Если договор купли-продажи уже подписан, а переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, отменить последствия сделки, как правило, можно только через суд. Об этом заявила «Прайм» руководитель группы подрядных и налоговых споров практики недвижимости и строительства компании «Ляпунов Терехин и партнеры» Кристина Вострикова.
«Сделку можно оспаривать, если для этого есть основание, прямо предусмотренное законом. Например, если договор подписан лицом, которое не понимало значения своих действий; если сделка совершена под влиянием обмана, угрозы, насилия или существенного заблуждения; если не было обязательного согласия супруга или иного лица; если договор является мнимым или притворным; если нарушены обязательные требования к форме и содержанию договора», — заявила Кристина Вострикова.
По ее словам, в российском праве речь обычно идет о трех разных ситуациях: признании сделки недействительной, расторжении договора или оспаривании зарегистрированного права на жилье. Росреестр сам не отменяетс делку без правового основания — например, без судебного решения или надлежащих документов сторон.
При этом важно различать недействительность и расторжение. Недействительность означает, что сделка была юридически порочной с самого начала.
В таком случае по общему правилу стороны возвращают друг другу полученное: покупатель — жилье, продавец — деньги. Расторжение — это прекращение действующего договора на будущее: по соглашению сторон либо через суд, например, при существенном нарушении договора другой стороной.
Если проблема связана не с пороком воли или полномочий, а с качеством жилья — например, покупателю передали объект с существенными недостатками, которые не были оговорены продавцом, — это не всегда означает именно аннулирование сделки. В такой ситуации покупатель может требовать уменьшения цены, возмещения расходов на устранение недостатков, а при существенном нарушении требований к качеству — отказаться от договора и требовать возврата уплаченной суммы.
Практический порядок обычно такой: сначала нужно определить правовое основание, собрать доказательства, затем обратиться к другой стороне с письменной позицией или требованием. Если спор не решается добровольно, подается иск в суд.
Сроки тоже важны: по оспоримым сделкам общий срок составляет один год, по ничтожным — три года, а для лица, не являющегося стороной сделки, действует предельный 10-летний срок с начала исполнения сделки.
«Главное — понимать, что покупка жилья не аннулируется автоматически, а нужен конкретный юридический дефект сделки, доказательства этого дефекта и правильно выбранный способ защиты», — заявила Кристина Вострикова.