20.09.2026 09:30

Между рекордом 2024 года и неопределённостью 2027-го: где находится российский рынок недвижимости осенью 2026-го

Объём инвестиций в недвижимость России по итогам трёх кварталов 2026 года ожидается на уровне 600 миллиардов рублей — на 12% меньше результата аналогичного периода прошлого года, когда рынок привлёк 679 миллиардов.

Эти данные консалтинговой компании CORE.XP, опубликованные 17 сентября, фиксируют разворот рынка, который в 2024 году показал рекордный результат свыше 1,1 триллиона рублей. Снижение на 12% за девять месяцев выглядит умеренным на фоне первого квартала, когда объём инвестиций сократился на 30% год к году до 99 миллиардов рублей. Рынок ускорялся внутри года: если за первые три месяца он потерял почти треть объёма, то к концу сентября разрыв с прошлым годом сократился до 12%, что означает восстановление активности во втором и третьем кварталах.

Структурная картина рынка демонстрирует раскол между сегментами.

Коммерческая недвижимость сократилась на четверть — до 421,3 миллиарда рублей против 562 миллиардов годом ранее.

Офисы, традиционно крупнейший сегмент инвестиционного рынка, потеряли 22% и составили 195 миллиардов рублей.

Производственно-складской сегмент сократился на 14% до 109 миллиардов, торговая недвижимость — на 23% до 89 миллиардов.

Наиболее драматичное падение показали гостиницы: минус 60% до 18 миллиардов рублей.

На этом фоне жилая недвижимость стала единственным растущим сегментом — 178,6 миллиарда рублей, что на 45% превышает показатель аналогичного периода прошлого года.

Эта структурная динамика отражает фундаментальный сдвиг в распределении капитала. В 2025 году соотношение коммерческой и жилой недвижимости составляло примерно 3 к 1, в 2026 году оно сжимается до 2,4 к 1.

Жилая недвижимость, которая исторически занимала меньшую долю в инвестиционном рынке, наращивает присутствие за счёт относительной устойчивости спроса и понятности актива для частных инвесторов.

Коммерческие сегменты, зависимые от деловой активности и корпоративных бюджетов, демонстрируют чувствительность к макроэкономическим факторам — ключевой ставке, инфляции, неопределённости бизнес-планирования.

Офисный сегмент, составляющий почти треть всего инвестиционного рынка, находится в фазе стабилизации после периода интенсивного роста. Консультанты прогнозируют, что к концу 2026 года доля свободных площадей в премиальном сегменте класса А может вырасти до 7–8%.

Рынок переходит от дефицита к выбору: если в 2024–2025 годах арендаторы и покупатели конкурировали за ограниченный объём качественных площадей, то в 2026 году предложение расширяется, а спрос становится более избирательным. Максимальные темпы роста продемонстрировал сегмент компактных офисов до 100 квадратных метров, выбор которых увеличился на 38% за год. Инвестиции в офисы реагируют на эту трансформацию: валовый капитал растёт медленнее и инвесторы пересматривают стратегии.

Складской сегмент демонстрирует парадоксальную динамику. Спрос на складскую недвижимость в первом квартале 2026 года сократился на 58% и стал минимальным за последние пять лет.

Однако инвестиции за девять месяцев сократились только на 14%, что означает разрыв между операционным спросом и инвестиционными вложениями.

На 2026 год заявлено строительство 14 миллионов квадратных метров складов, ввод за первое полугодие составил 6,5 миллиона. Строительный задел, сформированный в период высокого спроса 2023–2024 годов, реализуется в условиях изменившейся конъюнктуры. Инвесторы, вошедшие в проекты на стадии котлована, продолжают финансирование, но новые сделки заключаются реже, что и создаёт разрыв между объёмом ввода и объёмом инвестиций.

Гостиничный сегмент потерял 60% инвестиций — с 45 миллиардов в 2025 году до 18 миллиардов в 2026-м. Это наиболее резкое снижение среди всех сегментов, которое отражает специфику гостиничной недвижимости как актива.

Гостиницы требуют операционного управления, зависят от туристического потока, чувствительны к сезонности и макроэкономической конъюнктуре. В условиях высокой ключевой ставки и неопределённости инвесторы предпочитают активы с предсказуемым денежным потоком — офисы с долгосрочными арендаторами, склады с e-commerce-операторами, жилую недвижимость с арендным доходом. Гостиницы, где доходность зависит от загрузки и средней цены номера, оказываются в конце приоритетного списка.

Торговая недвижимость сократилась на 23% до 89 миллиардов рублей, продолжая тренд, начавшийся после пандемии 2020 года. Торговые центры восстанавливались медленнее других сегментов, и в 2026 году столкнулись с новым вызовом: e-commerce продолжает перераспределять розничный товарооборот, а физические магазины сокращают площади или закрываются.

Инвестиции в торговую недвижимость концентрируются в формате районных центров и стрит-ретейла, тогда как крупные моллы теряют привлекательность для институциональных инвесторов.

Жилая недвижимость, показавшая рост на 45% до 178,6 миллиарда рублей, становится убежищем для капитала в условиях неопределённости. Квартиры остаются наиболее понятным активом для частных инвесторов, обеспечивают защиту от инфляции, генерируют арендный доход и обладают высокой ликвидностью.

В 2026 году востребованными для инвестиций остаются компактные однокомнатные квартиры и евродвушки из-за оптимального соотношения бюджета и доходности.

Рост инвестиций в жилую недвижимость происходит на фоне стагнации или снижения в других сегментах, что означает перераспределение капитала, а не общий рост рынка.

Прогноз на весь 2026 год составляет 0,8–1 триллион рублей против 1,1 триллиона годом ранее. Этот диапазон отражает неопределённость четвёртого квартала, который традиционно является наиболее активным для инвестиционных сделок. Если рынок привлечёт 1 триллион, снижение составит 9%; если 0,8 триллиона — 27%.

Разброс в 200 миллиардов рублей показывает, что финальный результат года зависит от крупных сделок, которые могут состояться или не состояться в октябре–декабре. Институциональные инвесторы, заключающие сделки на миллиарды, принимают решения в последнем квартале, и их активность определит, где именно в диапазоне окажется итоговый показатель.

Российский рынок недвижимости в 2026 году находится между рекордом 2024 года и неопределённостью 2027-го. Годовой прогноз 0,8–1 триллион означает первое снижение после периода роста, но это снижение умеренное, а не обвальное.

Рынок адаптируется к новой экономической реальности: высокой ключевой ставке, замедлению деловой активности, структурным изменениям в отдельных сегментах. Инвесторы не уходят с рынка, но перераспределяют капитал: от гостиниц к жилью, от торговых центров к складам, от крупных офисных блоков к компактным лотам. Это перераспределение, а не бегство, что и объясняет умеренное снижение общего объёма при резких изменениях внутри сегментов.

«ИНФОРМЕР»

Следите за нашими новостями в удобном формате

Перейти в Дзен

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!

Следующий материал