Изменение цен на жилье в начале 2026 года: пауза перед взлётом

Рост цен наблюдается как на рынке новостроек, так и в сегменте готового жилья. Снижение стоимости квадратного метра жилья по итогам января оказалось зафиксировано лишь в небольшом количестве регионов и исключительно в сегменте первичного жилья.

По данным совместного исследования аналитиков «Домклик» и Центра финансовой аналитики Сбербанка, предоставленного в редакцию, в январе 2026 года средняя цена за 1 кв. м первичного жилья в России составила 184,8 тыс. рублей, а вторичного — 121,9 тыс. рублей. Эксперты уточняют, что прирост цен за месяц составил 1,2% и 1,1% соответственно. Если сравнивать показатели с прошлым годом, рост составил 8,1% в сегменте новостроек и 8,7% на рынке вторичного жилья. Наибольший прирост отмечен в категории вторичного жилья в домах, построенных за последние десять лет — тут за год цены увеличились на 12,9%.

«Ускоренный рост цен на вторичное жилье связан со стремлением продавцов компенсировать отставание, вызванное действием безадресных льготных программ в 2020–2024 годах. Такую возможность открывает для них постепенное снижение рыночных ставок», — уточнили аналитики.

Средняя цена за квадратный метр жилья в январе достигла 174,3 тысячи рублей, в то время как стоимость жилья советской постройки составила 110,8 тысячи рублей.

Согласно данным Сбербанка об ипотечных сделках, подготовленным экспертами ЦФА, средняя цена за квадратный метр на рынке первичного жилья в России составила 184,8 тысячи рублей. Наивысшие показатели зарегистрированы в Москве (397,2 тыс. руб.), Санкт-Петербурге (258,2 тыс. руб.) и Московской области (217,0 тыс. руб.). В первую пятёрку также вошли Республика Татарстан (195,8 тыс. руб.) и Ленинградская область (185,6 тыс. руб.).

«Во всех перечисленных регионах, кроме Татарстана, цены выросли, причем в Татарстане цены снижаются второй месяц подряд», — прокомментировали аналитики.

Минимальная медианная стоимость «квадрата» новостроек — в Пензенской области, Удмуртской Республике, Воронежской и Самарской областях, указывается в исследовании. Такая ситуация наблюдается шестой месяц подряд.

Сравнение данных ЦФА и «Домклик» показывает, что по итогам первого месяца 2026 года разница между ценой 1 кв. м в объявлениях и в сделках сократилась с 12 до 9,6%.

«Как и месяцем ранее, самые высокие значения этого показателя отмечены в Москве (35,7%), Санкт-Петербурге (29,1%), в январе к ним присоединилась Калининградская область (18,1%)», — уточнили эксперты.

В исследовании также отмечается, что в Ленинградской области шестой месяц подряд цены предложения ниже цен сделок (в январе — на 0,9%).

В среднем по стране динамика стоимости 1 кв. м на рынке новостроек выросла на 1,2%, до 182,6 тыс. руб. Как подчеркивают аналитики, рост отмечается девятый месяц подряд, но впервые с сентября темп их роста замедлился.

Что касается прогнозов, отмечается, что по итогам января 2026 года доля ежемесячных продаж от всего объема стройки снизилась до уровней октября-ноября 2025-го (2,1%) и, вероятно, продолжит снижение.

«В ноябре-декабре рост цен сделок происходил на фоне повышения спроса, которое было вызвано обсуждением планов по переформатированию семейной ипотеки. Как мы отмечали в обзоре по итогам декабря, в среднесрочной перспективе пока не видно, чтобы у застройщиков появилась возможность переложить рост своих издержек в цену, поскольку по итогам декабря в новостройках страны остаются нераспроданными 80 млн кв. м жилья», - прокомментировали эксперты.

В январе показатель снизился до 79 млн кв. м, но, как подчеркивается в исследовании, и этот объем достаточно велик.

Средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке в России, согласно данным о заключенных ипотечных сделках «Сбера», подготовленным экспертами ЦФА, составила 121,9 тыс. руб. Лидерами среди регионов, как и в предыдущие месяцы, стали Москва (329,5 тыс.) и Санкт-Петербург (220,6 тыс.). Остальная часть топ-5 также осталась неизменной: Московская область (155,9 тыс.), Краснодарский край (148,5 тыс.) и Ленинградская область (137,7 тыс.). Во всех этих субъектах показатели увеличились, добавляют аналитики.

Минимальная средняя стоимость 1 кв. м среди крупнейших регионов зафиксирована в Кемеровской (81,3 тыс.), Саратовской (82,4 тыс.) и Челябинской (84,3 тыс.) областях. Как и в декабре, во всех этих регионах цены выросли.

Цены предложения, согласно статистике «Домклик», в январе снизились до 135,2 тыс. руб.

«Соотношение цены предложения к цене сделки упало до 10,9% — это самый низкий уровень с начала наблюдений в январе 2022 года», — подчеркнули эксперты.

Отдельно эксперты оценили динамику цен. По статистике ЦФА, основанной на ипотечных сделках «Сбера», рост за месяц составил 1,1%.

«Рост цен продолжается с сентября 2024 года, а темпы роста увеличиваются с сентября 2025 года», — прокомментировали аналитики и дополнили, что динамика на вторичном рынке (8,7% за год) опережает первичный (8,1%).

Цены на готовое жилье продолжают сокращать отставание, вызванное большими объемами сделок по льготным программам в 2020–2024 годах, указывается в исследовании. Что касается прогнозов, аналитики «Домклик» и ЦФА отмечают, что при дальнейшем снижении рыночных ставок по ипотеке рынок вторичного жилья будет создавать все более серьезную конкуренцию новостройкам.

Регионами — лидерами по росту цен в январе стали Ленинградская, Челябинская и Самарская области. За год самая выраженная динамика зафиксирована в Пермском крае, Республике Татарстан и Санкт-Петербурге. Наименьший рост отмечен в Кемеровской области.

Эксперты обращают внимание, что разрыв между ценами в предложении и в сделках по итогам января резко сократился — до 1,11. Ранее, начиная со второй половины 2023 года, этот показатель находился в пределах с 1,15 до 1,2, а в 2022 году доходил до 1,3.

«При этом упало и количество сделок», — подчеркнули аналитики.

Снижение цен на жилье по итогам января зафиксировано лишь в незначительном числе регионов — и только на первичном рынке. На вторичном рынке отрицательной динамики не наблюдалось, как и в декабре.