06.10.2014 14:14
8392

Всё о расходах, которые возникнут при продаже квартиры в Крыму

Продажа квартиры совершается на общих условиях в соответствии с законодательством Российской Федерации, если точнее – налоговым кодексом РФ (далее – НК РФ). Дома, участки, помещения облагаются налогом по той же схеме, что и квартиры. Для удобства статья оформлена в виде схемы вопрос - ответ.

Что такое объект налогообложения и налоговая база? 

Для начала определимся с чего необходимо платить налог в принципе, т. е. объект налогообложения. Согласно ст. 209 НК РФ, объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками: 

- от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации - для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации; 
- от источников в Российской Федерации - для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации. 

Эта статья НК РФ говорит о том, что резиденты РФ, т. е. лица, которые проживают на территории РФ более 6 месяцев платят налог со всех доходов которые поступили от кого-либо и от куда-либо (разумеется за исключением доходов которые освобождены законом от налогообложения). Те кто не живет в РФ на указанных условиях платят налог только при получении дохода от кого-либо на территории РФ. 

Кстати, налог может быть установлен на доход, на стоимость имущества на количество лошадиных сил в автомобиле. То на что устанавливается налог называется налоговая база. В нашем случае налоговая база - все доходы налогоплательщика. 

Какой размер ставки налога? 

Ставка налога при продаже квартиры устанавливается, в размере 13 процентов, за исключением случаев о которых мы поговорим далее. Для этих доходов налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов.  

Как платить налог при продаже квартиры? 

Уплата налога осуществляется путем подачи налоговой декларации в налоговую инспекцию, по месту прописки продавца не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры, а оплатить налог нужно не позднее 15 июля. 

Документы, которые нужно предоставить в налоговую инспекцию при продаже квартиры:  
  • Декларация по форме 3-НДФЛ; 
  • Зарегистрированный Росреестром договор купли-продажи квартиры (копия); 
  • Документы, подтверждающие проведение расчетов (выписки по счету) или расписки; 
  • Заявление на распределение вычета (в случае продажи общедолевой собственности); 
  • Паспорт продавца (копия); 
  • Копия ИНН. 
Кто освобождается от уплаты налога при продаже квартиры? 

В соответствии со статьей 220, а так же пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ не облагается налогом доход с продажи квартиры, которая более трех лет находилась в собственности у продавца (при условии, что он налоговый резидент РФ). Частый вопрос, который возникает у продавцов - а надо ли вообще подавать налоговую декларацию, если продаваемая квартира была в собственности более 3 лет? В данном случае доход не подлежит налогообложению и соответственно подавать декларацию при продаже квартиры не нужно. Срок 3 года установлен законодателем в целях ограничения спекуляций на рынке недвижимости, т. е. черный маклер или спекулянт, который приобрел квартиру и хочет быстро ее продать с целью наживы будет обязан оплатить налог в размере 13 процентов от стоимости продажи. 

Что делать если квартира в собственности менее трех лет, а продать надо? 

Подпункт 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ предусматривает имущественный налоговый вычет, уменьшающий налогооблагаемую базу при продаже квартиры на сумму до 1 миллиона рублей. Сумма налога при продаже квартиры определяется следующим образом:  

Сумма налога = (Цена квартиры в договоре – 1 000 000 рублей) * 13%. 

Соответственно, если цена квартиры в договоре не превышает 1 000 000 рублей, налог не оплачивается. Подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ предусмотрено, что налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. 

Сумма налога при продаже квартиры, в таком случае определяется следующим образом:  

Сумма налога = (Цена квартиры в договоре – Цена покупки квартиры) * 13%. 

Соответственно, если цена квартиры в договоре составляет 1 500 000 рублей, а ранее куплена квартира была за 1 600 000 рублей - налог не оплачивается. 

Кстати, занижать реальную стоимость мы не рекомендуем, поскольку в случае признания сделки недействительной (а такое бывает чаще, чем хотелось бы) требовать от продавца можно лишь ту сумму которая указана в договоре. Никакие дополнительные расписки, исходя из судебной практики, не помогут. Кроме того, если цена существенно отличается от рыночной, налоговая инспекция может самостоятельно инициировать признание сделки недействительной. Не волнуйтесь, статья у налоговой инспекции для этого найдется, поэтому, если Вам предлагают купить дешевле, но только на бумаге, лучше поищите другую квартиру. 

С какой даты начинаются 3 года в собственности? 

Срок владения можно рассчитать, посмотрев на свидетельство о государственной регистрации права. В графе дата выдачи указывается срок с которого начинается владение квартирой. Если свидетельство выдано повторно (например, взамен утерянного), то смотреть нужно дату совершения записи о регистрации. 

И, как обычно, исключение из правила, или когда дата с которой начинается течение срока владения отличается: 
  • квартира оформлена по наследству, при чем не важно в силу закона или при оформлении завещания). В соответствии со ст. 1152 ГК РФ и 1114 ГК РФ ключевая дата – день смерти наследодателя; 
  • квартира получена в доме, построенном жилищным строительным кооперативом. В соответствии со пунктом 4 статьи 218 ГК РФ ключевая дата указана в справке о выплате пая. 
  • квартира продается долями, размер которых изменялся. Например, у мужа и жены по ½ доле, каждая из которых более 3 лет в собственности, а перед продажей жена подарила свою долю мужу. В данном случае доход, полученный от продажи квартиры целиком налогом не облагается. Дополнительно можно ознакомится с письмом Минфина № 03-04-05/7-444 от 27.06.2011, а также Письмом ФНС России от 22.10.2012 №ЕД-4-3/17824. 
  • квартира с произведенной перепланировкой на которую было получено новое свидетельство. В данном случае моментом возникновения права собственности у налогоплательщика на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на квартиру в связи с осуществлением ее перепланировки, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру. См. Письмо ФНС России от 11.12.2012 № ЕД-4-3/21023. 
Что касается новостроек, рекомендуем выдерживать трехлетний срок с момента получения свидетельства во избежание споров с налоговой. 

Что будет, если не платить налоги при продаже квартиры? 

Уклонение от уплаты налогов при продаже квартиры попадает под действие статьи 198 Уголовного кодекса РФ. Неуплата налогов выражается в уклонении от подачи налоговой декларации либо в подаче декларации с заведомо ложными данными. Наказание, предусмотренное этой статьей зависит от масштаба скрытия и может варьироваться от 100 000 рублей до трех лет лишения свободы. 

Учитывая, что средняя цена двухкомнатной чешки в Крыму колеблется от 1 500 000 рублей (Симферополь) до 4 000 000 рублей (Ялта), особое внимание налоговые органы будут уделять квартирам на южном побережье Крыма (ЮБК).
Подписывайтесь на наш телеграм-канал «БИЗНЕС Крым» https://t.me/businesskrim, чтобы быть в курсе всех новостей и событий!