01.02.2022 16:38
15072

Закон о долевом строительстве коттеджных поселков: что изменится для будущих владельцев таунхаусов

Закон о долевом строительстве коттеджных поселков: что изменится для будущих владельцев таунхаусов
Федеральный закон 476-ФЗ от 30.12.2021 внес изменения в действующее законодательство Российской Федерации, направленные на создание в стране механизма привлечения средств дольщиков в строительство индивидуальных домов. Основная часть положений закона вступает в силу с марта 2022 года. Попроубем разобраться.
Теперь действие закона о долевом строительстве будет распространяться не только на многоквартирные дома, но и на строительство индивидуальных жилых домов в малоэтажных жилых комплексах.
Покупатель индивидуального дома в поселке заплатит деньги за строительство, но застройщик получит их только после окончания строительства всего поселка. Если же застройщик по каким-то причинам забросит поселок (а только в Подмосковье несколько сотен недостроенных комплексов), то и деньги он не получит. Средства вернутся со счета эскроу покупателям.
В то же время это не исключает возможность ведения индивидуального жилищного строительства без применения механизма счетов эскроу.
Кроме того, закон регулирует использование общего имущества в малоэтажных поселках. Правда, эти нововведения касаются лишь новых комплексов.
Сейчас жители поселков иногда сталкиваются с тем, что застройщик передает территорию аффилированной управляющей организации. А она как монополист устанавливает завышенные тарифы на обслуживание детских и спортивных площадок, очистку территории, пользование тепловыми пунктами и другими хозпостройками.
Законом же устанавливается, что застройщик должен будет передавать общее имущество в общую долевую собственность жителей или же безвозмездно - в государственную или муниципальную собственность.
Общей собственностью станут инженерная, транспортная инфраструктура, предназначенная для обслуживания этого жилого комплекса. Это могут быть котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, проезды, пешеходные переходы, тротуары, элементы благоустройства, детские и спортивные площадки, места отдыха, парковки, площадки для мусорных контейнеров.
Введение счетов эскроу повысит прозрачность рынка загородного жилья, сделает его понятным для банков и клиентов.
Пересмотр законодательства и расширение мер господдержки для желающих приобрести индивидуальный дом позитивно отразится на спросе.
«В следующем году доля ипотечных кредитов на объекты ИЖС может вырасти до 7% в общем объеме ипотечных кредитов. И поскольку сохраняется большое число людей, кто работает дистанционно и предпочитает жить за пределами городской черты, то в ближайшие 5-6 лет ипотека на загородные дома сможет составить конкуренцию ипотечным программам на покупку жилья в новостройках и на вторичном рынке. По нашей оценке, доля этого рынка в ближайшие несколько лет может вырасти до 15%», - отмечает начальник управления ипотечных продаж «Промсвязьбанка» Татьяна Чернышева.
Как отмечают эксперты, принятие закона о строительстве индивидуальных жилых домов - важный шаг в развитии ИЖС. Изменения позволят повысить доверие покупателей, так как средства будут защищены, снизится риск двойных продаж. Это, в свою очередь, должно позитивно сказаться на спросе.
Впрочем, некоторые эксперты относятся к нововведениям весьма скептически.
«Переход на эскроу-счета может крайне отрицательно сказаться на рынке загородной недвижимости. Такое негативное влияние мы можем наблюдать на примере сегмента таунхаусов. Когда застройщиков данного сегмента обязали перейти на механизмы проектного финансирования, девелоперы перестали выводить на рынок новые проекты. Теперь на первичной «загородке» фактически отсутствует предложение таунхаусов», - говорит руководитель Аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
По его словам, в малоэтажных проектах иные темпы реализации. Поселки серьезно проигрывают новостройкам по маржинальности, а повышать стоимость лотов девелоперы не могут из-за высокой чувствительности покупателей к цене.
Кроме того, законом уточняется, чем отличается многоквартирный дом от дома блокированной застройки (так называемого таунхауса). Многоквартирным признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя общее имущество. Дом блокированной застройки - это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (или домами) в одном ряду общей боковой стеной без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
До сих пор таунхаусы считались или квартирами, или же домами. Уточнения позволят, например, снять вопрос о капремонте таких домов - индивидуальные дома, которыми теперь считаются таунхаусы, не подлежат включению в региональные программы капремонта.
Жители ремонтируют их самостоятельно.
Подписывайтесь на наш телеграм-канал «БИЗНЕС Крым» https://t.me/businesskrim, чтобы быть в курсе всех новостей и событий!