Какие документы мошенники подделывают при купле-продаже квартиры и как россиянам себя обезопасить?

Сфера недвижимости является одним из наиболее привлекательных полей для мошенников, которые с каждым годом придумывают все более сложные схемы обмана. В центре большинства таких махинаций лежит подделка ключевых документов, подтверждающих право собственности или полномочия на проведение сделки. Вот на что стоит обратить внимание, чтобы выявить подделку и минимизировать риск значительных финансовых потерь.

Дарственная от умершего собственника

Покупателю предъявляют договор дарения, якобы оформленный предыдущим владельцем, который на самом деле уже скончался. Сделку совершает мошенник, выдавая себя за лицо, указанное в договоре в качестве одаряемого.

Какие махинации встречаются и что должно насторожить

Одним из главных признаков мошенничества является несоответствие дат: дата государственной регистрации перехода права (или дата удостоверения договора) указана позже, чем дата смерти собственника, обозначенная в выписке из ЕГРН.

Этот момент обязан проверить любой нотариус или уполномоченный регистрирующий орган, однако злоумышленники иногда используют поддельное свидетельство о смерти с измененными данными.

Если договор составлен у нотариуса, возможно наличие поддельных подписи и печати. К тому же, неточности могут быть связаны с информацией в ЕГРН: например, там может фигурировать другой собственник, как правило, наследник, либо будет указано другое основание для оформления права собственности.

Сделка считается недействительной, если ее заключило лицо, не обладающее на это полномочиями. В подобной ситуации покупатель теряет не только деньги, но и квартиру, которая подлежит возврату законным наследникам или владельцам.

Если правомерный наследник обратится в суд, договор будет признан недействительным на основании статей 166, 167 и 168 Гражданского кодекса. Это означает, что покупатель утратит и недвижимость, и вложенные средства.

Как обезопасить себя

Чтобы избежать подобных рисков, необходимо перед сделкой получить актуальную выписку из ЕГРН. Следует обращать внимание не только на самого собственника, но и на дату регистрации его права, а также основания приобретения объекта.

Убедиться в том, что собственник был жив на момент сделки, можно запросив справку из ЗАГСа или сверив данные с паспортом (в случае сделки с живым владельцем). Если собственник умер, единственным законным подтверждением станет свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом.

Договор купли-продажи по фальшивой доверенности

Сделку от имени продавца иногда совершает не сам владелец имущества, а лицо с поддельной или недействительной доверенностью.

Как распознают подделки и что должно вызвать подозрения

Эксперты выделяют несколько ключевых аспектов, на которые следует обратить внимание:

– Фальшивая подпись и печать нотариуса. Злоумышленники способны создать подделки высокого качества, которые на первый взгляд сложно отличить от оригинала.

– Истекший срок действия. В доверенности всегда указывается период ее действия. Если документ просрочен, он не имеет юридической силы.

– Недостаточные полномочия. В доверенности должно четко прописываться право на продажу объекта, получение денежных средств и регистрацию перехода права собственности.

– Недостоверность данных нотариуса. Информацию о нотариусе, его печати и подписи следует проверять через реестр нотариальных действий на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты (ФНП).

– Несоответствие указанных данных реестру. Бывают случаи, когда мошенники используют поддельный реестровый номер доверенности, принадлежащий совершенно другому документу (например, оферте о преимущественном праве на покупку). Покупатель может не обратить внимание на такие детали, что чревато ошибкой и введением его в заблуждение.

Потерпевший владелец имеет право обратиться в суд с требованием о возврате своего имущества, даже если оно было приобретено добросовестным покупателем. При этом покупатель рискует лишиться и самой недвижимости, и средств, заплаченных за нее.

Как обезопасить себя

С 2015 года все нотариальные доверенности изготавливаются на специальных бланках с QR-кодом, который позволяет проверить их подлинность. Однако злоумышленники создают поддельные сайты, визуально идентичные официальным ресурсам нотариата.

На фальшивых доверенностях размещаются поддельные QR-коды, которые при сканировании стандартной камерой смартфона приводят на мошеннический сайт. Этот сайт, внешне выглядящий полностью легитимным, демонстрирует ложное подтверждение подлинности документа, что вводит человека в заблуждение.

Наилучший способ защиты — проверка QR-кодов исключительно через официальное мобильное приложение «Нотариат.рф», которое гарантирует доступ к настоящему реестру доверенностей. Дополнительно можно связаться с нотариусом, заверившим доверенность, и уточнить у него действительность документа.

Подставной наследник со свидетельством без нотариального заверения

Мошенники нередко используют поддельные документы, такие как свидетельство о праве на наследство, якобы выданное нотариусом, чтобы продать унаследованное имущество. Покупателю стоит обратить особое внимание на форму и содержание документа. Поддельные свидетельства часто содержат ошибки, используются устаревшие бланки или допускаются неточности в оформлении.

Также можно проверить номер свидетельства на сайте Федеральной нотариальной палаты — при его отсутствии документ, скорее всего, фиктивный.

В некоторых случаях мошенники представляют бумаги с фальшивыми подписью и печатью нотариуса. Если сделка будет признана недействительной, имущество вернется законным наследникам, а покупатель потеряет вложенные средства. Чтобы избежать этого, на сайте ФНП можно воспользоваться разделом «Реестр наследственных дел». Здесь можно проверить наличие наследственного дела и выяснить, у какого нотариуса оно было в производстве. Если дело отсутствует, стоит воспользоваться разделом «Проверка доверенностей по реквизитам» — сервис оперативно предоставит информацию о действительности доверенности и ее возможной отмене. Дополнительные данные о недвижимости доступны на сайте Росреестра в разделе «Сервисы». После ввода информации об объекте появятся сведения о правах на него. Сравните эти данные с реквизитами договора купли-продажи, чтобы удостовериться в их подлинности.

Постановление о снятии ограничения с недвижимого имущества

Чтобы продать арестованную недвижимость, мошенники подделывают постановление о снятии ареста.

Арест — это обременение, которое всегда отражается в выписке из ЕГРН. Если в ней арест есть, а продавец показывает постановление о его снятии, но в выписке оно не исчезло, то документ почти наверняка поддельный. Поддельное постановление также может иметь неточности в реквизитах, подписи, печати.

Покупатель приобретает имущество с обременением. Арест не снимается, и новый собственник не сможет распоряжаться имуществом (продать, подарить, заложить), а в худшем случае имущество может быть реализовано в рамках исполнительного производства.

Руководствоваться только данными выписки из ЕГРН, а не пристава и помнить, что обременение считается снятым только с момента внесения записи в реестре. Если арест был снят недавно, надо запросить у продавца оригинал постановления и проверить его у судебного пристава-исполнителя, которому оно адресовано.

Закладная

Продажа имущества, обремененного ипотекой, без согласия банка может нести серьезные риски. Злоумышленники нередко скрывают информацию о наличии закладной или предоставляют поддельные документы о ее погашении. Сведения об ипотеке и залоге всегда заносятся в Росреестр и отображаются в выписке из ЕГРН. Однако мошенники иногда идут на подделку — например, ставят на закладной фальшивый штамп о полной выплате долга. Если сделка была заключена без официального одобрения банка, она может быть аннулирована. В таком случае покупатель рискует потерять как недвижимость, так и вложенные средства. Чтобы избежать неприятностей, перед покупкой необходимо запросить у собственника свежую выписку ЕГРН и сверить данные с информацией, указанной в закладной. Также стоит потребовать у продавца документ, подтверждающий согласие банка на проведение сделки.

Итог

При покупке квартиры важно уделять внимание деталям. Необычно низкая цена, стремление продать как можно быстрее или психологическое давление со стороны продавца — это тревожные сигналы, которые должны побудить вас рассмотреть другой вариант и найти более надежного продавца.

Главное правило — быть предельно осторожным. Проверить наследственные вопросы и подлинность доверенностей можно через сайт Федеральной нотариальной палаты. Если документы окажутся поддельными, их не будет в официальном реестре. Для защиты своей собственности владелец может установить запрет на любые юридические операции с недвижимостью без его непосредственного участия. Такая мера сведет на нет попытки мошеннической продажи, так как Росреестр не зарегистрирует сделку без личного присутствия владельца.