20.06.2026 14:30

Минстрой хочет забрать деньги граждан у банков — ЦБ говорит «нет»

Глава ЦБ Эльвира Набиуллина на пресс-конференции по итогам заседания совета директоров по ключевой ставке произнесла фразу, которая стала манифестом позиции Центробанка в затянувшейся войне за модель финансирования жилищного строительства: «Вот получил квартиру — эскроу раскрываются. Мне кажется, это базовый принцип, который мы должны соблюдать».

Это идеологическая граница, которую ЦБ не намерен переходить, несмотря на все более настойчивые требования Министерства строительства и девелоперского лобби. За этой фразой скрывается фундаментальный вопрос: чьи интересы должны быть защищены в первую очередь — граждан, доверивших свои деньги банковской системе, или застройщиков, которые хотят получить доступ к этим деньгам до завершения строительства.

Накануне этого заявления заместитель министра строительства Никита Стасишин на форуме «Движение» фактически бросил вызов позиции регулятора, заявив, что вопрос поэтапного раскрытия эскроу-счетов для девелоперов «в каком-то виде точно надо будет решать».

Это попытка пересмотреть саму архитектуру проектного финансирования, которая с 1 июля 2019 года определяет правила игры на рынке жилья. Стасишин аргументирует свою позицию: деньги на эскроу учитываются в достаточности капитала банков, и если это учет отменить, стоимость проектного финансирования «в начале будет кратно дороже, потому что риски для банков».

Логика понятна: банки заработали на проектном финансировании существенную прибыль, и теперь Минстрой хочет перераспределить эту прибыль в пользу девелоперов, снизив их финансовую нагрузку.

Но Набиуллина смотрит на ситуацию с другой стороны. Для нее эскроу-счета — это не инструмент банковского заработка, а механизм защиты граждан от обманутых дольщиков, который «стабилизирует ситуацию на рынке жилья». И она права. Система проектного финансирования и эскроу-счетов была создана именно для того, чтобы исключить ситуацию, когда застройщик получает деньги дольщиков и исчезает вместе с ними, оставляя людей без жилья и без денег. Этот принцип — «получил квартиру — эскроу раскрыли» — работает с 2019 года и действительно предотвратил массовые обманутые долевые строительства. Отказ от него под давлением девелоперов означал бы возврат к модели, которая уже показала свою катастрофическую несостоятельность.

Однако за идеологическим противостоянием скрывается суровая экономическая реальность, которую нельзя игнорировать.

Каждый пятый застройщик в России, возводящий жилье с использованием проектного финансирования и счетов эскроу, рискует не расплатиться по кредиту из-за недостатка средств на счетах, заявил президент ассоциации «Национальное объединение строителей» Антон Глушков. Это индикатор системного кризиса отрасли. Девелоперы, которые годами строили бизнес-модели на дешевых деньгах дольщиков и льготной ипотеке, теперь оказываются в ловушке: высокие ставки по проектному финансированию, падающий спрос, накопленные обязательства. И они хотят, чтобы ЦБ позволил им забрать деньги с эскроу-счетов до завершения строительства, чтобы расплатиться с банками и завершить проекты.

Цифры, которые приводит Центробанк, подтверждают масштаб проблемы.

В I квартале 2026 года на счета эскроу поступило 1,3 триллиона рублей — это на 33 % меньше, чем в рекордном IV квартале 2025 года, когда наблюдался повышенный спрос на «Семейную ипотеку» перед ужесточением ее условий.

Падение на треть — это не сезонная корректировка, это обвал поступлений, который означает, что рынок замер. Регулятор указывает, что низкие темпы роста наблюдаются в течение последних двух кварталов, и объясняет эту динамику тем, что «застройщики активно выплачивали долг по завершенным объектам, и сложными для строительства погодными условиями в начале года».

Но есть и третья причина, которую ЦБ формулирует предельно осторожно: «застройщики могли более взвешенно подходить к запуску строительства новых проектов из-за неопределенности в отношении будущего спроса». Это эвфемизм, за которым скрывается паника: девелоперы боятся начинать новые проекты, потому что не понимают, кто будет покупать жилье в условиях, когда семейная ипотека превращается из массовой поддержки в адресный демографический инструмент.

И вот здесь изменения в семейной ипотеке накладываются на кризис эскроу-счетов, создавая эффект домино.

«Коммерсантъ» на днях сообщил, что лимит и ставку по семейной ипотеке могут привязать к количеству детей в семье.

Для семей с одним ребенком в Москве и Санкт-Петербурге лимит сохранится на уровне 12 миллионов рублей, но ставка вырастет до 12 %. Для семей с двумя детьми лимит составит 15 миллионов рублей при ставке 10 %. А для получения заветных 6 % необходимо внести первоначальный взнос более 50 % либо иметь четырех детей (трех — в регионах).

Это фундаментальная трансформация программы из инструмента массовой поддержки в инструмент демографического стимулирования.

Эксперты прогнозируют повышенный спрос на жилье в рамках семейной ипотеки в июне и охлаждение выдач после вступления новых правил в силу 1 июля 2026 года. Но это временный всплеск, за которым последует провал.

Покупатели, которые могли позволить себе квартиру с одним ребенком по ставке 6 %, теперь столкнутся со ставкой 12 % — это удвоение стоимости кредита. Для семьи с доходом, который позволяет платить ипотеку по ставке 6 %, ставка 12 % означает, что ежемесячный платеж вырастет на 30-40 %, что делает покупку недоступной. Рынок потеряет с 1 июля значительную часть покупателей, и это ударит по застройщикам, которые и так находятся на грани дефолта.

Парадокс ситуации в том, что Минстрой и ЦБ находятся в разных временных измерениях. Министерство строительства пытается спасти отрасль здесь и сейчас, предлагая поэтапное раскрытие эскроу-счетов, чтобы девелоперы могли расплатиться с банками и завершить проекты.

Центробанк думает о долгосрочной стабильности системы, понимая, что отказ от базового принципа «получил квартиру — эскроу раскрыли» подорвет доверие граждан ко всей модели долевого строительства.

Набиуллина права: если сегодня позволить застройщикам забирать деньги с эскроу до завершения строительства, завтра они снова начнут строить без денег, рассчитывая на новые поступления от дольщиков, и через несколько лет мы снова получим армию обманутых граждан. Но Стасишин тоже прав в своем прагматизме. Если каждый пятый застройщик рискует не расплатиться по кредиту, а поступления на эскроу падают на 33 %, это означает, что отрасль находится в системном кризисе, и точечные меры не помогут.

Нужна комплексная реформа, которая учтет интересы всех сторон: граждан, застройщиков, банков и государства. Возможно, решение лежит не в полном отказе от поэтапного раскрытия эскроу, а в его жесткой регламентации: раскрытие только при достижении определенного процента готовности, под контролем независимых аудиторов, с гарантиями завершения строительства. Это компромисс, который позволит разблокировать замороженные деньги, не подвергая граждан рискам.

Но пока этот компромисс не найден, рынок будет находиться в подвешенном состоянии. Застройщики будут требовать доступа к деньгам с эскроу, ЦБ будет отказывать, банки будут ужесточать условия проектного финансирования, покупатели будут уходить с первичного рынка на вторичный.

И каждый пятый застройщик, который рискует не расплатиться по кредиту, станет реальным банкротством, за которым последуют недострои, обманутые дольщики и социальные проблемы.

Набиуллина говорит: «Мне кажется, это базовый принцип, который мы должны соблюдать».

Стасишин отвечает: «Я думаю, что в каком-то виде к этому вопросу точно надо будет подходить».

Это напоминает битву за будущее российского рынка жилья. И от того, кто победит в этой битве, зависит, будут ли граждане защищены от обманутых долевых строительств или девелоперы получат возможность выжить за счет размораживания денег, которые им не принадлежат.

Источники данных:

ТАСС — Замглавы Минстроя Стасишин заявил, что в России обсудят вопрос поэтапного раскрытия эскроу-счетов для девелоперов.
Интерфакс — Стасишин: вопрос корректировки модели проекного финансирования требует обсуждения.
ТАСС — Каждый пятый застройщик в России рискует не расплатиться по кредиту из-за недостатка средств на эскроу.
Центробанк РФ — На счета эскроу в I квартале 2026 года поступило 1,3 трлн рублей.
Коммерсантъ — Лимит и ставку по семейной ипотеке могут привязать к количеству детей в семье.
РБК Недвижимость — Минстрой сообщил о готовящемся изменении условий семейной ипотеки с 1 июля 2026 года.

Материалы по теме:

Аналитики сегодня ожидают снижения ставки ЦБ до 14%: рынок не верит в быстрое удешевление денег, но что будет с вкладами россиян

Банки знают больше, чем говорят: 14,5 процента ключевой ставки уходят в историю — банки раздают вкладчикам последние жирные проценты до 19 июня

Минстрой РФ о новых условиях семейной ипотеки: все будет не так, как «пишут телеграм-каналы»

Семейная ипотека с 1 июля 2026 года: чем больше детей, тем выше льготы

«ИНФОРМЕР»

Следите за нашими новостями в удобном формате

Перейти в Дзен

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!

Следующий материал