерывность обновления города требуется обеспечить, нужно для этого разрабатывать временные нормы и положения, чтобы зонировать город по частям. Такая работа, по его словам, уже ведется. 

«Сейчас же нужно выбрать несколько важнейших для города направлений, разработать временные нормы проектирования и застройки, выбрать площадки и, собственно, заниматься строительством до момента выхода в свет нового Генерального плана. Это и есть постепенное зонирование города. Я думаю, что это правильный вектор в смысле продолжения и наращивания темпов строительства на некий период времени. До того момента, когда Севастополь нормально войдет в законодательную базу Российской Федерации», - сказал он. 

Что касается законопроекта «Об установлении критериев...», то в нем есть некие недочеты. Как говорит Сергей Москаленов, в нем не предусматривается создание базы добросовестных и недобросовестных застройщиков. 

«Здесь мы должны руководствоваться ФЗ №44 - то есть в тендерной (конкурсной) процедуре выбрать подрядчика по предоставлению тех или иных услуг во время строительства объекта. Однако Севастополь - не совсем обычный регион. И если законодательно на материковой России это давно отлажено и работает (сначала это был ФЗ №94, потом перешли на ФЗ №44). Там есть база добросовестных и недобросовестных застройщиков. В Севастополе такой базы сегодня нет», - пояснил заслуженный строитель Росссии. 

Сегодня нет гарантий на то, что выигравшая конкурс компания выполнит свои обязательства по проекту. Этот вопрос, как утверждает Сергей Москаленов, вызывает опасение у губернатора, и строители его в этом поддерживают.

Говоря о нужности строительства в Севастополе, особенно в рамках возведения социального жилья, Москаленов еще раз обратил внимание на концепцию, разработанную специально для этих целей "Союзом Строителей Севастополя": «Она разрабатывалась теми, кто много лет занимался строительством, а не политиками и коммерсантами, действующими по схеме "построить-продать-забыть". Красной линией в концепции прописано, кто должен придать импульс для правильного развития строительной отрасли в Севастополе. Мы считаем, что толчок дает бюджетное строительство. А чтобы не было кривотолков, государство и правительство в лице губернатора должны возглавить эту программу. Именно власть может и должна донести правильность своих решений севастопольцам». 

Это пойдет на пользу государству и частному инвестору, который, без сомнения, тоже должен участвовать - отдать свои средства в школы, детские сады, соцмероприятия, в развитие инженерных сетей, транспорта, инфраструктуры. Строитель сакцентировал внимание на важности установления четких правил для всех застройщиков, похвалив Департамент архитектуры и градостроительства, который в этом преуспел. 

«Когда процесс пошел - бюджет притянет инвестиции. Но по четким правилам, которые нужно предварительно оговорить. В этом вопросе должен быть нормальный диалог. Работая с правительственным департаментом архитектуры и строительства (который очень тяжело становился), я считаю, что многие цели достигнуты. Сегодня есть схема, есть алгоритм решения задач. А раньше такого алгоритма не было. Хаотичная застройка была именно по этой причине. Строили - молодцы. Строить - это не плохо. Но всегда должны быть правила. Сегодня они появились. По этим правилам строительство теперь проходит так, как положено, а не так как кому-то хотелось бы. Поэтому я считаю это победой департамента», - подытожил Москаленов. 

При этом Евгений Кабанов, комментируя строительную ситуацию в Севастополе, обратил внимание на то, что депутаты Заксобрания по необъяснимым причинам не хотят перенимать опыт Республики Крым. Если оценить строительные отрасли в двух субъектах Российской Федерации, то выяснится, что Севастополь, по качеству принятых законов, отстает от крымчан почти на год. 

«Строительство - это отрасль, напрямую зависящая от качества работы исполнительной и законодательной власти. Почти вся разрешительная документация была создана и получена еще до перехода Крыма в российское правовое поле. Так, после парламентских выборов, проведенных в сентябре 2014 года, уже 24 декабря Госсоветом Крыма был принят закон № 67-ЗРК/2015 «О регулировании градостроительной деятельности в Республике Крым», который включал и особенности работы отрасли в переходный период. В этом документе четко отображены и прописаны все нюансы работы строительного сегмента, порядок застройки различных территорий и государственного надзора. Закон был проработан совместно с профессиональным строительным сообществом. И не было никаких нареканий», - говорит гендиректор «Интерстроя». 

Кабанов утверждает: «на сегодняшний день данный закон великолепно действует в Крыму. И как результат – на территории республики нет такой проблемы, как в Севастополе, где отдельные люди при каждом удобном случае кричат: «Нужно остановить все стройки!». 

Как говорит крымский депутат, для плодотворной работы бизнеса и города, необходимо прилагать общие усилия для развития. Надо создавать прозрачное взаимодействие власти, общественности и строительного бизнеса. Необходимо понимать для чего городу нужно возведение новых объектов строительства, как этот вопрос регулируется законодательно и кто осуществляет контроль деятельности. Причем это понимание важно донести до самих севастопольцев, которые сейчас, благодаря действиям ряда активистов, видят в застройщиках земле-захватчиков. 

Анализируя законопроект «Об установлении критериев...», Евгений Кабанов полностью одобряет инициативу Губернатора города. Выделение по документу определенного процента от построенных площадей в городское ведение депутат РК считает обоснованным. Но следует подчеркнуть, Госсовет Крыма давно учел эти нюансы. Там действует специальная комиссия, которая рассматривает вопросы выделения земельных участков под застройку. В то время, как в Севастополе ведется ожесточенный спор - выделять землю без торгов или нет. 

«Если обратиться к крымской практике, то видим, что в республике действует закон № 66-ЗРК/2015 «О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и некоторых вопросах земельных отношений», принятый Госсоветом в ноябре 2014 года. Все те полномочия, которые губернатор Севастополя Сергей Меняйло прописал в законопроекте «О критериях...», были установлены ранее и в законе № 66 РК. Крымским законодательством, что позволяет выделять участки без аукциона, предусматривается создание специальной инвестиционной комиссии, куда входят: члены правительства Республики Крым, депутаты, общественность. Комиссия, состоящая из 10 человек, рассматривает предложения от различных инвесторов. Если эта уполномоченная комиссия считает, что определенный инвест-проект нужен Крыму, на общем голосовании принимается положительное решение и предприниматель получает участок на взаимовыгодных условиях и безаукционной основе».

Почему аналогичные законы не принимаются Законодательным Собранием Севастополя – это открытый вопрос и для руководства «Интерстроя», одного из самых крупных застройщиков полуострова. Евгений Кабанов высказывает предположение, что «кто-то хочет уничтожить строительную отрасль в Севастополе. Или же разрушить все до основания, а потом на руинах создать свой проект». 

«Если перенять опыт крымского регулирования и создать аналогичную инвестиционную комиссию, можно существенно упростить всю схему. Некоторые депутаты ЗакСо опасаются, что земля будет разграблена – ради Бога, создавайте подобный уполномоченный орган и обсуждайте рациональность освоения участков. Ведь в Крыму такая комиссия работает. И уже с десяток проектов утверждено, по ним разработана дорожная карта. Но в Севастополе опять что-то делят – непонятно только что или для кого», - негодует Кабанов. 

Нельзя и обойти тему перспективности государственно-частного партнерства и пресловутого Генерального плана города. Пока у депутата Госсовета РК не радужные прогнозы на этот счет - пока нет утвержденных законов, которые могли бы урегулировать вопрос по стройкам и Генплану. Виной всему пассивность большинства ЗакСо. 

«Если говорить о государственно-частном партнерстве, то в России оно практикуется, однако, мы должны понимать, что нашему региону нужны субъективные под законодательные акты, которых пока нет. Я не думаю, что этим занимаются депутаты Севастополя. В отношении их работы есть ряд волнующих меня вопросов: где новые или временные правила землепользования и застройки в Севастополе, утвержденные до принятия нового Генплана? Как быть с участками, выделенными под застройку абсолютно законно, например, право аренды, которых выкуплено на аукционах? Почему до сих пор, в конце концов, не установлен регламент, нет зонирования города, где ясно было бы прописано, что строить в 200-метровой прибрежной зоне можно не выше 4-х этажей, но на Дергачах, к примеру, строительство 16-ти и 20-ти этажек разрешается?», - воскликнул депутат. 

В этом контексте вспомнили и про закон–«убийцу апартаментов», который ветировал Сергей Меняйло. Как считает руководитель «Интерстроя», этот закон только бы сделал хуже городу. 

«В Севастополе стал популярным лозунг: «Строить ничего нельзя!». Все одержимо радовались, когда едва не приняли так называемый «закон–убийцу апартаментов». Его в итоге ветировал губернатор. А кто-то из голосовавших за этот закон депутатов вообще задумывался, что если мы вводим ограничения на право аренды и застройки, то арендатор имеет моральное право не платить за эту землю? Это при том, что арендная плата за землю сегодня является одной из основных статей доходности бюджета! Если бы Сергей Меняйло не наложил вето на закон, то город недополучил бы сотни миллионов рублей. Депутаты также не задумались над тем, за счет чего бы они компенсировали эти сотни миллионов. Может быть, за счет личных сбережений и зарплат?», - сказал Евгений Кабанов.
 

Встройте "ИНФОРМЕР" в свой информационный поток, если хотите получать оперативные комментарии и новости:

Подпишитесь на наш канал в Яндекс.Дзен
Добавьте "ИНФОРМЕР" в свои источники в Яндекс.Новости или News.Google
Также будем рады вам в наших сообществах во ВКонтакте, Фейсбуке, Твиттере, Одноклассниках



8373