Рынок съемного жилья в России продолжает сокращаться. Так, с начала марта предложение выросло на 40–50%, а спрос упал на 10–30%. Доходность жилой аренды уступает депозитам как минимум в 5 раз, инфляции — в десятки раз. Об этом рассказывают специалисты БКС «Мир инвестиций».
Отметим, что на рынок аренды не влияет ипотека и господдержка, поэтому он быстрее реагирует на большие тренды в недвижимости. Спрос на съемное жилье зависит только от доходов и количества граждан, а предложение отражает дефицит или избыток реально построенных и готовых к проживанию квартир.
Сейчас мы наблюдаем растущий разрыв между спросом и предложением. С начала года число квартир в экспозиции в Москве выросло на 40%, в регионах — до 50%. При этом количество звонков от арендаторов упало. Риэлторы и агрегаторы фиксируют падение спроса от 10% в столице до 30% в других городах.
Основных причин несколько. Часть связана с ипотечным бумом в эпоху ковида, а часть отражает новую реальность в виде кризиса и санкций:
- выход на рынок инвестиционных квартир, построенных в последние три года;
- замораживание сделок купли/продажи и уход продавцов в сегмент аренды;
- смена арендаторами жилья на более дешевое из-за падения доходов;
- отток экспатов и внутренних мигрантов.
Большинство собственников съемных квартир не считает доходность аренды в процентах, поэтому инвесторы не всегда понимают, когда рынок перегрет или, наоборот, сильно просел.
Доходность — это сумма платежей, полученных с квартиры за год, деленная на рыночную цену этой же самой квартиры. В Москве в последние годы эта ставка колебалась около 4,5%, но в последние месяцы она откатилась вниз до 3,7% годовых.
Это значит, что сейчас доходы с аренды в Москве покрывают затраты на приобретение жилья примерно за 27 лет. Обычно окупаемость в столице составляет 22–23 года, то есть на пять лет меньше.
Оба индикатора показывают, что цены на квартиры сейчас перегреты относительно доходов граждан (реального спроса на аренду). Значит, срок окупаемости будет падать, а ставка доходности — расти.
Смоделируем возврат арендных ставок (в процентах) к своим среднегодовым уровням. Это не произойдет быстро, потому что рынок аренды инертен, договоры обновляются в среднем раз в три года. Таким образом, рантье смогут выйти на ставку доходности в 5% годовых к началу 2025 г.
Рост доходности жилья на текущем рынке возможен только за счет падения цен на квартиры, а этого не предвидится.
Очевидно, что доходность в 4–5% годовых с аренды сильно проигрывает депозитам, облигациям и дивидендам с акций. Если учесть весьма вероятное обесценение самой квартиры, то убыток в сегодняшних деньгах за три года составит более 10%. С поправкой на инфляцию — десятки процентов.
Основные выводы:
• Спрос на жилье разворачивается в сторону снижения. Пока — в сегменте аренды. Но это сигнал, что покупателей тоже станет меньше. Цена квартир в Москве относительно их арендной стоимости находится на аномальной высоте. Об этом говорит сверхнизкая доходность найма (3,7%) и растянутая окупаемость вложений (27 лет).
• Чтобы рынок вернулся к равновесию, цены на жилье должны упасть, а ставки аренды вырасти (в процентах). Это возможно при коррекции цен на жилье более чем на 20%. Такой сценарий возможен в ближайшие три года. Но даже в этом случае доходность арендных квартир вернется всего лишь к 5% годовых.
• Пока цены приходят в норму, инвесторам, которые вкладывались в жилье под аренду, выгоднее переложиться в любой другой инструмент. Безопасный и консервативный вариант — трехлетние ОФЗ с доходностью около 12% в год. При вложении 15 млн (цена квартиры в Москве) они сейчас приносят 410 тыс. в полугодие, что эквивалентно 68 тыс. в месяц. Аренда принесет только 46 тыс.
• Суммарная разница между вложениями в жилье и в ОФЗ на горизонте трех лет составит как минимум 4,2 млн для объекта ценой около 15 млн. Чтобы отбить эту разницу, жилье должно не только не дешеветь, но и вырасти в цене еще на 28% от максимумов 2021 г. Сейчас это выглядит практически невозможным.