Дубай перестал быть «тихой гаванью»: ФНС начала проверять зарубежные квартиры россиян — и это только начало

Что происходит

В октябре 2026 года ФНС активизировала проверки сделок россиян с недвижимостью в ОАЭ. Налоговиков интересует, задекларировали ли владельцы доход от аренды или продажи недвижимости и как стороны рассчитывались между собой. Речь идёт о десятках запросов, а не о «массовой кампании» — но сам факт уже меняет правила игры.

Это не «разовая акция», а «системный сдвиг»: ФНС впервые получила и начала использовать конкретные сведения о сделках с недвижимостью российских резидентов за рубежом. Для владельцев квартир в Дубае это означает «новую реальность»: зарубежный актив больше не «вне поля зрения».

Откуда ФНС знает о квартирах в Дубае

ФНС собирает сведения о зарубежных активах россиян по трём каналам: автоматический обмен (CRS), запросный обмен и спонтанный обмен.

В рамках CRS банк в Эмиратах передаёт данные в Минфин ОАЭ, а тот — компетентному органу страны налогового резидентства.

Если есть нестыковки — ФНС может запросить у Земельного департамента Дубая сведения о сделках. Это не «теория», а «реальность»: ФНС уже использует эти механизмы для проверки.

Почему это важно для владельцев

Для владельцев квартир в Дубае это означает «новую реальность»: зарубежный актив больше не «вне поля зрения». Если доход от аренды или продажи не задекларирован — возможны штрафы и пени за период с 2023 года.

Это не «формальность», а «риск»: ФНС может запросить документы, проверить происхождение средств, оценить корректность деклараций. Если есть нестыковки — возможны штрафы и пени.

Почему это может распространиться на другие страны

Эксперты рынка недвижимости ситуацию с действиями российских налоговиков в Эмиратах называют «открытием ящика Пандоры». И допускают, что сценарий ОАЭ повторится в Таиланде и Турции.

Это не «паника», а «реалистичный прогноз»: обе страны участвуют в международной системе обмена финансовыми данными, а соглашения о налоговом сотрудничестве создают правовую основу для проверок. Но это не означает, что ФНС уже располагает централизованной базой всех квартир и домов российских граждан в этих странах.

Что это значит для рынка

Для рынка это означает «переход к более тщательному расчёту инвестиций». Покупатель будет оценивать не только «доходность», но и «налоговые риски», «валютные ограничения», «возможность проверки».

Что будет дальше

Если текущая модель сохранится, практика проверок будет расширяться — сначала на крупные сделки, потом на «средний сегмент». Это не «паника», а «реалистичный прогноз»: ФНС будет использовать все доступные механизмы для контроля зарубежных активов.

Выход — не в «отказе от зарубежных активов», а в «грамотном использовании»: декларировать доходы, хранить документы, проверять валютные ограничения. Это не «параноидальность», а «базовая гигиена» в условиях, где «зарубежный актив» перестал быть «вне поля зрения».