Какими схемами пользуются мошенники при дистанционном оформлении сделок с недвижимостью?

Иногда обстоятельства не позволяют продавцу и покупателю недвижимости встретиться лично для оформления сделки.

Например, стороны могут находиться в разных регионах, что делает личную встречу затруднительной.

В таких случаях может помочь заключение сделки в онлайн-формате. Однако, несмотря на удобство, такой способ сопряжен с определенными рисками.

Эксперты Федеральной нотариальной палаты (ФНП) поделились с редакцией «РБК Недвижимости» информацией о возможных рисках и мошеннических схемах, которые могут возникать при дистанционном оформлении сделок с недвижимостью.

Подделка цифровой подписи

Одной из ключевых угроз, сопровождающих проведение онлайн-сделок с недвижимостью, по мнению нотариусов, остается подделка или несанкционированное использование электронной цифровой подписи.

Специалисты предупреждают, что мошенники могут заполучить уже созданную цифровую подпись третьего лица и на ее основании оформить кредит от имени реального владельца, продать принадлежащую ему недвижимость при определенных условиях или осуществить другие виды финансовых махинаций, наносящие ощутимый ущерб.

Согласно законодательству об электронной цифровой подписи, такая подпись фактически приравнивается к личной подписи человека. Это означает, что в случае, если мошенники завладеют этим инструментом и используют его в противоправных целях, бремя доказывания отсутствия согласия и информированности ляжет именно на пострадавшего владельца.

По словам представителей пресс-службы Федеральной нотариальной палаты (ФНП), доказать, что действия были совершены без ведома реального собственника, может быть крайне непросто.

К тому же стремительное развитие технологий искусственного интеллекта открывает перед злоумышленниками новые возможности для подделок. Сегодня с помощью компьютерных алгоритмов можно искусственно создать изображение или голос человека, что существенно усложняет процесс идентификации и контроля безопасности.

Эта технологическая угроза становится особенно актуальной на фоне сравнительно низкого уровня цифровой грамотности среди граждан России, что подтверждают данные социологических исследований. В комплексе эти факторы формируют особенно уязвимую среду для проведения электронных сделок без должных мер защиты.

Сторона введена в заблуждение

Когда продавец и покупатель не сталкиваются напрямую, не имеют возможности лично встретиться и обсудить все детали сделки, риск недоразумений или намеренных недомолвок возрастает многократно.

Как подчеркивают специалисты Федеральной нотариальной палаты (ФНП), такие ситуации особенно часто возникают при совершении различных сделок в онлайн-формате.

В подобных случаях становится затруднительным определить, насколько действительно осознанно одна из сторон принимает решение, полностью ли она понимает последствия своих действий и не находятся ли на нее под воздействием давления со стороны третьих лиц.

Более того, остается возможность того, что одна из сторон может быть введена в серьезное заблуждение относительно важных аспектов сделки. Эксперты обращают внимание, что наличие таких значительных ошибок или нарушений в процессе оформления сделки может иметь крайне неблагоприятные последствия.

В частности, такая сделка может быть впоследствии признана недействительной. Это, в свою очередь, чревато тем, что покупатель рискует утратить не только объект приобретения, будь то недвижимость или другая ценная собственность, но и денежные средства, которые он вложил в данную покупку. Специалисты настоятельно рекомендуют подходить к подобным сделкам с особой внимательностью и, по возможности, пользоваться профессиональной юридической помощью или консультацией нотариуса для предотвращения потенциальных рисков и споров.

Цифровое неравенство

К числу недостатков, связанных с проведением сделок с недвижимостью в онлайн-формате, нотариусы относят такие проблемы, как цифровое неравенство и цифровая дискриминация. Эти явления создают дополнительные риски для определенных групп россиян, которые обладают ограниченным доступом к современным технологиям.

Например, значительные трудности могут возникнуть у пожилых людей, граждан с ограниченными возможностями здоровья и представителей других социально уязвимых категорий. Такие группы населения зачастую сталкиваются с трудностями в освоении технических деталей процесса проведения онлайн-сделок и испытывают проблемы с использованием современных цифровых инструментов. Подобные барьеры усугубляются отсутствием у некоторых необходимых устройств, таких как компьютеры, смартфоны или планшеты, а также технической неграмотностью.

Более того, воспринимать информацию с экранов, например, текст договора в мельчайших деталях, оказывается крайне затруднительно.

Еще одним препятствием для таких граждан может стать использование электронной подписи, что часто требует дополнительных знаний и навыков работы с цифровыми системами. Как отмечают специалисты Федеральной нотариальной палаты, итогом может быть ситуация, при которой отдельные группы оказываются в состоянии так называемой цифровой изоляции, что ограничивает их возможности активно участвовать в современных формах взаимодействия.

Юридические нюансы

В онлайн-операциях увеличиваются риски, связанные с различными ограничениями и юридическими обременениями. Например, в таком формате покупатель может не проверить наличие дел о банкротстве продавца, его правоспособность, согласие супругов или третьих лиц, а также существующие обременения на имущество. Специалисты отмечают, что открытым остается вопрос о том, какую информацию собирают коммерческие посредники, какие источники они используют и насколько актуальными и достоверными являются эти данные.

Деятельность таких организаций не имеет четкой правовой регламентации, что исключает полную ответственность посредников за возможные ошибки и риски при сделках. Эксперты также подчеркивают, что сделка, выполненная через онлайн-сервис, оформляется в простой письменной форме.

В этом случае вся ответственность за любые последствия лежит на самих участниках соглашения. Однако при удостоверении сделки нотариусом, включая дистанционный формат, законодательство обязывает такого специалиста проводить ряд обязательных проверок.

Нотариус самостоятельно направляет электронные запросы и оперативно получает данные из государственных источников, таких как Росреестр, реестр записи актов гражданского состояния, МВД и другие. Кроме того, нотариус несет полную имущественную ответственность за точность проверок и общий результат проведенной работы.