«Минимальный размер будет регулироваться мягко». Готов ли Севастополь отказаться от строительства крошечных квартир?

Запрет на проектирование в Москве объектов с квартирами площадью менее 28 кв. м вступил в силу с начала лета 2024 года. По разным оценкам, в прошлом году на долю таких квартир приходилось около 15–18% лотов в новостройках. Аналогичный запрет с 1 января 2025 года вступил в силу и в Московской области.

По данным «Домклик», во второй половине 2024 года в Москве сохранялся рост малогабаритного предложения на рынке новостроек, достигавший 50% и более, несмотря на ограничения на строительство малометражного жилья. В свою очередь, цены на микроквартиры в новостройках росли на 7–30%, хотя в Юго-Восточном округе, в частности в Нижегородском районе, студии подешевели на 15% и более.

Спрос на маленькие квартиры никуда не делся, но запреты встали на его пути, постепенно витрина с предложениями опустеет.

Севастополь не Москва, но если депутаты сочтут нужным запретить строить крошечное жильё по всей стране, то многие потенциальные покупатели останутся у разбитого корыта.

Минстрой рекомендовал властям других регионов согласовывать проекты с площадью квартир-студий от 28 кв. м. В министерстве подчеркивают, что выполнение этого условия остаётся на усмотрение региональных властей. Однако эксперты не исключают, что чиновники ряда субъектов федерации прислушаются к рекомендациям.

Маленькие квартиры под угрозой исчезновения. Источник: «Коммерсантъ»

Минстрой РФ рекомендует властям субъектов РФ в рамках разработки региональных стандартов согласовывать новые проекты, где минимальная площадь студий начинается от 28 кв. м, однокомнатных квартир — от 36 кв. м, двухкомнатных — от 49 кв. м, трёхкомнатных — от 66 кв. м. По сути, это калька стандартов, которые действуют в Москве с августа 2024 года, а в Подмосковье — с января 2025-го. В столице и области власти теперь не согласовывают проекты, где предусмотрены студии площадью меньше 28 кв. м.

Какие квартиры строятся в России. Источник: «Коммерсантъ»

На российском рынке новостроек представлено немалое количество жилья, которое не вписывается в рекомендуемые нормы. По данным Аналитического центра «Дом.РФ», сейчас в строящихся домах по всей стране представлено 255 тыс. лотов площадью до 28 кв. м, 597 тыс. однокомнатных квартир площадью до 36 кв. м, 206 тыс. двухкомнатных квартир до 49 кв. м и 82 тыс. трёхкомнатных квартир до 66 кв. м.

Как говорится, благими намерениями вымощена дорога в ад. Севастополю до Москвы ещё далеко по масштабам строительства, да и покупательная способность не сравнима со столичной. С одной стороны, если рассматривать Севастополь исключительно как туристическую локацию, то маленькие квартиры можно не строить, а рынок полностью переформатировать на инвесторов, проживающих в более богатых регионах. Они начнут скупать квартиры впрок, тогда как студенты, молодые семьи и бюджетники не смогут купить квартиру от слова «совсем».

Также подорожает аренда, которая, как известно, опирается на стоимость квадратного метра и станет не по карману севастопольцам и туристам с ограниченным бюджетом.

Но, впрочем, не всё так страшно. В Севастополе на данном этапе не так много проектов с миниатюрными квартирами до 28 кв. м в строящихся домах. Но всё же они есть.

Например, в ЖК «Голубая бухта» продаются квартиры-студии площадью 25,4 кв. м по цене 4 182 750 руб.

ЖК «Голубая бухта». Источник: «Авито»

Квартиры в этом комплексе находятся на берегу моря, и, несмотря на свой небольшой формат, имеют современные параметры, и относительно невысокую цену.

Или другой не менее интересный вариант - квартира в новом ЖК «Олимпия». Площадь составляет 27,5 кв. м.

ЖК «Олимпия». Источник: «Авито»

Этот ЖК находится в самом престижном районе Севастополя. Квартира такого размера обойдётся в 8 244 000 руб. Это уже совсем не дёшево, но для опытного инвестора задача ясна – посуточная аренда такого типа жилья быстро отобьёт вложения.

В качестве примера можно рассмотреть квартиру в ЖК «Новый». Объект площадью 33,7 кв. м продаётся за 5 250 960 руб.

ЖК «Новый». Источник: «Авито»

Это уже далеко не 28 кв. м, но и цена вполне разумная. Застройщик изначально исключает риски и ориентируется на более комфортный формат по площади. Никто не говорит, что маленькие квартиры способствуют повышению уровня комфорта в полном объёме, и нам некуда больше стремиться, однако возможности далеки от потребностей.

Специалисты опасаются, что сокращение форматов квартир повлияет на спрос, сократит обороты застройщиков. Впоследствии это приведёт к снижению выручки от продажи высокомаржинальных лотов, каковыми являются квартиры с небольшими площадями.

Эти риски вполне оправданы, но пока никаких решений не принято, а рекомендации могут остаться на бумаге. Всё будет зависеть от того, какое решение примут местные власти.

Материалы по теме:

«Затаились до лучших времён, но не все». Что происходит на рынке новостроек Севастополя и Симферополя в марте 2025 года?

Аренда в феврале 2025 года: за сколько можно снять квартиры в Симферополе и Севастополе?

«Спрос на новостройки этой весной будет умеренным». Что происходит со стоимостью «квадрата» на рынке первичного жилья Севастополя?