29.09.2026 10:48

Конец эпохи шопинга. В России торговые центры пустеют на глазах: почему магазины закрываются один за другим

Прогуливаясь по привычному торговому центру в выходные, все сложнее не заметить заколоченные витрины и пустые коридоры там, где еще недавно кипела жизнь. То, что раньше казалось временным неудобством или плановым ремонтом, на самом деле является признаком глубокой и необратимой трансформации всего рынка коммерческой недвижимости.

К августу 2026 года уровень вакантности в торговых центрах России достиг 8%, увеличившись на 2 процентных пункта всего за полгода. В Москве этот показатель варьируется от 6,4% в ключевых объектах до 8,7% по широкой выборке, тогда как в Санкт-Петербурге он стабилизируется на уровне 6,8%. Эта тихая революция меняет саму суть того, зачем люди вообще приходят в эти здания, превращая классический шопинг в пережиток прошлого.

Механизм этого оттока носит ярко выраженный селективный характер, поражая в первую очередь магазины одежды, обуви и бытовой электроники. Эти арендаторы оказались зажаты в тиски двойного давления: с одной стороны, их вытесняют маркетплейсы, предлагающие бесконечную полку и алгоритмический подбор, с другой — агрессивные дискаунтеры, перехватывающие офлайн-трафик ценой.

Практика демонстрирует жесткость этого процесса: в одном из окружных торговых центров Подмосковья за первое полугодие закрылись сразу три сетевых магазина одежды среднего сегмента, а их площади остаются вакантными уже 3 месяца. Причина кроется в неразрешимом противоречии между завышенными ожиданиями собственников по ставкам и реальным падением трафика, который эти магазины способны генерировать в текущих условиях.

На противоположном полюсе рынка формируются новые центры притяжения, способные удерживать посещаемость вопреки общим негативным трендам. Продуктовые магазины, общепит, фитнес, развлечения и дискаунтеры демонстрируют устойчивость, выполняя функцию якорных арендаторов. Их бизнес-модель опирается на предоставление услуг и эмоций, которые невозможно цифровизировать или доставить курьером.

Ярким примером успешной адаптации служит районный торговый центр в Казани, который целенаправленно нарастил долю площадей, отданных под общепит и услуги, до 35%. Этот стратегический маневр позволил увеличить общий трафик объекта на 12% и снизить вакантность до 5,2% за счет оперативного переформатирования пустующих блоков под pop-up кофейни и пункты выдачи заказов.

Эта трансформация пула арендаторов напрямую влияет на экономику собственника, заставляя пересматривать устоявшиеся модели монетизации. Доходы владельцев торговых центров перестали расти, поскольку пространство для повышения арендных ставок исчерпано. Механика этого ограничения проста и безжалостна: содержание пустого помещения с учетом потерь от простоя, затрат на косметический ремонт и негативного влияния на общий трафик молла обходится девелоперу значительно дороже, чем сохранение надежного арендатора без индексации ставки. На практике это вынуждает собственников идти на системные компромиссы, предлагая скидки за долгосрочные договоры, арендные каникулы или оплату ремонтных работ в счет будущей аренды. Компрессия доходности становится платой за сохранение ликвидности актива.

География кризиса уступает место типологии, выявляя глубокий структурный разлом внутри самого класса торговой недвижимости. Наибольшая вакантность концентрируется не в конкретных регионах, а в устаревших крупных и окружных торговых центрах, обладающих слабой локацией и устаревшей концепцией. Таким объектам критически не хватает обновленной инженерной инфраструктуры, интуитивной навигации и грамотного событийного программирования, способного генерировать целевые визиты.

В то же время успешные суперрегиональные и грамотно управляемые районные центры удерживают показатели ниже среднерыночных. Они выживают за счет гибкой политики управления арендным портфелем и жесткого контроля качества пула арендаторов, оперативно заменяя слабых игроков на перспективные форматы.

Торговые центры стоят на пороге радикальной смены своей ДНК. Из храмов потребительского шопинга они неизбежно превращаются в центры досуга, сервиса и гастрономии, где физические товары играют лишь второстепенную роль. Те собственники, которые цепляются за старые модели, заполняя площади одеждой и электроникой, обречены на стагнацию и обесценивание своих активов. Выживут лишь те моллы, которые смогут предложить посетителю уникальный опыт и эмоции, которые невозможно скачать в приложении или заказать с доставкой на дом.

Источники данных:

Союз торговых центров (СТЦ) и «РИА Недвижимость» — Аналитический отчет о динамике вакантности и структурных сдвигах в пуле арендаторов торговых центров России по итогам августа 2026 года.
Аналитические обзоры рынка коммерческой недвижимости — Механика переформатирования торговых площадей и влияние дисконтеров на трафик региональных ТЦ.
Отраслевые исследования управления активами — Экономика простоя и методы компромиссного ценообразования в отношениях «собственник-арендатор» в 2026 году.

«ИНФОРМЕР»

Следите за нашими новостями в удобном формате

Перейти в Дзен

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!

Следующий материал