Рынок торговой недвижимости России переживает момент истины. В 2026 году количество запросов от арендаторов торговых центров на пересмотр условий аренды выросло на 20% по сравнению с прошлым годом.
Основные просители скидок — магазины одежды, обуви, детских товаров и заведения общепита. Но причины их проблем различаются. Fashion-ритейл страдает от конкуренции с маркетплейсами, которые за последние годы захватили значительную долю рынка. Покупатели всё чаще заказывают одежду онлайн, где выбор больше, цены ниже, а доставка удобнее. Офлайн-магазины теряют трафик и выручку, что делает фиксированные арендные ставки неподъёмными.
Общепит оказался в ещё более сложной ситуации. Рост себестоимости продуктов, увеличение зарплат персонала из-за кадрового голода и повышение налоговой нагрузки создали идеальный шторм. Рынок общественного питания переживает волну закрытий и поглощений 2025-2026 годов, когда слабые игроки уходят, а сильные консолидируют рынок.
Статистика подтверждает масштаб проблемы. Вакантность в торговых центрах Москвы по итогам 2026 года может вырасти примерно в полтора раза — с 5,5% до 8%. По данным CORE.XP, уровень вакансии в московских ТЦ вырастет с 6,2% до 8,3%. Ещё более пессимистичный прогноз даёт Commonwealth Partnership: вакансия уже выросла до 9,7%, а к концу 2026 года ожидается рост до 10,5%.
Эти цифры означают, что почти каждый десятый магазин в московских торговых центрах пустует или скоро опустеет. Для сравнения: нормальным уровнем вакансии считается 3-5%, когда у арендодателя есть выбор, но нет простоя. Уровень выше 10% — это уже кризис, который вынуждает собственников идти на серьёзные уступки.
Сегмент одежды и обуви переживает настоящую катастрофу. В январе—марте 2026 года в 52 ключевых торговых центрах Москвы закрылся 101 магазин одежды, обуви и аксессуаров, что составило 48,5% от общего числа закрытий.
По прогнозам экспертов, по итогам года в России могут закрыться 40% магазинов одежды.
За последние два года с российского рынка ушли 25 одежных брендов, а общее число закрытых магазинов достигло 400–500. Даже Москва, которая традиционно считалась самым устойчивым рынком, не смогла избежать этой волны. Главный тренд последних лет — массовое закрытие убыточных точек ради сокращения издержек и укрепления позиций сильных игроков.
Причины понятны. Маркетплейсы предлагают больший выбор, удобную доставку и часто более низкие цены. Покупатели стали реже ходить за покупками в офлайн, предпочитая заказывать одежду онлайн с возможностью примерки дома и бесплатного возврата. Для магазинов в торговых центрах это означает падение трафика и выручки, что делает аренду нерентабельной.
Влияние маркетплейсов на торговые центры стало определяющим фактором рынка. В 2025 году продолжился рост сектора онлайн-торговли, что оказало серьёзное влияние на розничную торговлю. Покупательский трафик в торговых центрах и стрит-ритейле падает, люди стали реже ходить за покупками в офлайн по ряду объективных причин.
Маркетплейсы изменили саму модель потребления. Если раньше покупатель шёл в торговый центр, чтобы посмотреть товар, примерить, выбрать, то теперь он заказывает несколько вариантов онлайн, примеряет дома и возвращает то, что не подошло. Для офлайн-магазинов это означает, что они превращаются в шоу-румы, где покупатели смотрят товар, но покупают его онлайн.
Рост НДС и комиссий на маркетплейсах исключает демпинг, но закон о платформенной экономике очищает рынок от «серых» схем продавцов, что ведёт к консолидации игроков. Это означает, что крупные онлайн-ритейлеры становятся ещё сильнее, а мелкие офлайн-магазины теряют последние преимущества.
Торговые центры идут на уступки избирательно. В успешных объектах с высоким трафиком ценовые послабления минимальны — собственники понимают ценность локации и не готовы снижать ставки. А вот в ТЦ с растущей вакансией собственники становятся гораздо гибче, соглашаясь на скидки на 3–6 месяцев, чтобы сохранить заполняемость.
Некоторые арендодатели соглашаются на переход от фиксированной ставки к проценту от оборота. Эта модель была популярна в кризисные годы, когда ритейлеры не могли гарантировать стабильный доход. Для арендодателя это риск — если магазин работает плохо, доходы падают. Но в условиях растущей вакансии лучше получать процент от оборота, чем ничего.
Средние арендные ставки в крупных ТЦ растут медленнее инфляции, и многие объекты накапливают вакантность. В Москве и Петербурге по итогам 2024 года ставки уже показали замедление роста, а в 2026 году тренд усиливается.
Заведения общественного питания в торговых центрах оказались зажаты между двумя проблемами. С одной стороны, рост себестоимости продуктов и зарплат персонала съедает маржу. С другой — посетители торговых центров стали экономнее, предпочитая фуд-корты с низкими ценами полноценным ресторанам.
Рынок общепита переживает масштабную трансформацию. Кадровый голод вынуждает повышать зарплаты, что увеличивает издержки. Изменение потребительского поведения ведёт к падению среднего чека. В результате многие заведения работают на грани рентабельности или убыточны.
Требования законодательства к общепиту в 2026 году ужесточаются: маркировка товаров, работа с кассой, электронные перевозочные документы создают дополнительную административную нагрузку. СанПиН для общепита действует до 1 января 2027 года, но уже сейчас понятно, что требования будут только ужесточаться.
Резкое повышение налогов может привести к закрытию 10-20% магазинов в торговых центрах в 2026 году. Это серьёзный фактор, который усугубляет и без того сложную ситуацию. Рост налоговой нагрузки означает, что ритейлерам приходится либо повышать цены (что ведёт к падению спроса), либо сокращать издержки (что означает закрытие убыточных точек).
Налоговая реформа 2026 года затрагивает все сегменты ритейла, но особенно болезненна она для малого и среднего бизнеса, который составляет значительную долю арендаторов торговых центров. Крупные сети могут перераспределять нагрузку между прибыльными и убыточными точками, а мелкие предприниматели вынуждены закрываться
На фоне проблем в торговых центрах стрит-ритейл показывает относительную устойчивость. В январе—марте 2026 года средняя стоимость аренды помещений стрит-ритейла площадью больше 300 кв. м в Москве составила 2,1 тыс. руб. за кв. м в месяц . Это значительно выше, чем в торговых центрах, что объясняется лучшим трафиком и видимостью.
Стрит-ритейл и объекты с отдельным входом держат доходность 8–12% годовых, что делает их привлекательными для инвесторов. Магазины на первых этажах жилых домов, в оживлённых торговых коридорах и возле транспортных узлов продолжают привлекать покупателей, даже когда торговые центры пустеют.
Это объясняется тем, что стрит-ритейл предлагает удобство — зашёл, купил, вышел. Не нужно парковаться, ходить по огромному моллу, искать нужный магазин. Для повседневных покупок это удобнее, чем поездка в торговый центр.
Проблема пустеющих торговых центров особенно остро стоит в Москве и Санкт-Петербурге, где конкуренция с онлайн-ритейлом наиболее интенсивна. Но в регионах ситуация может отличаться. В малых городах, где выбор магазинов ограничен, а уровень проникновения онлайн-торговли ниже, торговые центры остаются важными центрами притяжения.
Однако даже в регионах тренд на рост вакансии наблюдается. Средние арендные ставки в крупных ТЦ растут медленнее инфляции, и многие объекты накапливают вакантность. Это означает, что проблема носит системный характер и затрагивает весь рынок, а не только столичные объекты.
Рынок находится в стадии выборочного пересмотра: прибыльные магазины остаются, убыточные закрываются или переезжают. Это здоровый процесс очищения рынка от неэффективных игроков, но он болезнен для всех участников.
Торговые центры вынуждены пересматривать свою концепцию. Если раньше они были местами для шопинга, то теперь им приходится становиться развлекательными и досуговыми центрами. Увеличение доли общепита, детских развлечений, кинотеатров, фитнес-клубов — это попытка создать причины для посещения, не связанные с покупками.
Некоторые эксперты предсказывают, что торговые центры пойдут по западному пути, где моллы превращаются в объекты с офисами, коворкингами, жилыми помещениями. Это позволяет диверсифицировать доходы и снизить зависимость от ритейла.
2026 год станет переломным для рынка торговой недвижимости России. Рост вакансии, массовые закрытия магазинов, давление арендаторов на ставки — всё это признаки структурных изменений, которые невозможно обратить вспять.
Торговые центры, которые выживут, будут теми, кто сможет адаптироваться к новой реальности. Это означает гибкую арендную политику, диверсификацию арендаторов, создание уникального покупательского опыта, который нельзя получить онлайн.
Для ритейлеров это тоже момент истины. Выживут те, кто сможет предложить что-то, чего нет в интернете: уникальный ассортимент, качественный сервис, эмоциональную связь с покупателем. Остальные уйдут в онлайн или закроются.
Рынок торговой недвижимости вступает в эпоху зрелости, где успех зависит не от локации и трафика, а от способности создавать ценность для покупателя в мире, где покупки можно делать не выходя из дома.
Рынок торговой недвижимости России переживает момент истины. В 2026 году количество запросов от арендаторов торговых центров на пересмотр условий аренды выросло на 20% по сравнению с прошлым годом. Магазины требуют радикальных скидок — до 50–60%, а некоторые предлагают полностью отказаться от фиксированной ставки в пользу процента от оборота.