ЖСК вместо эскроу: как легальная лазейка возвращает российский рынок к рискам десятилетней давности

Обязательное использование счетов эскроу за последние годы практически искоренило проблему обманутых дольщиков, превратившись в главный защитный механизм рынка новостроек.

До этой реформы застройщики привлекали средства напрямую, что регулярно приводило к появлению долгостроев при банкротстве девелопера. Сегодня деньги покупателя блокируются на счете в уполномоченном банке, а застройщик получает к ним доступ только после ввода дома и передачи ключей. При заморозке стройки банк возвращает дольщику полную сумму первоначального взноса, а права граждан восстанавливает Фонд защиты прав граждан.

Продажа квартир через жилищно-строительные кооперативы остается одной из немногих легальных схем обхода обязательного применения эскроу-счетов. Формально закон позволяет строить без них, если привлечение средств идет через вступление граждан в кооператив.

Требования по первоначальному взносу при ЖСК также завышены и могут достигать 40–50 %. В договоре долевого участия цена квартиры фиксируется, а в ЖСК кооператив вправе в одностороннем порядке увеличить стоимость жилья или потребовать дополнительные взносы, если на стройку не хватает денег.

Договоры с ЖСК не регистрируются в Росреестре, поэтому одну и ту же квартиру могут продать нескольким пайщикам, и отследить это практически невозможно из-за манипуляций с внутренним реестром кооператива.

На фоне этих рисков государство готовит новый инструмент. С 1 января 2027 года россияне смогут заключать с банками договоры жилищных сбережений. Этот механизм призван сформировать долгосрочную финансовую базу для граждан, позволяя накапливать средства на покупку жилья с повышенной защитой вкладов до 10 млн рублей.

Разница между дольщиком и членом ЖСК — это разница между защищенным государством инвестором и рядовым кредитором, стоящим в конце очереди на возврат средств.