Доходность выше 10% — повод для проверки: эксперт назвал главный миф инвесторов в курортную недвижимость

Реальная доходность курортной недвижимости в России редко превышает 10% годовых. Всё, что выше этой отметки, требует проверки — именно так сегодня проходит граница между честной инвестицией и рекламным обещанием. Об этом рассказал эксперт по недвижимости Сочи, автор Telegram-канала «Какой бюджет — такой сюжет» Кирилл Флутков.

По его словам, массовый миф о 15–20% доходности на рынке апартаментов не имеет под собой реальной основы.

Рынок наводнили громкие обещания. Девелоперы и управляющие компании предлагают «двузначные» проценты, ссылаясь на рост турпотока и сезонный спрос. Но, как отмечает Флутков, в действительности большинство объектов приносят 8–10% в год, а всё, что выше, — скорее маркетинговый приём, чем результат расчёта.

«Реальная доходность — около 10% годовых. Это хороший показатель для курортной недвижимости. Всё, что выше, — сигнал к тому, чтобы десять раз проверить расчёты и убедиться, что цифры не взяты с потолка», — говорит эксперт.

По словам Кирилла Флуткова, завышенные ожидания подогреваются самим рынком. Девелоперы стремятся оправдать цену квадратного метра, а покупатели не всегда учитывают расходы, которые снижают прибыль: налоги, коммунальные платежи, комиссии управляющих компаний. Именно эти статьи затрат делают обещанные 15–20% в реальности вдвое меньше.

Сегодня частные инвесторы действуют осторожнее, внимательно изучают документы и схемы управления. Однако, как подчёркивает эксперт, сохраняется риск потери контроля. «Когда за тебя всё делает управляющая компания, от тебя уже ничего не зависит. Если доходность не совпала с ожиданиями, изменить что-то в такой модели почти невозможно», — поясняет Флутков.

Курортная недвижимость в Сочи и других прибрежных городах действительно стала «инвестициями для народа». Порог входа снизился, а сама стратегия — купить квартиру у моря, сдавать посуточно и при необходимости отдыхать самому — выглядит простой и понятной. Но именно эта простота и рождает иллюзию гарантированной прибыли.

«Ожидания у всех разные: кто-то доволен 4% годовых, кто-то ждёт 15% и разочаровывается. Рынок уже подходит к стадии стабилизации. Те, кто просчитался, уйдут, а рациональные инвесторы останутся», — считает Флутков.

По его прогнозу, 2025 год станет для курортного сегмента временем переоценки ожиданий. Завышенные прогнозы постепенно уйдут, а апартаменты начнут восприниматься как инструмент с умеренной, но стабильной доходностью — не как замена банковскому вкладу, а как форма долгосрочного вложения.

Главный вывод, по словам Кирилла Флуткова, прост: если объект обещает больше 10% годовых, это повод для проверки, а не для радости. А доходность на уровне 8–10% — уже реальный и достойный результат для рынка, где маркетинг часто опережает математику.