23.08.2026 09:44

Сентябрь 2027: дата, которая изменит рынок недвижимости

Доля рассрочек на рынке новостроек взлетела с 8% до 40% за последние два года. В отдельных проектах Москвы этот показатель достигает 35-40%. Это не просто альтернатива дорогой ипотеке со ставками 17-23% годовых — это масштабная серая зона, где миллиарды рублей обращаются вне контроля регуляторов.

Но времена меняются: Центробанк и Минстрой разработали законопроект, который с 1 сентября 2027 года полностью изменит правила игры.

Рассрочка на новостройки превратилась в удобную лазейку для всех участников рынка. Застройщики получили инструмент продаж в условиях заградительных ипотечных ставок. Покупатели — возможность купить квартиру без переплат по кредиту. Но за этим удобством скрывались серьёзные риски.

Главная проблема — отсутствие регулирования. Долги по рассрочкам не отражались в кредитных историях, что позволяло закредитованным гражданам набирать обязательства сверх своих возможностей. Застройщики могли устанавливать любые условия: скрытые наценки, драконовские штрафы, непрозрачные механизмы начисления процентов.

Аналитики предупреждают: расторжения по рассрочке в новостройках в 2026 году могут вырасти до 30%. Сейчас их доля колеблется в районе 3-15%. Почти треть покупателей, взявших рассрочку, не справляются с обязательствами. Причина проста: люди переоценивают свои финансовые возможности, не понимая реальной долговой нагрузки.

Некоторые застройщики уже начали массово отказываться от рассрочек в 2026 году, прогнозируя падение доли таких сделок до 4-5%. Это первый сигнал: рынок чувствует приближение регулирования и готовится к новым правилам.

Законопроект ЦБ и Минстроя вводит комплексное регулирование рассрочек. Документ уже прошёл стадию разработки и находится на финальном согласовании.

Сроки. Максимальный срок рассрочки — 3 года после плановой даты сдачи дома. Это означает, что покупатель может платить за квартиру частями даже после получения ключей. Ранее такие долгосрочные рассрочки существовали в серой зоне без чётких правил.

Прозрачность. Данные о платежах начнут передаваться в Бюро кредитных историй. Это революционное изменение: теперь каждая рассрочка будет видна банкам при оценке заёмщика. Закредитованные клиенты, которым банки уже отказывают в ипотеке, автоматически отсекаются от рассрочек.

Безопасность. До сдачи объекта деньги покупателя хранятся на эскроу-счёте. Это защищает дольщиков от банкротства застройщика. Квартира находится в залоге у застройщика до полного погашения долга. Если часть суммы взята в ипотеку, залог переходит к банку.

Лимиты. Девелопер сможет продать по рассрочке не более 25% квартир в одном жилом комплексе. Для превышения этой квоты потребуется согласие банка, финансирующего стройку. Это ограничение предотвратит чрезмерную концентрацию рисков.

Санкции. Скрытые наценки запрещены, неустойка ограничена 20% годовых. Но есть и жёсткие меры для неплательщиков: если покупатель просрочит платёж на два месяца подряд или задержит оплату трижды за год, застройщик вправе потребовать всю сумму досрочно.

Система эскроу-счетов, введённая в 2019 году, минимизировала риски обманутых дольщиков. Но проблемы остаются. Центробанк выступил против раскрытия эскроу-счетов для застройщиков до получения квартиры покупателем. Значит, что девелоперы не могут использовать деньги дольщиков для финансирования текущей деятельности.

В России снова обсуждают вопрос поэтапного раскрытия эскроу-счетов для застройщиков. Это позволило бы девелоперам получать часть средств по мере готовности объекта, улучшая их финансовое положение. Но ЦБ опасается, что это вернёт риски обманутых дольщиков.

Новый законопроект сохраняет принцип эскроу до сдачи дома. И это гарантирует, что деньги покупателей защищены до момента получения ключей. Для рассрочек это особенно важно: покупатель платит частями, но его средства защищены на каждом этапе.

Законопроект не имеет обратной силы — старые договоры пересматривать не будут.

При этом ожидается всплеск сделок по старым схемам в ближайшие годы. Застройщики будут активно предлагать рассрочки без лимитов, без передачи данных в БКИ, с любыми условиями. Покупатели, которые не успеют купить квартиру до вступления закона в силу, окажутся в новых, более жёстких условиях.

Это создаёт дилемму: покупать сейчас на непрозрачных условиях или ждать регулирования, но столкнуться с ограничениями. Для закредитованных граждан выбор очевиден — покупать сейчас, пока рассрочка не видна в кредитной истории. Для надёжных покупателей — ждать новых правил, которые защитят их интересы.

Новое регулирование меняет баланс сил на рынке. Банки получают инструмент контроля через лимит 25% на рассрочки в одном ЖК. Если застройщик хочет превысить эту квоту, ему нужно согласие банка-кредитора. Это означает, что банки будут оценивать риски рассрочек и могут ограничивать девелоперов.

Застройщики теряют свободу манёвра. Они больше не смогут продавать все квартиры в рассрочку, скрывать реальную долговую нагрузку покупателей, устанавливать произвольные условия. Но взамен они получают легальный, прозрачный инструмент, который снижает риски невыплат.

Для покупателей это означает большую защиту, но и большую ответственность. Данные о рассрочке попадут в кредитную историю, что повлияет на возможность получить другие кредиты. Неустойка ограничена 20% годовых, но две просрочки подряд ведут к досрочному требованию всей суммы.

Проблема закредитованности россиян — одна из главных причин регулирования рассрочек. Когда долги не отражаются в кредитной истории, банки не видят реальной долговой нагрузки заёмщика. Человек может иметь ипотеку, потребительский кредит, рассрочку на квартиру, и каждый кредитор видит только свою часть картины.

Передача данных о рассрочках в БКИ решает эту проблему. Теперь банки видят полную картину и могут адекватно оценивать риски. Это неизбежно отсечёт часть закредитованных клиентов, которым банки уже отказывают в классической ипотеке.

Но это создаёт и социальную проблему: люди, которые реально могут платить по рассрочке, но уже имеют кредиты, окажутся вне рынка. Для них рассрочка была единственным способом купить жильё. Теперь этот путь закрыт.

Сентябрь 2027 года станет переломным моментом. До этой даты рынок будет жить по старым правилам, создавая всплеск сделок. После — начнётся новая эпоха, где рассрочка станет легальным, прозрачным, но ограниченным инструментом.

Вопрос только в том, успеют ли покупатели и застройщики адаптироваться к новым условиям или рынок столкнётся с шоком перехода. Опыт показывает: регулирование всегда болезненно, но необходимо. Серая зона не может существовать вечно — рано или поздно государство берёт её под контроль.

«ИНФОРМЕР»

Следите за нашими новостями в удобном формате

Перейти в Дзен

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!

Следующий материал