Индекс доступности жилья в ипотеку в 2025 году: исследование Центробанка

Индекс доступности жилья, приобретаемого с использованием ипотеки по рыночным ставкам, с начала 2025 года увеличился как для новостроек, так и для вторичного жилья. В то же время для комбинированной ипотеки, которая объединяет рыночные ставки и наиболее популярные льготные программы, такие как семейная и дальневосточная ипотека, к октябрю показатель остался примерно на уровне января. Такие данные предоставлены в Обзоре финансовой стабильности за второй и третий кварталы 2025 года, подготовленном Центробанком.

Индекс доступности жилья представляет собой показатель, отражающий площадь недвижимости, доступную для приобретения в ипотеку по среднерыночной процентной ставке. При расчете индекса принимается во внимание, что жилищный кредит оформлен на средний срок, характерный для рынка ипотечного кредитования, а на ежемесячные платежи по этому кредиту расходуется половина средней номинальной заработной платы. Значение индекса указывается в квадратных метрах.

Согласно подсчетам Центробанка на 1 ноября 2025 года, индекс доступности жилья, купленного в рыночную ипотеку, в России составляет:

16 кв. м — для жилья в новостройках;
20 кв. м — для вторичного жилья.

С начала года оба показателя продемонстрировали рост. На своем минимальном уровне за весь период наблюдений, начавшихся в 2016 году, эти индексы находились в переходный период между 2024 и 2025 годами.

Индекс доступности жилья, приобретаемого с использованием сочетания льготных ипотечных программ и рыночных условий (так называемая комбоипотека), в 2025 году практически не изменился.

На начало октября он составлял:

60 кв. м — для жилья, купленного в комбинации с дальневосточной и арктической ипотекой;
45 кв. м — для жилья, приобретаемого в комбинации с семейной ипотекой.

Среди пяти крупнейших регионов России наибольшая доступность жилья при семейной комбинированной ипотеке отмечена в Московской области, где средний показатель составляет 49 квадратных метров.

Наименьший показатель зафиксирован в Москве — 31 квадратный метр. Статистический индикатор перегрева цен на жилье свидетельствует о постепенном возвращении цен к нормальному уровню, отмечается в исследовании.

Ссылаясь на данные Росстата, в ЦБ приводят такие цифры:

- цены на новостройки в третьем квартале 2025 года выросли на 1,6% (такая же динамика была и во втором квартале);
- вторичное жилье в третьем квартале подорожало на 0,8% (против 1,2% во втором квартале).

В обзоре сравнивают текущую ситуацию с пиковым периодом на рынке недвижимости, зафиксированным в первом квартале 2022 года. Тогда благодаря ряду льготных ипотечных программ и резко возросшему спросу цены на новостройки выросли на 8% за три месяца, а на вторичное жилье — на 7%.

Разрыв в ценах между первичным и вторичным рынком жилья остаётся значительным. По итогам третьего квартала 2025 года он варьировался от 50,5% (данные «СберИндекса») до 61,4% (по данным Росстата).

Центральный банк при этом полагает, что разрыв может быть меньше, если сравнивать жильё сопоставимого качества, а не средние показатели по всему рынку. В конце октября 2025 года глава Центробанка Эльвира Набиуллина отметила, когда рыночная ипотека снова станет доступной для россиян. Она напомнила, что такой период уже был, в 2018–2019 годах, когда ставки по рыночной ипотеке находились на уровне 8–9% годовых. По прогнозам регулятора, нейтральная ключевая ставка будет достигнута к 2027 году, что сделает рыночную ипотеку более доступной.