Дорогие метры и дорогие кредиты: куда движется рынок российской недвижимости

В III квартале 2026 года квадратный метр в российских новостройках стоил в среднем 226,5 тыс. рублей, на вторичном рынке — 149,2 тыс. Разница достигла 51,8%. Такие данные приводит рейтинговое агентство «Эксперт РА» в исследовании, опубликованном 10 ноября.

В конце 2025 года разрыв был ещё больше: коэффициент соотношения средних цен достигал 1,65. За 2026 год он снизился до 1,52, но это пока не означает, что первичное жильё стало доступным. С конца 2020 года с поправкой на инфляцию новостройки подорожали на 33,9%, тогда как вторичное жильё — только на 4,9%.

Сравнивать эти цифры нужно с оговоркой: речь идёт о средних ценах квадратного метра, а не о двух одинаковых квартирах в соседних домах. У новостроек и вторичного жилья различаются расположение, возраст зданий и качество объектов. Однако масштаб расхождения показывает, насколько сильно за последние годы изменились цены на первичном рынке.

Дешёвый кредит оказался включён в стоимость квартиры

Одна из причин разрыва — то, как работала льготная ипотека. Покупателю предлагали ставку заметно ниже рыночной, но разницу между ними кто-то должен был оплатить. Часть расходов брали на себя застройщики: они субсидировали ставки через банковские комиссии, предлагали специальные условия и рассрочки. Эти затраты могли включаться в стоимость квартиры.

В результате покупатель видел привлекательный ежемесячный платёж, но сама квартира обходилась дороже. Выгода от низкой ставки нередко оказывалась меньше, чем казалось при просмотре рекламного предложения. А при последующей продаже владелец уже не мог рассчитывать на те же условия, которые предлагал застройщик: на вторичном рынке покупатель оценивает саму квартиру, её состояние, расположение и цену аналогичных объектов.

«Эксперт РА» обращает внимание на то, что часть выгоды от субсидируемой ипотеки могла переходить в стоимость недвижимости. В исследовании приведена оценка экономической модели, согласно которой во II квартале 2024 года вклад государственных ипотечных программ в реальный уровень цен первичного жилья составлял 19,7%. Это не объясняет весь разрыв между рынками, но показывает, почему низкая ставка не обязательно приводит к такому же снижению расходов на покупку.

Государственная поддержка при этом никуда не исчезла. В январе–сентябре 2026 года на льготные программы приходилось около 63% общего денежного объёма ипотечных выдач. В сентябре средняя ставка по рыночным кредитам составляла 17,97%, по льготным — 5,75%. Для тех, кто не подходит под условия господдержки, покупка жилья по-прежнему остаётся дорогим кредитным решением.

Масштаб этой поддержки виден и в федеральном бюджете. По словам министра финансов Антона Силуанова, расходы на льготную ипотеку в 2025 году составили около 2 трлн рублей, а в 2026 году ожидаются на уровне 1,6–1,7 трлн. Для сравнения: в период низких процентных ставок субсидирование обходилось бюджету в 200–300 млрд рублей в год.

Рекламные обещания больше не гарантируют продажи

Пока цены росли, девелоперы могли строить продажи вокруг ожидания дальнейшего удорожания. Покупателю предлагали оформить сделку сейчас, пока квартира не стала дороже, воспользоваться рассрочкой или получить сниженную ипотечную ставку. Такая реклама подталкивала принимать решение быстрее, чем позволяет обычная оценка семейного бюджета.

Руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко считает, что постоянные обещания роста цен сами усиливают инфляционные ожидания. Покупатели начинают воспринимать недвижимость не только как место для жизни, но и как актив, который нужно успеть приобрести до очередного повышения стоимости. В отдельных случаях люди берут дополнительные кредиты на первоначальный взнос, ремонт и обустройство квартиры.

Но эта модель работает, пока покупатель верит в дальнейший рост цен и может обслуживать долг. Когда рыночная ипотека дорожает, а ожидание быстрой перепродажи перестаёт оправдываться, рекламного обещания уже недостаточно. Застройщику приходится конкурировать реальной ценой, качеством проекта и условиями, которые покупатель способен потянуть без постоянного расширения кредитной нагрузки.

Банковские долги растут быстрее денег на счетах покупателей

Проблемы проявляются уже не только в статистике продаж, но и в финансировании строительства. По данным «Коммерсанта», в августе 2026 года средства на эскроу-счетах покрывали 65,8% проектного финансирования девелоперов. За год показатель снизился на 6,2 процентного пункта и стал минимальным с 2020 года.

Механизм здесь простой: деньги покупателей хранятся на эскроу-счетах и поступают застройщику после выполнения условий сделки. Само строительство компания финансирует банковским кредитом. Чем больше средств накоплено на эскроу, тем большую часть долга покрывают будущие поступления от покупателей и тем выгоднее условия проектного финансирования.

В августе совокупная задолженность застройщиков перед банками достигла 11,37 трлн рублей, увеличившись за год на 16%. Средства на эскроу-счетах за тот же период выросли только на 6%, до 7,48 трлн рублей. При таком соотношении девелоперам сложнее рассчитывать на прежнюю стоимость кредитов: непокрытая средствами покупателей часть долга обходится дороже.

Продажи при этом не обрушились, но растут заметно медленнее финансовых обязательств. За январь–сентябрь 2026 года застройщики реализовали 17,1 млн кв. м жилья — примерно столько же, сколько за аналогичный период прошлого года. Законтрактованная выручка увеличилась всего на 1,3%, до 3,5 трлн рублей.

Дополнительную нагрузку создают рассрочки. К 1 сентября покупатели ещё не оплатили 17% стоимости действующих договоров долевого участия с такими условиями. На эскроу-счета ожидается поступление около 1,5 трлн рублей. Пока деньги не поступили, застройщик не может рассчитывать на них так же, как на уже внесённые средства.

Реструктуризация долгов стала частью отраслевой повестки

Компании всё чаще обращаются к банкам, чтобы изменить условия кредитов, взятых несколько лет назад. В частности, речь идёт о займах на покупку земельных участков, приобретённых в расчёте на продолжение дешёвого финансирования и высокий спрос.

Старший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко предупреждает: если ключевая ставка останется двузначной, в 2026–2027 годах строительный рынок может столкнуться с чередой дефолтов и уходом с рынка средних и крупных компаний. Это прогноз, а не описание уже состоявшегося массового банкротства. Но финансовые показатели показывают, почему такой сценарий обсуждается всерьёз.

На 12 ноября ключевая ставка Банка России составляет 14%. При такой стоимости денег застройщикам трудно одновременно обслуживать старые кредиты, финансировать новые проекты и сохранять цены, которые покупатели готовы платить. Если продажи не обеспечивают достаточного притока средств на эскроу, обслуживание непокрытой части проектного долга становится ещё одной статьёй расходов.

Микростудии тоже перестают быть беспроигрышным товаром

Ипотечный бум повлиял не только на цены, но и на то, какие квартиры выходили на рынок. Девелоперы активно предлагали компактные студии, в том числе площадью 15–20 кв. м. Небольшой метраж снижал стоимость лота и позволял привлечь покупателей, рассчитывавших на последующую сдачу или перепродажу. Однако спрос на такие объекты уже меняется.

По данным аналитиков Kalinka, в бизнес - и элитных новостройках Москвы за первое полугодие 2026 года продали 141 студию площадью до 20 кв. м против 1 059 за тот же период 2023 года. Сокращение составило 86,7%. В этой же выборке доля студий площадью более 28 кв. м, напротив, выросла с 31,8 до 45,1%.

Эти данные относятся к определённому сегменту московского рынка, а не ко всем российским новостройкам. Но тенденция показательна: покупатели всё внимательнее смотрят на то, что именно им предлагают за эти деньги. Формат, который хорошо продавался как недорогой инвестиционный лот, не обязательно окажется удобным для жизни или востребованным при перепродаже.

Рынку придётся возвращаться к реальному спросу

За последние годы строительная отрасль привыкла к модели, в которой спрос поддерживали льготная ипотека, субсидирование ставок, рассрочки и ожидание постоянного роста стоимости недвижимости. Эта модель помогала выводить на рынок новые проекты и поддерживала продажи, но одновременно увеличивала расходы бюджета, стоимость квартир и зависимость девелоперов от банковского финансирования.

Теперь покупатель сталкивается с высокой ценой жилья и дорогой рыночной ипотекой, а застройщик — с растущими кредитными обязательствами и необходимостью обеспечивать реальные поступления на эскроу. Одновременно снижается привлекательность части небольших квартир, рассчитанных прежде всего на инвестиционный спрос.

Это не означает, что рынок неизбежно рухнет или что все девелоперы окажутся в одинаковом положении. Но прежних инструментов уже недостаточно, чтобы продавать любой проект по высокой цене.

В ближайшие годы преимущество получат компании, у которых сходятся три вещи: стоимость строительства, цена, приемлемая для покупателя, и деньги, действительно поступающие на счета проекта.

Главный итог ипотечного бума проявился именно здесь. Дешёвый кредит помогал покупать жильё, но сам по себе не делал его дешевле. Когда государственная поддержка перестала компенсировать разницу между ценой квартиры и возможностями покупателей, выяснилось, насколько устойчивой была вся строительная модель — от рекламного обещания до банковского кредита и готового дома.

• Эксперт РА — «Рынок жилой недвижимости: в заложниках у жесткой ДКП».
• Интерфакс — «Расходы бюджета на льготные ипотечные программы в 2026 году составят 1,6–1,7 трлн рублей»
• Коммерсантъ — «Проектное финансирование выходит из строя».
• Frank Media — «Рынок недвижимости в России может столкнуться с чередой дефолтов девелоперов».