Готовая квартира vs новостройка: где выгоднее покупать в 2026 году

Рост числа сделок на вторичном рынке объясняется несколькими факторами.

Во-первых, многие покупатели не хотят ждать завершения строительства нового дома.

Во-вторых, часть заемщиков сталкивается с отказами по льготной ипотеке, особенно по программе «Семейная ипотека».

В-третьих, квадратный метр в готовых квартирах сейчас стоит выгоднее, чем в новостройках, а продавцы готовы идти на торг ради быстрой продажи.

Эксперты отмечают, что рынок вторичного жилья чувствует себя намного лучше, чем годом ранее. Но спрос все равно нельзя назвать активным. Чтобы изменить ситуацию, нужна комфортная ставка по рыночной ипотеке в размере 12–13%. Пока же средние ставки по ипотеке на вторичное жилье в сентябре 2026 года составляют 18–19%.

По оценкам аналитиков «Циана», в 2026 году 32% всех сделок на вторичном рынке в крупных городах прошли в домах, сданных за последние 10 лет (2016–2026 гг.). Это жилье стало одним из основных драйверов рынка. За последний год квартиры «новой вторички» подорожали на 27% и пользуются популярностью у покупателей.

Больше всего квартир среди недавно построенных домов куплено в корпусах 2024 и 2025 гг. — 4,6% и 6,1% соответственно. Это самые свежие готовые к заселению объекты. Часть сделок в них прошла с девелоперами после сдачи дома, часть — с покупателями-инвесторами, которые дождались выдачи ключей и сразу же вывели свои лоты на вторичный рынок.

В домах 2026 года таких сделок меньше всего — 0,9%. В них еще не везде передали ключи, к тому же продать квартиру в необжитом доме, где в ближайшее время будет много переездов и ремонтов, сложнее.

Максимальная доля таких объектов в продажах зафиксирована в локациях, где в последние годы шло активное жилищное строительство. В Краснодаре — 61%, в Ленинградской области и Тюмени — по 49%. Минимальные показатели в Новокузнецке (8%), Тольятти (10%) и Томске (14%), где много квартир в типовых советских домах, а нового жилья в последние годы строилось мало.

В Москве таких сделок — 31%, в Санкт-Петербурге — 29%. В продаже и в сделках квартиры в домах 2016–2026 гг. встречаются чаще, чем в застройке городов (20%), то есть собственники таких объектов активнее прочих выходят на рынок

Доля современного жилья в предложении чуть выше, чем в сделках: на «Циане» в разделе вторичной недвижимости на квартиры в домах 2016–2026 гг. приходится 38% всех объявлений. Спрос смещен в сторону более старых домов. Причина — в цене квадратного метра: квартиры в домах, построенных за последние 10 лет, в среднем на 20% дороже рынка.

Покупатели, которые не могут позволить себе льготную ипотеку на более дорогие квартиры в новостройках, переориентировались на готовые квартиры с отделкой. Для покупателя это понятный компромисс. Дом уже современный, но при этом инфраструктура района, в котором он построен, уже сложилась. Более того, состояние квартиры можно оценить перед покупкой.

В начале 2026 года в большинстве российских регионов «новая вторичка» уступала по цене новостройкам. На тот момент дешевле всего «новая вторичка» относительно строящегося жилья была в Башкирии и Ленобласти — на 13%. В Москве, напротив, на 3% дешевле стоили новостройки.

Семейная ипотека не одобряется по разным причинам: кто-то банкрот, у кого-то проблемы с судебными приставами. При этом обязательно участие обоих супругов. Если они отдельно подадут заявки, то есть вероятность, что получат положительное решение. Немного больше стало сделок комбинированной ипотеки, где нужна сумма кредита больше, чем выдают по семейной ипотеке.

Минфин сообщил, что действующие условия сохраняются без изменений до 1 октября 2026 года. Решение об изменении условий программы будет принято не ранее 1 октября. Обсуждаемый пересмотр условий с 1 июля 2026 года не утверждён; Минфин называет ориентир не раньше 1 октября.

С 1 октября 2026 года правила программы «Семейная ипотека» могут измениться. Вместо единой ставки в 6% планируется установить разные условия в зависимости от количества детей в семье. Для семей с двумя детьми ставку обещают сохранить на текущем уровне в 6%, а вот для семей с тремя и более отпрысками ее могут снизить до 4%. Для родителей двоих детей ставку обещают сохранить на текущем уровне в 6%, а вот для семей с тремя и более отпрысками ее могут снизить до 4%.

Понимая, что вторичное жилье сейчас покупатели приобретают по высокой ставке, продавцы готовы пойти на небольшое снижение цены перед реальной сделкой. Практически любой продавец квартиры на вторичке закладывает в указываемую сумму дисконт. Поэтому торг возможен, и продавцы идут на него.

Срок экспозиции вторичной квартиры зависит от объекта и его цены. В среднем это 14–30 дней. Сегодня на вторичном рынке пользуются спросом квартиры в домах, построенных после 2015 года. Чаще всего это отремонтированные квартиры с современным ремонтом.

По оценкам экспертов, приобрести квартиру по высокой рыночной стоимости, которая предлагается на вторичном рынке, многим позволяют накопления. Деньги со вкладов россияне тратят на покупку недвижимости. У кого были деньги, какое-то время подержали их на депозите и сняли, продали другую недвижимость, если она была, наследство получили. И сейчас такие покупатели заходят в сделки либо за наличные, либо с небольшим «хвостиком» ипотеки. В среднем это до 7 млн рублей. Конечно, есть и клиенты, которые берут объекты за большие суммы. Но их не так много.

Часть покупателей вторичного жилья также выходит на сделку с перспективой того, что они смогут сделать рефинансирование и значительно снизить ставку в ближайший год.

Оформлять жилищный кредит по высоким ставкам с расчетом на будущее рефинансирование стоит лишь при наличии устойчивого финансового положения и денежного резерва. При этом ожидание более дешевого займа также несет риски: за время паузы стоимость недвижимости может вырасти, а застройщики начнут сокращать предоставляемые скидки.

Рост сделок на вторичном рынке в домах, построенных после 2015 года, — это не временная аномалия, а структурный сдвиг. Покупатель голосует рублем за готовое жилье с понятной инфраструктурой и возможностью сразу заселиться. Это рациональный ответ на высокие ставки по ипотеке и неопределенность с льготными программами.

Ожидание изменений по «Семейной ипотеке» с 1 октября 2026 года создает дополнительный фактор неопределенности. Семьи с одним ребенком могут получить ставку 12% вместо 6%, что сделает программу менее привлекательной для этой категории заемщиков. Это может дополнительно подтолкнуть спрос в сторону вторичного рынка, где продавцы готовы к торгу.

Накопления, полученные за счет высоких ставок по вкладам, становятся важным источником финансирования покупок. Это снижает зависимость от ипотеки, но также означает, что рынок становится более чувствительным к изменениям в денежно-кредитной политике ЦБ.