30.08.2026 09:20

Налог на прибыль против школы: как учет расходов душит социальную застройку в России

Институт комплексного развития территорий, запущенный в России как главный инструмент преображения городских пространств, столкнулся с фундаментальной проблемой собственного устройства. За 8–10 лет, которые занимает полный цикл реализации проекта КРТ, меняется всё: демография района, экономическая конъюнктура, потребности жителей, миграционные потоки. Не меняется только одно — жёсткие обязательства застройщика, зафиксированные на старте проекта. И именно это противоречие между живой тканью города и застывшей в договоре моделью становится главной точкой напряжения для всей отрасли.

К настоящему времени в субъектах Российской Федерации принято уже 572 решения о комплексном развитии территорий, из которых 235 касаются проектов жилой застройки. Цифра внушительная, но за ней скрывается целый пласт нереализованных возможностей: многие проекты буксуют, пересматриваются или вовсе застревают на стадии согласований. В одной только Москве по программе КРТ планируется реорганизовать участки общей площадью более 4,7 тысячи гектаров, и масштаб столичной программы лишь подчёркивает значимость механизма для будущего российских городов.

Генеральный директор группы «КОРТРОС» Станислав Киселев, руководящий компанией с 2014 года и прошедший путь от начальника управления внутреннего аудита до главы одного из крупнейших девелоперов страны, формулирует проблему без обиняков: существующая система слишком ригидна и нуждается в тонкой настройке.

Под ригидностью здесь понимается не бюрократическая закостенелость, а структурная неспособность механизма адаптироваться к меняющейся реальности.

Когда договор о КРТ подписывается, в нём фиксируется конкретный набор социальных объектов — школ, детских садов, поликлиник, спортивных сооружений. Спустя пять-шесть лет, когда район начинает заселяться, эта модель может оказаться совершенно неактуальной: вместо семей с маленькими детьми в микрорайон приезжают молодые специалисты, вместо ожидаемого притока населения происходит его отток, а вместо пяти детских садов внезапно требуются две школы и поликлиника.

Именно здесь Киселев предлагает первый принципиальный шаг — внедрить корректировку планов по так называемым «триггерам». Логика проста и при этом революционна для российского градостроительства: если за несколько лет состав населения микрорайона изменился, девелопер должен иметь возможность оперативно скорректировать проект. Полномочия по таким решениям предлагается передать регионам, что означает существенную децентрализацию градостроительной политики. Это деликатный момент: с одной стороны, регионы лучше знают свою специфику, с другой — передача полномочий несёт в себе риски неоднородного применения правил и потенциальных злоупотреблений. Однако альтернатива — строить объекты, которые не будут востребованы, — выглядит ещё более расточительной.

Второе предложение КОРТРОС касается архитектуры ответственности, и здесь кроется, возможно, самая болезненная проблема всего механизма КРТ.

Сегодня застройщик, региональные и муниципальные власти, ресурсоснабжающие организации работают каждый в своём «коридоре», и за общий результат фактически никто не отвечает. Девелопер отвечает за квадратные метры жилья, водоканал — за трубы, электросети — за трансформаторные подстанции, администрация — за дороги.

В результате возникает классическая проблема коллективного действия: каждый участник формально выполняет свои обязательства, но целостная среда не складывается.

Киселев предлагает создать единый центр координации, закрепить обязательства за всеми участниками, прописывать в договорах КРТ чёткие сроки и стоимость технологического присоединения, а также назначать уполномоченного руководителя для синхронизации процесса.

Это предложение выходит далеко за рамки узкоотраслевой задачи. По сути, речь идёт о создании нового института — фигуры, наделённой полномочиями управлять проектом в целом, а не его отдельными фрагментами. В мировой практике подобные роли играют проектные офисы при крупных инфраструктурных инициативах, но в российском градостроительстве аналогов пока нет. Идея уполномоченного руководителя, который мог бы согласовывать действия застройщика с сетевыми компаниями и муниципалитетом, могла бы решить одну из ключевых проблем КРТ — рассинхронизацию сроков. Нередко дома уже заселены, а школа построена лишь наполовину, потому что у ресурсоснабжающей организации свои приоритеты и свой инвестиционный цикл.

Третий блок предложений касается налоговой сферы и, пожалуй, является наиболее техническим, но при этом критически важным для экономики проектов. Сегодня расходы на социальную инфраструктуру учитываются для налога на прибыль только в момент итоговой передачи объектов — то есть через годы после фактического расходования средств. Это создаёт для застройщика серьёзную финансовую нагрузку: деньги уходят на строительство школы или детского сада сразу, а налоговая льгота приходит лишь в конце проекта. Киселев предлагает учитывать эти расходы по мере их возникновения, что растянет налоговую нагрузку по времени и облегчит финансовое бремя компаний.

Контекст здесь особенно важен. С 2026 года стандартная ставка налога на прибыль в России составляет 25%, из которых 8% перечисляется в федеральный бюджет и 17% — в региональный.

Для девелопера, реализующего проект КРТ с объёмом социальных обязательств в несколько миллиардов рублей, вопрос момента учёта расходов становится вопросом финансовой устойчивости проекта.

Более того, проблема уже находится в поле зрения правительства: ранее обсуждалась возможность учёта расходов на социальную инфраструктуру в качестве обоснованных затрат застройщиков при расчёте налога на прибыль.

Предложение КОРТРОС ложится в эту логику, но идёт дальше, предлагая не просто признание расходов, а их распределение во времени.

Стоит отметить, что предложения КОРТРОС появляются на фоне уже идущей законотворческой работы. 17 февраля 2026 года депутаты Государственной думы приняли в первом чтении законопроект № 1129255-8 о внесении изменений в Градостроительный кодекс, касающийся механизмов КРТ. В окончательном чтении этот законопроект также был принят , что говорит о наличии политической воли к совершенствованию механизма. Однако текущие поправки касаются преимущественно технических вопросов — ограничения возможности исключения многоквартирного дома из проекта КРТ, урегулирования вопроса помещений без зарегистрированных прав. Предложения Киселева лежат в иной плоскости — они затрагивают саму философию механизма, его способность реагировать на изменения.

Экспертное сообщество уже давно обращает внимание на структурные проблемы КРТ. В числе ключевых сложностей называются социальная нагрузка застройщиков, несбалансированность договоров, вопросы сроков и изъятия земель. Каждый из этих факторов по отдельности способен затормозить проект, а в совокупности они создают среду, в которой реализация КРТ превращается в испытание на прочность для любого девелопера. При этом сам механизм, задуманный как инструмент агрессивного развития территорий, в ряде случаев оборачивается инструментом повышенного риска.

Предложение о триггерной корректировке планов заслуживает отдельного внимания. В его основе лежит простое, но важное понимание: городской район — это не статичная конструкция, а живой организм, который развивается по собственным законам.

Миграционные потоки, рождаемость, возрастная структура населения, экономическая активность жителей — всё это параметры, которые невозможно точно спрогнозировать на десятилетнюю перспективу.

Жёсткая фиксация социального наполнения на старте проекта означает, что к моменту сдачи района в эксплуатацию его инфраструктура может оказаться неадекватной реальным потребностям.

Триггерный подход предполагает, что существуют объективные показатели — например, фактическая численность детей дошкольного возраста в заселённых домах, — достижение которых автоматически запускает процедуру корректировки проекта.

Реализация такого подхода требует серьёзной методической работы. Необходимо определить, какие именно показатели будут служить триггерами, кто будет их мониторить, какова процедура пересмотра обязательств и как защитить права всех сторон — застройщика, будущих жителей и муниципалитета. Это непростая задача, но её решение способно превратить КРТ из жёсткой конструкции в адаптивный механизм, способный реагировать на изменения в реальном времени.

Идея единого центра координации перекликается с более широким трендом на проектное управление в государственном секторе.

В последние годы в России активно внедряются проектные офисы, центры компетенций и иные формы горизонтальной координации. Однако в градостроительстве этот тренд пока выражен слабо.

Создание уполномоченного руководителя проекта КРТ могло бы стать важным шагом в этом направлении, но потребует чёткого определения его статуса, полномочий и ответственности. Без этого фигура рискует остаться декоративной — с формальными полномочиями, но без реальных рычагов влияния на сетевые компании и муниципальные структуры.

Налоговое предложение, возможно, наименее дискуссионное из трёх, поскольку оно соответствует общей логике совершенствования налогового законодательства для строительной отрасли. Учёт расходов по мере их возникновения — стандартная практика во многих секторах экономики, и её распространение на социальные обязательства застройщиков выглядит логичным продолжением уже идущих реформ. Вопрос здесь скорее в сроках и детах реализации, чем в принципиальной целесообразности.

Текущие жёсткие условия КРТ действительно рискуют привести к строительству неактуальных объектов — это не алармизм, а констатация, вытекающая из самой природы долгосрочных градостроительных проектов. Гибкий подход, который предлагает КОРТРОС, позволил бы девелоперам ориентироваться на реальные нужды территорий, а не на устаревшие планы десятилетней давности. Но за этой формулировкой скрывается более глубокий вопрос: готово ли российское градостроительство отказаться от иллюзии полного контроля над будущим и признать, что город — это всегда процесс, а не проект с фиксированным результатом.

Ответ на этот вопрос будет определять, станет ли КРТ действительно инструментом развития или останется амбициозной, но неповоротливой конструкцией, способной хорошо работать лишь в стабильных условиях, которых в современном мире становится всё меньше.

Предложения КОРТРОС — это не критика существующей системы, а попытка её эволюционного развития. И в этом, возможно, их главная ценность: они не требуют слома механизма, а предлагают настройку, которая может сделать его адекватным вызовам следующего десятилетия.

«ИНФОРМЕР»

Следите за нашими новостями в удобном формате

Перейти в Дзен

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!

Следующий материал