23.05.2026 12:45

Деньги назад — потом ключи: как Госдума хочет защитить покупателей жилья

Сначала верни деньги. Потом забирай квартиру. Именно такую последовательность предлагает закрепить Госдума для случаев, когда сделку с недвижимостью признают недействительной. Звучит логично. Но сейчас работает иначе.

Суд признаёт сделку недействительной — и жильё изымают у покупателя. Даже если человек действовал добросовестно, проверял документы, полагался на данные ЕГРН. А возврат уплаченных миллионов растягивается на годы. Или не происходит вообще. Человек остаётся без квартиры и без денег.

Новая конструкция меняет приоритеты. Собственность возвращается прежнему владельцу только после полного расчёта с добросовестным покупателем.

Раньше система чаще защищала того, кто «был собственником». Теперь — того, кто купил, доверяя государственному реестру.

Рынок недвижимости в России — не самый прозрачный. Двойные продажи, мошеннические схемы, спорное наследство, ошибки в реестрах — всё это создаёт риски даже для внимательного покупателя.

По данным Верховного суда, в 2025 году суды рассмотрели более 18 тысяч споров о признании сделок с жильём недействительными. В трети случаев пострадавшими оказывались добросовестные приобретатели — люди, которые не могли знать о скрытых дефектах сделки.

«Покупатель не должен быть детективом, — говорит юрист по недвижимости Анна Волкова, работающая с делами в регионах Юга России. - Он проверяет выписку из ЕГРН, видит чистую историю — и имеет право верить этому. Если система регистрации даёт сбой — защищать должен закон, а не кошелек гражданина».

В Крыму эта история имеет особую остроту. После 2014 года многие объекты прошли через сложные процедуры переоформления. Украинские документы, российские реестры, переходные периоды — всё это создало почву для споров.

По данным крымского управления Росреестра, в 2025 году около 12% регистрационных действий по недвижимости в регионе сопровождались дополнительными проверками из-за «исторических» несоответствий в документах. В Севастополе показатель чуть ниже — около 9%, но тоже выше среднероссийского.

Для покупателя в Крыму или Севастополе риск столкнуться с оспариванием сделки — реальнее, чем в большинстве регионов. А значит, защита добросовестного приобретателя — не абстракция. Это вопрос сохранения жилья.

«У нас каждый второй клиент приходит с вопросом: «А что, если через пять лет объявится бывший собственник и отсудит квартиру?», — рассказывает риелтор из Симферополя Дмитрий Соколов. - Если закон даст чёткий ответ — «не отсудит, пока не вернёт деньги» — это снимет огромный пласт тревожности».

Инициатива депутатов не означает, что любой покупатель теперь защищён автоматически. Речь только о добросовестных — тех, кто не знал и не мог знать о пороках сделки.

Авторы законопроектов запросили позицию Росреестра и Верховного суда, чтобы учесть замечания при доработке. Это важно: если правило будет слишком жёстким, им могут воспользоваться недобросовестные покупатели, которые сознательно идут на рискованные сделки, рассчитывая на защиту.

Нужен механизм проверки добросовестности. Не формальной. Реальной: проверял ли человек историю объекта, задавал ли вопросы, консультировался ли с юристом.

Эксперты предлагают использовать презумпцию добросовестности для тех, кто действовал через аккредитованных риелторов, нотариусов, получил выписку из ЕГРН перед сделкой. Это создаст понятные «безопасные коридоры». Законопроекты ещё в работе. Позиции Росреестра и Верховного суда могут скорректировать финальную версию. Но сам факт обсуждения — уже сигнал.

Рынок ждёт чётких правил. Не идеальных. Но предсказуемых.

Если инициатива пройдёт — это станет одним из самых значимых изменений в защите прав покупателей за последние годы. А для человека, который сейчас выбирает квартиру — повод выдохнуть. И проверить выписку из ЕГРН ещё раз. На всякий случай.

«ИНФОРМЕР»

Следите за нашими новостями в удобном формате

Перейти в Дзен

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!

Следующий материал