Квартира в рассрочку, расчёт — на дешёвую ипотеку: почему российские дольщики выходят из сделок

Такая ситуация становится одной из главных причин расторжения договоров долевого участия в строительстве жилья. За январь—сентябрь 2026 года в России их число выросло на 18% год к году, до 10,2 тысячи. В денежном выражении рост оказался ещё заметнее: на 46%, до 151,7 млрд рублей, следует из расчётов ДОМ.РФ, приведённых «Коммерсантом».

За этими цифрами — обратная сторона инструментов, которые помогали застройщикам продавать жильё при дорогой ипотеке. Рассрочка позволяла заключить сделку сегодня и отложить основную нагрузку на потом. Теперь это «потом» наступает.

Рассрочка дала время, но не решила вопрос с деньгами

Гендиректор агрегатора новостроек Redcat Наталья Шаталина связывает рост расторжений с широким использованием рассрочек и программ субсидирования ставок, прежде всего траншевой ипотеки. Эти инструменты поддерживали продажи, но не устраняли необходимость рассчитаться за квартиру.

По словам коммерческого директора «Метриума» Дмитрия Проскурина, доля рассрочек в структуре продаж по ДДУ регулярно достигает 30–40%. Многие покупатели, заключавшие такие сделки в 2023–2025 годах, ожидали снижения ключевой ставки и последующего перехода на рыночный кредит.

Расчёт выглядел понятным: внести доступную сумму сейчас, дождаться более дешёвой ипотеки и занять недостающее позже.

Но в этой конструкции было условие, которое покупатель не контролировал, — будущая стоимость кредита. На неделе с 19 по 25 октября средневзвешенная ипотечная ставка на первичном рынке составляла 18,76%. Кредит, который должен был завершить покупку, для части клиентов остался слишком дорогим.

Так рассрочка из удобного способа входа в сделку превращается в проверку: найдутся ли деньги к установленной дате?

Дом достраивается — финансовая проблема обостряется

Распределение расторжений по срокам ввода показывает, когда эта проверка становится особенно жёсткой.

По данным ДОМ.РФ, 47% расторгнутых сделок пришлось на объекты, которые должны быть введены до конца 2026 года. Ещё 34% — на новостройки со сдачей в 2027-м.

Близость завершения строительства обычно воспринимается как хорошая новость. Но для покупателя с крупным остаточным платежом это ещё и приближение срока окончательного расчёта.

Дмитрий Проскурин объясняет: к вводу дома в эксплуатацию и окончанию рассрочки часть дольщиков оказывается перед необходимостью расторгнуть договор — перейти на ипотеку по действующим условиям они не могут.

Проблемы возникают и у тех, кто уже оформил дорогой рыночный кредит в надежде позднее снизить нагрузку.

Ожидание более выгодных условий само по себе не уменьшает текущий платёж. Дополнительное давление создают сложности в экономике и на рынке труда, отмечает главный аналитик ЦИАН Алексей Попов.

Почему сумма отказов растёт быстрее их количества

Рост на 46% в денежном выражении не означает, что средний обычный покупатель стал отказываться от квартиры настолько же чаще.

В статистике увеличился вес оптовых сделок — договоров, по которым приобретали несколько квартир. На них пришлось более 22% объёма расторжений против не более 2% годом ранее. В Московском регионе в этом сегменте расторгли 30 сделок на 23,4 млрд рублей.

Поэтому два показателя нужно читать вместе:

• Число расторгнутых ДДУ выросло на 18%.
• Денежный объём увеличился на 46%, в том числе из-за крупных договоров на несколько объектов.

При этом общая доля расторжений остаётся относительно небольшой: по расчётам ДОМ.РФ, она увеличилась с 1,1% в 2023–2024 годах до 1,6% в 2025-м и 1,7% в 2026-м. Речь не о массовом отказе большинства покупателей, а о растущем участке напряжения на рынке.

Для отдельных проектов последствия могут быть заметнее, чем для отрасли в среднем. Сооснователь BnMap.pro Сергей Лобжанидзе обращает внимание: расторжения распределены неравномерно и способны концентрироваться в конкретных новостройках.

Иногда из сделки выталкивает не платёж, а перенос сдачи

Не все отказы связаны исключительно с кредитами.

Покупатель мог рассчитывать на переезд к определённой дате. Если ввод откладывается, меняется и его жизненный план.

Коммерческий директор ГК «АльфаСтройИнвест» Юрий Балабанов отмечает, что перенос сроков в отдельных случаях становится дополнительной причиной выхода из сделки.

По подсчётам IBC Real Estate, в первом полугодии 2026 года 53% российских девелоперов сдавали новостройки с переносом сроков. Этот показатель относится к застройщикам, а не означает, что задержана такая же доля всех квартир.

Для дольщика финансовые и строительные сроки связаны. Он планирует не только покупку объекта, но и момент, когда сможет им пользоваться. Если одна часть расчёта меняется, другая тоже может перестать работать.

Выйти из договора — не значит выйти без потерь

Когда продолжать покупку невозможно, возникает следующий вопрос: сколько будет стоить отказ?

По словам основателя SIS Development Ярослава Гутнова, застройщики нередко предусматривают выплаты за расторжение в размере 5–20% стоимости объекта. Другой вариант — требование компенсировать фактически понесённые расходы. Их сумму девелопер должен документально подтвердить.

Но единого законного «тарифа за выход» нет. Нельзя считать, что любой покупатель обязан оставить застройщику установленный процент только потому, что такая цифра появилась в договоре.

Эксперты, опрошенные «Коммерсантом», по-разному оценивают правовые основания отказа и взысканий.

Управляющий партнёр ProLex Константин Лушников подчёркивает, что покупатель не может просто передумать и односторонне отказаться от ДДУ, если застройщик исполняет обязательства.

Юрист Елена Пятаченко, напротив, указывает на применение законодательства о защите прав потребителей и недопустимость штрафных условий, ущемляющих их права.

Практический смысл этого разногласия прост: основание расторжения, условия конкретного договора и характер требуемой выплаты имеют значение. Штраф, компенсация подтверждённых расходов и сумма, согласованная сторонами при прекращении договора, — не одно и то же.

Миллионы в споре: что показывают реальные дела

Елена Пятаченко привела пример спора по ДДУ стоимостью 11,7 млн рублей. По её словам, застройщик А101 вернул покупателю средства, но потребовал штраф в размере 20% — более 2,3 млн рублей. Три судебные инстанции отказали девелоперу во взыскании.

Константин Лушников рассказал о другом деле: суд согласился с основанием для взыскания, но уменьшил сумму с 250 тысяч до 50 тысяч рублей по статье 333 ГК РФ.

Эти примеры не дают универсального ответа для любого ДДУ. Они показывают другое: требование застройщика — ещё не окончательная сумма потерь покупателя. Его обоснованность и размер могут стать предметом отдельного спора.

Поэтому выход из сделки требует не только финансового решения «продолжать не могу», но и понимания того, на каких условиях прекращается договор.

Продать другому покупателю можно. Быстро — не всегда

Альтернатива расторжению — уступка прав требования. Дольщик ищет человека, готового занять его место в договоре.

По данным «Метриума», за январь—сентябрь 2026 года в московских новостройках, включая Новую Москву, переуступили 2,2 тысячи квартир — на 2% больше год к году. В Подмосковье количество таких договоров выросло на 14%, до 555.

Но частному продавцу приходится конкурировать с застройщиком. У девелопера больше рекламных возможностей, есть скидки, акции и программы финансирования. У покупателя, которому нужно выйти из сделки, набор инструментов значительно уже.

Дополнительная проблема — первоначальная цена. Наталья Шаталина отмечает, что стоимость части квартир уже включала наценку за рассрочку или субсидированную ставку. Вернуть всю эту сумму при перепродаже может быть трудно. Получается неприятный выбор: снижать цену, ждать покупателя или договариваться о расторжении. При приближении крупного платежа время само становится ограничением.

Конец года проверит прежние обещания

Наталья Шаталина ожидает, что пик количества расторжений может прийтись на конец 2026-го и начало 2027 года — период ввода проектов, начатых во время высокого спроса 2023–2024 годов. Это прогноз участника рынка, а не уже состоявшийся результат.

Алексей Попов также считает риск расторжения рассрочек высоким: ипотека дешевеет медленнее, чем ожидали покупатели.

Экономический смысл происходящего — в переносе нагрузки. Рассрочка позволила поддержать продажи и дать клиенту время. Но время не заменяет доход и не гарантирует доступного кредита.

Теперь наступает момент, когда нужно выполнить отложенные обязательства. Для дольщика это проверка личного бюджета. Для девелопера — устойчивости продаж: вернувшуюся квартиру придётся снова выводить на рынок.

Купить возможность — ещё не значит оплатить квартиру

Рассрочка не является проблемой сама по себе. Она работает, когда покупатель понимает, из каких средств внесёт остаток и что будет делать, если условия кредита не улучшатся. Но когда вся конструкция держится на одном ожидании — «к этому времени ипотека станет дешевле», — покупка оказывается зависимой от решения, которое не принимает ни дольщик, ни застройщик.

Рост расторжений показывает цену этой зависимости. Договор можно подписать в благоприятном ожидании. Окончательный расчёт приходится проводить в реальных условиях

Главный вопрос для покупателя — не только размер первого взноса. Это источник последнего платежа. Именно там сегодня всё чаще обнаруживается разрыв между доступной на входе квартирой и возможностью действительно её оплатить.