03.05.2023 15:35
8825

Трансформация рынка недвижимости: тренды, проблемы и решения


Участники конференции по жилой недвижимости «Время изменений: новые вызовы в отрасли и перспективы развития», которая прошла в Сочи, обсудили насущные проблемы рынка недвижимости и российских застройщиков. Об этом сообщает пресс-служба Сбербанка, который стал инициатором проведения конференции.
Одной из основных тем для обсуждения на конференции стала господдержка строительной отрасли.
В своем выступлении заместитель главы Минстроя РФ Никита Стасишин рассказал, что два года подряд государство субсидировало низкомаржинальные проекты и кредиты. В 2022 году на поддержку последних потратили порядка 35 млрд рублей, что позволило профинансировать возведение 21–25 млн кв. м жилья.
По мнению Стасишина, эта инициатива стала наиболее серьезной антикризисной мерой, которая эффективно сработала на восстановление рынка.
В 2023 году Минстрой ставит перед собой несколько новых задач, одна из которых — увеличить объем раскрытых проектных финансирований за счет вовлечения новых земельных участков. Никита Стасишин оценил работу в этом направлении как сложную.

Он также призвал девелоперов соблюдать баланс между ставками по ипотеке и ценой 1 кв. м: по мнению замминистра, рынку важно учитывать финансовые возможности покупателей. Отдельно Стасишин призвал критически относиться к предположениям о том, что те или иные меры господдержки не будут продлены.

«Говорю и для застройщиков, и для банков: единственный человек, принимающий решения о мерах поддержки и их продлении, — это президент. Каждый год мы выходили на уровень президента с иногда диаметрально противоположной позицией с финансовым блоком в правительстве.
Но принимались компромиссные решения. Если кто-то говорит, что есть инсайт о том, что мера продлеваться не будет, знайте — нет никаких инсайтов, есть обсуждения. В жилищном строительстве это работает только так. Поэтому у нас с вами есть результат», — заявил Никита Стасишин.
По словам директора департамента банковского регулирования и аналитики Центробанка РФ Александра Данилова, регулятор не выступает против снижения ставок по ипотеке, но считает важным оказывать поддержку точечно — исключительно там, где она несет социальную функцию.
«Мы всегда акцентируем внимание, что из послаблений надо своевременно выходить. Если они растягиваются на длительный срок, то появляются побочные эффекты. Применительно к строительной отрасли это рост цен. Нужно честно это признать», — заявил Данилов.
Вице-президент по региональному развитию группы компаний «Девелопмент-Юг» Алексей Востриков обратил внимание на конкуренцию за потребителя. По его словам, за последние годы покупатель эволюционировал и стал более избирательным по отношению к продукту. Из-за этого застройщики стали уделять больше внимания качеству новых объектов.

Еще один тренд на строительном рынке — выход в регионы игроков из Москвы. Региональное развитие, по словам Алексея Вострикова, изменило рынок в лучшую сторону и позволило отрасли расти в разных регионах.

Заместитель председателя правления Сбербанка Анатолий Попов отметил, что Сбербанк к 1 апреля 2023 года портфель девелоперов жилья составил 3,2 трлн рублей, в том числе проектное финансирование с эскроу — 2,8 трлн. рублей.
«Мы видим, что проектное финансирование позволяет строить вовремя. Казалось бы, прошлый год стал годом ограничений, рвались логистические цепочки, и мы должны были увидеть какое-то замедление в строительстве и реализации.
Но отставание от графика в проектах, финансируемых Сбером, произошло только в 15%. Почти 60% проектов соответствуют плану строительства, а четверть проектов даже опережают график. Мы стали в наши модели закладывать более высокие темпы строительства.
Раньше традиционно их растягивали, потому что понимали, что застройщик может не успеть продать объект. Поэтому вместо трех лет закладывали в модель четыре года строительства, что увеличивало процентную нагрузку. Уже сейчас мы видим в моделях, что застройщики стали работать быстрее, и это очень ценно, потому что покупатели быстрее получают ожидаемое ими жилье. Уровень их доверия к отрасли вырос», — заявил Анатолий Попов.
Одну из сессий конференции участники посвятили цифровой трансформации в строительной отрасли. В начале обсуждения управляющий партнер Strategy Partners Валерия Плотникова поделилась данными опроса клиентов. Согласно его результатам, 96% компаний полностью или отчасти согласны с тем, что цифровая трансформация (ЦТ) — это приоритетная задача бизнеса в сфере строительства.
Доля компаний, ощущающих финансовый эффект от ЦТ, значительно выросла за последние четыре года. В 2019 году только 4% игроков замечали прирост прибыли более чем на 10% благодаря переходу в цифру, в 2023-м их число увеличилось до 19%.
Ключевыми областями, где цифровизация в приоритете, девелоперы считают подготовку финансовой модели, управление проектом, закупки, продажи и контроль реализации строительных работ. Среди наиболее значимых ограничений для цифровизации своей работы компании называют отсутствие гарантированного эффекта, недостаток квалифицированных сотрудников и средств для реализации инициатив.
О нехватке знаний ЦТ в сфере недвижимости и кадровом голоде рассказала сооснователь компании Profitbase Оксана Дунина. Она привела данные, согласно которым число вакансий в сфере IT превышает количество соискателей с необходимым опытом более чем на 3 тыс.
По оценке Profitbase, строительной отрасли сложно конкурировать за кадры с IT-компаниями, банками и развлекательной индустрией. При этом цифровую трансформацию в отрасли Дунина оценила как сложный, но необходимый путь.
Еще один вызов на пути к цифровой трансформации — внедрение ТИМ-инструментов, которые станут обязательными для застройщиков в середине 2024 года. О значимости перехода рассказал руководитель комиссии по цифровизации общественного совета при Минстрое, президент Национального объединения организаций в сфере технологий информационного моделирования (НОТИМ) Михаил Викторов.

Работа информационных моделей способна полностью вернуть затраты на их внедрение. Экономия исчисляется в десятках и сотнях миллионов рублей, так как сроки строительства сокращаются, а контроль растет. К тому же ТИМ позволяет избавиться от проектных коллизий и ошибок, что также помогает экономить, уточнил глава НОТИМ.

Пример практического внедрения ТИМ на конференции представила компания «Sminex-Интеко». Специалисты компании рассказали о плюсах цифровизации строительного процесса, особенностях внедрения ТИМ-инструментов и создании единой экосистемы решений в рамках бизнес в разных регионах — в Москве и Ростове-на-Дону.
О работе банка с ТИМ на разных этапах проекта рассказала Светлана Назарова, управляющий директор — начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка. В перечне ожиданий банка от информационных моделей эксперт перечислила онлайн-осмотр объекта, доступ к документам по проекту, возможность наблюдать за актуальными сроками строительства и стоимостью, а также автоматическое формирование отчетов для банка.
К весне 2023 года Сбербанк провел четыре пилота по использованию элементов ТИМ в восьми регионах страны. Эксперимент показал: банк легко получает доступ к документам по проекту, что говорит о прозрачности работы застройщиков. При этом визуализация работ на модели, автоматический ввод данных и другие функции пока ограничены и требуют доработки.
В завершении конференции участники обсудили изменение трендов в покупательском поведении. Главной тенденцией заместитель генерального директора строительной корпорации «ЛенРусСтрой» Максим Жабин назвал доступность. Причем касается она не только финансовых возможностей покупателей жилья, но и создания доступной среды, увеличения доступности сервисов и услуг.

По словам исполнительного директора по работе с рынком первичного жилья «Домклик» Алексея Чапика, количество уникальных клиентов, которые берут ипотеку, за последние три года увеличилось в два раза.

«Это говорит о том, что ипотека становится доступным и простым инструментом. Нет такой волокиты, как три-четыре года назад, когда нужно было собрать кипу документов, принести ее в банк, получить одобрение. Сейчас в Сбербанке в среднем на рассмотрение заявки уходит десять минут. 90% заявок рассматривают за две-три минуты благодаря системе моделей, которую мы построили для этого», — заявил Алексей Чапик.
Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!