В Севастополе упали цены на «вторичку». Это ценовое дно?

В марте 2023 года средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья снизилась в 11 крупных городах России, включая Москву и Санкт-Петербург.

Санкт-Петербург — на 1,36%, до 199 тысяч ₽ за м2;

Тверь — на 1,09%, до 88 тысяч ₽;

Нижний Новгород — на 0,76%, до 117 тысяч ₽;

Воронеж — на 0,64%, до 86 тысяч ₽;

Брянск — на 0,63%, до 75 тысяч ₽;

Москва — на 0,60%, до 283 тысяч ₽.

Иваново — на 2,76%, до 79 тысяч ₽ за м2;

Пенза — на 2,63%, до 83 тысяч ₽;

Новокузнецк — на 2,44%, до 72 тысяч ₽;

Магнитогорск — на 2,38%, до 58 тысяч ₽;

Новосибирск — на 2,13%, до 108 тысяч ₽;

Тольятти — на 2,08%, до 70 тысяч ₽.

Калининград — на 8,89%;

Севастополь — на 6,2%;

Москва — на 5,94%;

Тверь — на 3,9%;

Курск — на 3,57%;

Пермь — на 3,14%;

Санкт-Петербург — на 1,5%;

Балашиха — на 1,47%;

Казань — на 0,42%;

Екатеринбург — на 0,29%.

Тем не менее, также, по мнению экспертов в сфере недвижимости Севастополя, это обосновано, прежде всего, близостью военных действий и отсутствием авиасообщения. А ещё есть мнение, что стоимость севастопольской недвижимости переоценена изначально, и в действительности она гораздо дешевле.

Но! Мнение и статистика – это разные вещи. Цена на квадратные метры в Севастополе зависит от наличия покупательского спроса, а он никуда не делся. Действует и психологический аспект, который подразумевает, что жить в Севастополе престижно, поэтому внимание к недвижимости самое пристальное.

Продавцы знают об этом и сознательно ставят высокую продажную цену в надежде, что покупатель клюнет, а там уж можно и поторговаться.

По остальным параметрам спрос не падает, а незначительное снижение цен на квартиры вторичного сегмента связан с общим замиранием российского рынка недвижимости.

Так, аналитики рассказали, что рынок вторичного жилья был в стагнации примерно до конца лета 2022 года, но по мере снижения ключевой ставки, а значит, и стоимости ипотеки, стал снова привлекать внимание покупателей.

«С мая по октябрь 2022 года мы фиксировали стабильное увеличение доли сделок со вторичным жильем», — делится наблюдениями эксперт из «Этажей». — Если в мае 29,3% покупателей интересовались загородной недвижимостью, 29,5% — новостройками и только 41,2% — вторичной недвижимостью, то к октябрю соотношение было 21,3%, 18,8% и 59,9% соответственно».

«Причина в росте числа сделок, обусловленных сменой места жительства, а также в увеличении доли срочных продаж», — уточняет специалист из «Циан.Аналитики».

Таким образом, вторичка была и будет обладать высоким конкурентным потенциалом на рынке недвижимости. В отличие от продавцов вторичного рынка девелоперы новостроек не могут так играть ценой, поскольку она зависит от себестоимости строительства, ставок по проектному финансированию и обязательств перед банками.

Реновация – сдерживающий фактор в спросе на покупку вторичного жилья?

Есть мнение, что в Севастополе микрорайоны, застроенные в прошлом веке, автоматически подпадают под реновацию. Этот является сдерживающим фактором в покупке вторичной недвижимости, и в любом случае покупатель эти риски учитывает.

Некоторые жители так и вовсе напуганы, наблюдая, как интенсивно строится Москва, избавляясь от хрущёвок.

Район проживания – чуть ли не главный фактор в удовлетворенности местом жительства, так как горожане прекрасно осведомлены о плюсах и минусах районов города. Соответственно, реновация не предполагает сохранение координат проживания, и, если мероприятия начнутся, можно из бухты Стрелецкая уехать куда-нибудь в Инкерман. Это весьма условное сравнение, но оно имеет место быть.

Однако на данном этапе таких планов нет, слишком дорогое удовольствие. Но утвержденные городским правительством критерии реновации жилья существуют. Одно из условий — отсутствие в доме одной из систем обеспечения. Например, теплоснабжения или водоотведения. Но и с этим вопросом разобрались, власти активно восстанавливают инженерные сети.

Новые микрорайоны вплотную подступают к старым, но их активно приводят в порядок.

«Сталинки», «хрущёвки», «брежневки» пока никто сносить не собирается. Более того, они тотально подвергаются ремонтам – как инженерных сетей, так крыш и фасадов. Улучшается также инфраструктура общественных пространств, что автоматически повышает стоимость квадратных метров на вторичку, или держит планку.