Начнем с определения вторичное жильё. Это недвижимость, право собственности на которое уже оформлено на физическое или юридическое лицо. Таким образом, если право собственности на квартиру оформляется хотя бы второй раз, такое жильё считается вторичным в независимости от времени его постройки.
Начнем с того, что покупка недвижимости на вторичном рынке всегда связана с риском. Ведь, у квартиры уже был собственник, и, возможно, не один. Таким образом, вам необходимо заполнить и оформить большое количество документов, иначе вы останетесь и без квартиры, и без денег.
Эксперты называют основные риски на этом этапе:
- недостоверные сведения в документах;
- оспаривание права собственности в случае появления наследников, несовершеннолетних детей без выделенной; доли, супругов (если квартира куплена в браке) и других правообладателей, чьи интересы не учтены;
- дом входит в список аварийных (это проверяется на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ);
- неузаконенная перепланировка квартиры, наличие долгов за коммунальные услуги.
Кроме того, для проверки юридического статуса квартиры необходимо запросить у продавца следующие документы:
- паспорта собственников;
- доверенность, если интересы собственника представляет другой человек (проверяется через нотариальную контору либо через специальный сервис Федеральной нотариальной палаты);
- выписку из ЕГРН;
- документы-основания возникновения права собственности (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения или договор приватизации);
- справку о зарегистрированных лицах;
- нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры, если она куплена в браке;
- наличие неоплаченных штрафов, долгов проверяется на сайтах МВД РФ и службы судебных приставов. О задолженности по коммунальным услугам можно узнать в управляющей компании или в ресурсоснабжающих организациях.
Необходимо также учитывать и тот факт, что взять ипотеку на вторичное жилье намного сложнее, чем на первичное. И здесь дело не только в отсутствии госпрограмм по льготной ипотеке.
Банки не хотят попасть впросак и внимательно изучают историю квартиры. Если у нее часто менялись собственники, или она была принята в наследство до окончания установленного срока, есть повод сомневаться в узаконенной перепланировке — все эти причины могут привести к отказу банка в выдаче кредита.
Также желательно привлечь к делу эксперта-оценщика. Однако, чтобы заказать отчёт специалиста, потребуется предоставить технические документы на квартиру, выписку из ЕГРН и, разумеется, доступ к объекту. От точности оформления документации и подлинности оценки квартиры зависит решение банка о выдаче кредита.
В самом благоприятном случае на сбор пакета документов и оформление ипотеки на вторичку уйдет не меньше месяца.
Но и это не застрахует вас от появления в будущем нежданных наследников, судебных процессов и визитов контролирующих органов. Стоит ли рисковать, или же лучше купить квартиру в новостройке?