Какие изменения произошли в 2026 году в системе управления многоквартирными домами для жильцов и УК?

Управляющая компания играет важную роль в обеспечении повседневного функционирования многоквартирных домов. В её сферу деятельности входит создание безопасных и комфортных условий для проживания, обслуживание общедомового имущества, поддержание и ремонт инженерных систем.

Помимо этого, управляющая компания отвечает за вывоз мусора, уборку придомовой территории, проведение текущих и капитальных ремонтов, начисление платы за услуги, а также за взаимодействие с жильцами и ресурсоснабжающими организациями.

Отчёты перед жильцами

С 1 марта 2026 года управляющие компании будут обязаны регулярно предоставлять собственникам жилья отчеты о своей деятельности. Ранее такая отчетность велась в произвольной форме, что часто создавало трудности для жителей: отчеты либо перегружались сложной и путаной информацией, либо, напротив, были слишком лаконичными и не содержали ключевых данных.

Чтобы упростить процесс и повысить прозрачность работы УК, в Жилищный кодекс, в ч. 10.1 ст. 161, внесли изменения, предусматривающие использование единой формы отчетности.

Эта форма утверждена на федеральном уровне и содержит обязательный перечень сведений. Теперь управляющие компании должны включать в свои отчеты информацию о структуре тарифов, поступлениях, расходах, а также детальные данные о предоставленных услугах.

Такой подход даст жильцам возможность более объективно оценивать качество управления домом. Утверждение единой формы и обязательного перечня сведений осуществлено приказом Минстроя России.

Это:

- сведения о лице, осуществляющем управление многоквартирным домом;

- сведения об адресе и общей площади жилых и нежилых помещений в МКД;

- сведения о перечне и (или) стоимости выполненных работ (оказанных услуг) по содержанию общего имущества в МКД, текущему ремонту общего имущества МКД (включая остаток денежных средств, предназначенных для финансирования работ по текущему ремонту);

- сведения о стоимости услуг по управлению МКД;

- сведения о претензионно-исковой работе в отношении должников;

- сведения о доходах от сдачи в пользование общедомового имущества.

Многие УК формируют отчеты в январе или феврале, поэтому отчеты за 2025 год можно будет еще увидеть в нестандартизированном виде.

Электронное голосование будет реализовываться исключительно через ГИС ЖКХ

С 1 марта 2025 года проведение дистанционных собраний будет возможным только с использованием единой государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства или региональных аналогов. Основной задачей этого изменения является обеспечение надежной защиты результатов голосования от возможных махинаций. Кроме того, уведомления о проведении собраний собственников многоквартирного дома, а также размещенные в ГИС ЖКХ решения и протоколы будут автоматически направляться владельцам на платформу «Госуслуги».

Запрет на навязывание платных допуслуг

С 1 сентября 2025 года в России начал действовать закон, который запрещает навязывать гражданам дополнительные платные услуги без их согласия. Это положение распространяется и на услуги, которые управляющие компании включают в платежные документы жителей многоквартирных домов. Согласно закону, согласие потребителей на такие дополнительные услуги должно быть предоставлено исключительно в письменной форме.

В случае нарушения этих требований управляющая компания рискует столкнуться с отказом жильцов от оплаты подобных услуг или с требованием возврата уже уплаченных средств. Данный закон направлен на устранение злоупотреблений, связанных с включением в счета жильцов необоснованных платных услуг. Принятые изменения способствуют созданию более прозрачной и регулируемой системы в сфере жилищно-коммунального хозяйства, укрепляя как государственный контроль, так и защиту прав граждан.

Увеличение требований к получению лицензии

С 1 сентября 2026 года вступит в силу закон, расширяющий перечень лицензионных требований к УК:

- все решения о выдаче квалификационных аттестатов, которые должны получать руководители управляющих компаний, будут вноситься в единый федеральный реестр квалификационных аттестатов;

- вводится дополнительное лицензионное требование к УК — соответствие соискателя лицензии требованиям к персоналу и материально-техническому обеспечению;

- право принятия решения о выдаче лицензии, об обращении в суд для инициирования процедуры изъятия лицензии передается от лицензионной комиссии к государственной жилищной инспекции (ГЖИ);

- срок выдачи лицензии или отказа в выдаче лицензии сокращается в три раза — с 30 до 10 дней.

Ужесточение правил в области подготовки отопительных систем

С 1 сентября 2026 года управляющие организации могут столкнуться с нарушением лицензионных требований, если многоквартирный дом не будет иметь паспорта готовности к отопительному сезону. Это положение закреплено в проекте постановления правительства, разработанном Минстроем России.

Основная цель нововведения — стимулировать управляющие компании к поддержанию инженерных систем теплоснабжения в надлежащем состоянии, обеспечивая их стабильную работу в холодное время года. На данный момент документ находится на стадии публичного обсуждения.

Если постановление будет принято, наличие готовности к отопительному периоду станет обязательным лицензионным требованием. Это даст возможность надзорным органам лишать управляющие компании лицензий в случаях несоблюдения правил бесперебойного теплоснабжения или при наличии задолженностей за энергоресурсы.

Новые требования к руководителю УК

Новые требования для руководителей управляющих компаний вступают в силу с 1 марта 2028 года. Вместо необходимости каждые пять лет бесплатно получать аттестат в жилищной инспекции теперь будет введена обязательная независимая оценка квалификации (НОК).

Ключевые отличия от прежней системы оценки заключаются в следующем:

- вместо экзамена в госоргане вводится независимая оценка в аккредитованных центрах;

- аттестация была для УК бесплатной, а прохождение НОК — платная услуга, стоимость которой, по предварительным оценкам рынка, может составлять порядка 50 тыс. руб.;

- повышается периодичность подтверждения квалификации — не раз в пять лет, как для аттестата, а раз в три года.

Уплата НДС при доходе более 20 млн руб.

Если с начала прошлого года управляющие компании на упрощенной системе налогообложения (УСН) должны были платить НДС при доходе, превысившем 60 млн руб., то с 1 января 2026 года порог для уплаты НДС управляющими компаниями на УСН изменился и составил 20 млн руб. В 2027 году этот лимит снизится до 15 млн руб., а в 2028 году — до 10 млн руб..

НДС компании на УСН могут платить одним из двух способов:

- по ставке 5% (до достижения дохода 250 млн руб.) или 7% (до достижения дохода 450 млн руб.) и без права на получение налоговых вычетов;

- по стандартной ставке НДС 22% с правом пользования налоговыми вычетами.

Стоит учитывать, что, согласно п. 3 ст. 149 Налогового кодекса, НДС не облагаются коммунальные услуги (кроме услуг по обращению с ТКО), предоставляемые управляющими организациями, если они приобретают коммунальные услуги у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций. Кроме того, согласно п. 3 ст. 149 Налогового кодекса, от НДС освобождены услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, если услуги управляющая компания приобретает у компаний и ИП, которые непосредственно выполняют такие работы и услуги.

Обязанность УК получать лицензии на дезинфекцию

С 1 марта прошлого года все управляющие компании для работ по дезинфекции или дезинсекции помещений в многоквартирном доме обязаны иметь на это лицензию, если проводят работы самостоятельно, иначе должны привлекать подрядчиков, имеющих лицензию Роспотребнадзора.

При этом обязанность обеспечивать санитарное состояние многоквартирных домов, включая борьбу с насекомыми и грызунами, возложена на управляющую компанию независимо от наличия у нее лицензии.

УК обязаны ежемесячно проводить плановые обследования объектов и территорий, а при выявлении вредителей — немедленно организовывать истребительные мероприятия (СанПиН 2.1.3684-21). Как правило, для этого управляющие компании привлекают специализированные организации, а не собственных работников.

Новое требование о лицензировании установлено 194-ФЗ, который внес изменения в закон «О лицензировании отдельных видов деятельности» и в ст. 44 закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

Порядок лицензирования и конкретные требования определены постановлением правительства.

С 1 сентября прошлого года лицензионные требования ужесточаются: в штате соискателя лицензии должен быть как минимум один специалист с высшим медицинским или биологическим образованием, прошедший профессиональную подготовку по дезинфектологии.