Центробанк дал дельный рецепт от появления пузыря на рынке недвижимости

Повышение доступности жилья и снижение рисков появления пузыря на рынке недвижимости могут быть достигнуты через применение адресных ипотечных программ, поддержание баланса спроса и предложения, а также снижение инфляционного давления. Об этом заявила Елизавета Данилова, директор департамента финансовой стабильности Центробанка, в интервью для InvestFuture.

Она подчеркнула важность синхронизации уровня предложения с растущим спросом. В качестве меры была предложена идея создания адресных программ в тех регионах, где это позволит стимулировать увеличение объемов предложения.

По мнению Даниловой, такой подход поможет удерживать баланс между спросом и предложением на рынке недвижимости, минимизируя риск перегрева.

Эффективное снижение инфляции, как пояснила представитель Центробанка, является одним из ключевых факторов повышения доступности ипотеки. Стабильные низкие темпы роста цен и более быстрый рост доходов населения по сравнению с инфляцией и ценами на жилье позволят гражданам приобретать больше квадратных метров. Только такая экономическая стратегия способна сделать жилье по-настоящему доступным.

Данилова также обратила внимание на последствия применения массовых льготных ипотечных программ. По ее словам, они могут снижать эффективность денежно-кредитной политики, подразумевая более высокие ставки для тех, кто не имеет доступа к этим программам, чем могли бы быть при равномерном подходе.

Широкомасштабные льготы следует вводить лишь в периоды экономических стрессов, таких как снижение спроса. В пример она привела программу льготной ипотеки на новостройки, запущенную во время пандемии. Тогда программа дала ощутимый импульс рынку, но завершена была несвоевременно, что стало причиной побочных эффектов.

Кроме того, механизм «одна ипотека в одни руки» ввели слишком поздно, что позволило заемщикам брать несколько льготных кредитов под инвестирование в недвижимость.

Эти ошибки привели к снижению доступности жилья, поскольку увеличение цен вследствие высокого спроса опережало темпы роста доходов граждан. По данным ЦБ, с 2020 года доступность сократилась: количество квадратных метров, которое может позволить себе человек со средней зарплатой в новостройке через ипотеку, уменьшилось с 44,5 до 39 кв. м.

Эльвира Набиуллина, глава Центробанка, ранее указывала на то, что замедление инфляции может сыграть значимую роль в улучшении ситуации. Это может умерить рост цен на жилье и снизить давление на реальные доходы населения.

Она отметила, что сама по себе низкая процентная ставка по ипотеке не способна обеспечить доступность жилья.

Ключевое условие — опережающий рост доходов населения относительно цен на недвижимость. В последние годы наблюдалась противоположная динамика: цены росли быстрее доходов граждан.