17.09.2024 11:31
5340

«Сиюминутной коррекции не будет». Как отреагирует рынок жилья Севастополя на новый уровень ключевой ставки ЦБ РФ?

Сиюминутной коррекции не будет». Как отреагирует рынок жилья Севастополя на новый уровень ключевой ставки ЦБ РФ?13 сентября совет директоров Центробанка РФ повысил ключевую ставку с 18% до 19% годовых. Безусловно, это решение повлияет на рынок недвижимости, но какого-то среднестатистического сценария дальнейшего развития нет. Эксперты в сфере недвижимости высказывают разные точки зрения. А потенциальным покупателям деваться некуда – надо приспосабливаться, так как жизнь диктует свои условия.

Также ЦБ РФ допускает возможность повышения ставки на следующем заседании, которое состоится в октябре. Здесь мнения экспертов расходятся: одни считают, что этого не произойдёт, так как «дальше некуда», а другие считают подобный сценарий наиболее вероятным.

Главный аналитик Совкомбанка Михаил Васильев, например, считает сценарий повышения ставки до 20% в октябре базовым.

«По-прежнему сохраняются риски того, что инфляция может оставаться повышенной в течение длительного времени. Среди них — дефицит кадров на рынке труда и быстрый рост зарплат, повышенные инфляционные ожидания, отклонение экономики вверх от траектории сбалансированного роста, неопределенность с геополитикой, курсом рубля и импортом», — говорит эксперт.

В базовом сценарии 20% станет пиковым значением, а возможность для снижения ставки откроется только в середине 2025 года, отмечает Васильев.

«Но, если инфляция к концу этого года будет складываться выше 8%, мы допускаем, что Банк России в ближайшие месяцы может повысить ключевую ставку до 21–22%», — добавляет эксперт. Этот сценарий он называет рисковым.

Одновременно аналитики зафиксировали снижение количества ипотечных сделок, продажи квартир резко упали. В тоже время цены падать не спешат, и что будет дальше, толком никто не знает.

Остаётся гадать на кофейной гуще или принимать точку зрения одной из сторон, и ждать, как будут развиваться события.

Откликнулись на новость и девелоперы, которые считают, что повышение ключевой ставки не приведёт к серьезным изменениям на рынке первичного жилья, но доступность ипотеки продолжит снижаться.

Директор по продажам компании «Главстрой» Алексей Гусев отметил, что в целом рынок недвижимости готов ко всему, но сам факт дальнейшего повышения ключевой ставки — это сигнал, что в экономике продолжают нарастать риски. В таких условиях бизнес сосредоточен на выживании, чем на развитии, так как ошибки в планировании могут стать фатальными с учётом очень дорогих кредитов, рассказали в «РИА Новости».

А коммерческий директор «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров высказал мнение, что новый уровень ключевой ставки ЦБ РФ не вызовет сиюминутной коррекции цен на первичном рынке, так как предыдущий уровень в 18% уже был высок для большинства покупателей. Однако новое повышение ставки, вероятно, приведёт к пересмотру стоимости недвижимости, и в перспективе года рынок, вероятно, ждёт снижение цен на новое и вторичное жильё.

Ждать целый год, чтобы узнать, какими станут цены на квартиры, и понять в конце концов, чего добивается ЦБ РФ, рядовому массовому покупателю не суждено. Спрос существует во всех российских регионах, и искусственное сдерживание количества ипотечных сделок ни к чему хорошему не приведёт. В этой ситуации каждая сторона действует в своих интересах.

ЦБ РФ мнение потребителей такого ценного товара, как квартиры, явно не учитывает, во всяком случае, тиски сжимаются, и теперь остаётся только три потенциальные возможности купить квартиру: субсидирование застройщиками, программа для IT-специалистов и семейная ипотека.

Конечно, для Севастополя также важно понимать, насколько население готово покупать квартиры, и для кого собственно развивается рынок новостроек?

Есть мнение, что повышение ключевой ставки в ближайшие месяцы приведёт к постепенному снижению цен на новое жильё. Поскольку охлаждение рынка первичного жилья – это одна из целей Банка России, а застройщики успели накопить внушительную подушку безопасности за годы массовой льготной ипотечной программы, такая коррекция цен – это здоровый рыночный цикл, и он будет полезен рынку, считают эксперты.

А для вторичного жилья всё сложно: давно наблюдается стагнация в связи с высоким уровнем ключевой ставки. Новое повышение наконец подтолкнёт продавцов к большим дисконтам, считают эксперты. В течение нескольких месяцев мы будет наблюдаться снижение цен на готовое жилье. И если раньше отмечались скидки в пределах 3%, то теперь покупатели «вторички» смогут рассчитывать на более щедрые дисконты – до 15–20%. А на данном этапе единственным инструментом остаётся обмен меньшей площади на большую с доплатой. Тут ещё возможно какое-то движение.

С этим теперь приходится жить, и изыскивать возможности для покупки жилья самостоятельно, не надеясь на милость банков. Есть также интересное мнение, что деньги у населения есть, так как спрос на потребление остаётся высоким, а все усилия ЦБ РФ направлены на то, чтобы цены на квартиры стали снижаться до разумных. Ради этого он может и дальше повышать ключевую ставку.

Для Севастополя все эти волнения оказались незначимыми. Ведь стоит посмотреть на динамику цен сентября, и становится ясно, что есть спрос, и есть незначительное снижение стоимости квадратного метра. Однако эта динамика не совместима с теми усилиями, что предпринимает ЦБ РФ. Цены не придут к значениям даже годичной давности.

Например, в сентябре 2023 года стоимость квадратного метра в новостройках составляла 154 797 руб., это следует из открытых аналитических источников по недвижимости. И это казалось много, но цена выросла за год до 195 933 руб. к маю 2024 года.

Потом начались все вышеперечисленные потрясения, однако в настоящий момент мы имеем стоимость квадратного метра - 188 295 руб. За три «горячих» месяца стоимость севастопольского «квадрата» в новостройках подешевела всего на 2,93%. Динамика падения стоимости квадратного метра в новостройках в большей степени характерна для крупногабаритных квартир, тогда как студии, «однушки» и «двушки» цены держат.

Сентябрьская динамика такова, что в новостройках снова наметился рост по всем сегментам квартир. Так, однокомнатные в настоящий момент стоят 197 780 руб. за кв. м (+ 0,09%), и в целом «однушка» по средним ставкам продаётся за 9 млн 548 тыс. руб. (+ 0,86%).

Двухкомнатные подорожали на 0,86% и цена за «квадрат» составляет 150 571 руб. за кв. м, «двушка» по средним ставкам стоит 9 млн 476 тыс. руб. И даже трёхкомнатные стали снова пользоваться спросом: 144 357 за кв. м (+ 2,24%) и в целом теперь средняя цена на «трёшку» - 11 млн руб.

Планку первенства по стоимости квартир в новостройках держит Гагаринский район – 189 588 руб. за кв. м. (+ 0,14%). За ним идут Ленинский и Нахимовский районы со стоимостью квадратного метра 171 995 руб. (+2,30%) и 170 686 руб. (+ 3,90%) соответственно.

Что касается вторичного квадрата, то и здесь особых сдвигов на снижение не произошло. Средняя цена за сентябрь составляет 169 214 руб. за кв. м и ростом на 0,23% к предыдущему месяцу. С начала июля цены наоборот подросли на 0,65%. Создаётся такое впечатление, что для севастопольского рынка жилья все эти реформы, как с гуся вода.

ceny-na-vtorichku-po-rajonam-1.png

Цены на «вторичку» по районам. Источник: «RealtyMag»

Потерял в цене только Балаклавский район, где цена составляет 143 160 руб. за кв. м. (-2,69%). По-прежнему с положительной динамикой идут: Гагаринский район – 180 914 руб. за кв. м (+ 0,47%), Ленинский район – 172 223 руб. (+ 0,66%), Нахимовский район - 151 099 (+ 1,76%). Есть интересная тенденция увеличения стоимости трёхкомнатных квартир на 1,77%, и в среднем «трёшки» продаются за 10 млн 355 тыс. руб. Тогда как самый дефицитный сегмент – однокомнатные квартиры немного подешевели. В среднем «однушки» продаются за 6 млн 490 тыс. руб. (- 1,08%). Двухкомнатные также немного подешевели в сентябре - 8 млн 726 тыс. руб. (- 1,11%) средняя цена. Такая сложная динамика, тем не менее, не повлияла на общее позитивное формирование стоимости квартир на вторичном рынке Севастополя. Средняя цена вторичного квадрата составляет 169 215 руб. (+0,23%).

Эксперты сходятся во мнении о снижении спроса на новостройки, однако их прогнозы относительно динамики цен разнятся. Некоторые эксперты предполагают умеренный рост цен на уровне инфляции. Благодаря проектному финансированию, застройщики обладают определённым запасом прочности и способны пережить краткосрочное падение спроса без задержек строительства. Таким образом, наиболее вероятным сценарием является рост цен в пределах инфляции.

Что касается вторичного жилья, то в Севастополе и курортных городах Крыма, спада цен ждать не приходится. Покупка готовой квартиры – это способ приумножить свой капитал. Получить ощутимую прибыль можно от перепродажи объекта в перспективе, либо же от сдачи жилья в аренду.

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!