Налог на дом без сюрпризов: что меняется для россиян с 2027 года

Изменения предусмотрены поправками в Налоговый кодекс, которые Госдума приняла в первом чтении. Документ подготовлен во исполнение постановления Конституционного суда от 21 июля 2026 года № 52-П.

Что меняется для ИЖС

Сейчас при расчёте земельного налога на участки под жилищное строительство применяются повышающие коэффициенты 2 и 4. Первый действует в течение трёх лет с момента возникновения права собственности, если дом ещё не зарегистрирован. Если строительство не завершено и объект не оформлен по истечении этого срока, применяется коэффициент 4.

Для граждан, которые возводят частные дома на участках ИЖС для собственных нужд, предусмотрен отдельный механизм: коэффициент 2 применяется, если строительство и регистрация дома затягиваются более чем на десять лет владения землёй.

Согласно поправкам, с 2027 года повышающие коэффициенты могут отменить для участков ИЖС, используемых в предпринимательской деятельности, а также для наделов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей, если земельный налог рассчитывается по ставке 1,5%.

Что меняется с ограничением 10%

Ограничение ежегодного роста налога не более чем на 10% действует в России с 2017 года для налога на имущество и с 2018 года для земельного налога. Оно было введено Федеральным законом от 15 апреля 2019 года № 63-ФЗ.

Сейчас это правило не применяется в ряде случаев, когда кадастровая стоимость меняется из-за корректировки сведений в ЕГРН.

С 2027 года перечень исключений планируют сократить. Ограничение на рост налога не будет действовать, если увеличение кадастровой стоимости связано с изменением площади объекта, категории земель, вида разрешённого использования участка или назначения недвижимости. В остальных случаях предполагается сохранить правило, ограничивающее ежегодный рост налога 10%.

Вид разрешённого использования: почему это важно

Вид разрешённого использования (ВРИ) — это категория, которая определяет, что можно делать на участке: строить дом, вести бизнес, заниматься сельским хозяйством. Изменение ВРИ может резко изменить кадастровую стоимость.

Например, если участок переведён из категории «для ИЖС» в категорию «для коммерческого использования», кадастровая стоимость может вырасти в несколько раз. В этом случае ограничение 10% не будет действовать, и налог вырастет пропорционально новой стоимости.

Для владельца это означает: прежде чем менять ВРИ, нужно посчитать налоговые последствия. Иногда выгода от нового использования не покрывает рост налога.

Кого затронут льготы

Поправки также предусматривают расширение круга получателей федеральных налоговых льгот. Их планируют распространить на родителей и усыновителей участников специальной военной операции. При этом наличие иждивения, согласно предложению, не станет обязательным условием.

Что это значит для владельца

Для обычного владельца квартиры или дома главное изменение — предсказуемость. Если кадастровая стоимость не меняется из-за площади, категории земли или назначения, налог будет расти не более чем на 10% в год.

Для владельца участка ИЖС, который использует землю в бизнесе или владеет дорогим наделом, отмена коэффициентов 2 и 4 означает снижение налоговой нагрузки.

Экономический смысл

Реформа бьёт не по всем, а по конкретным категориям. Обычные владельцы жилья получают защиту от резких скачков налога. Владельцы дорогих участков и предприниматели — освобождение от штрафных коэффициентов.

В этом есть логика справедливости: налог должен учитывать реальную способность платить, а не наказывать за формальные обстоятельства.

Что говорят эксперты

Ведущий налоговый консультант компании «Бухгалтерия.ру» отмечает: реформа — это прямой ответ на постановление Конституционного суда, который указал, что повышающие коэффициенты не могут применяться к участкам ИЖС, используемым в предпринимательской деятельности и облагаемым по ставке 1,5%.

«Это не снижение налогов, а приведение системы в соответствие с решением суда. Для владельцев ИЖС в бизнесе это означает реальную экономию, для остальных — сохранение статус-кво», — поясняет эксперт.

При этом аналитики предупреждают: сокращение исключений из правила 10% может привести к тому, что часть владельцев столкнётся с более быстрым ростом налога при изменении характеристик объекта.

Международный контекст

В Германии налог на недвижимость рассчитывается по единой ставке и не имеет резких скачков при изменении характеристик объекта. В США ставка зависит от штата и округа, но рост обычно ограничен 2–3% в год для основных резиденций.

Российская модель с ограничением 10% — компромисс между гибкостью и предсказуемостью. Она позволяет учитывать изменения кадастровой стоимости, но не даёт налогу расти бесконтрольно.

Что важно помнить

• Новые правила вступят в силу с 2027 года, если законопроект будет принят.
• Оплатить имущественные и земельные налоги за 2025 год необходимо до 1 декабря 2026 года.
• При нарушении срока начнут начисляться пени.
• Законопроект № 617-9 уже прошёл первое чтение, но ещё может быть уточнён.