11.09.2026 10:00

Невидимые собственники: почему тысячи севастопольцев рискуют потерять свои участки

Севастопольский Росреестр начал системную работу по выявлению так называемых "латентных землевладельцев" — граждан, которые фактически владеют земельными участками на основании украинских документов, но не зарегистрировали свои права в российской юрисдикции.

Эта категория собственников находится в зоне повышенного риска: они не платят земельный налог, не могут полноценно распоряжаться имуществом и, что самое опасное, могут потерять свои участки в пользу льготных категорий граждан — ветеранов боевых действий и "детей войны".

Показательный пример выявлен в Гагаринском районе Севастополя. Сотрудники Росреестра обнаружили "бесхозный" земельный участок площадью 12 соток в товариществе собственников недвижимости СНТ "Парус". При проверке выяснилось, что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) информация о собственнике отсутствует, имеется лишь незарегистрированное право собственности на основании государственного акта на право собственности на земельный участок от 13 марта 2008 года.

Собственником оказался 65-летний житель Севастополя, который не озаботился регистрацией земли в российской юрисдикции, полагая, что регистрации права собственности на дом площадью 42 квадратных метра, произведенной в 2016 году, вполне достаточно. Это распространенное заблуждение среди крымчан и севастопольцев, получивших документы на недвижимость в украинский период.

Ведущий специалист-эксперт Росреестра Елена Орлова отметила, что в соответствии со статьей 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством и федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Гражданину было вынесено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований статей 25 и 26 Земельного кодекса РФ с предложением незамедлительно явиться в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Проблема латентных землевладельцев носит системный характер для Крыма и Севастополя. После 2014 года жители полуострова столкнулись с необходимостью переоформления украинских документов на недвижимость в российское правовое поле. Изначально власти установили дедлайн для этой процедуры, но позже срок был продлен до 1 января 2027 года.

Сенаторы Андрей Кутепов и Екатерина Алтабаева разработали законопроект, обязывающий крымчан и севастопольцев зарегистрировать недвижимость, оформленную до 2014 года, в российской системе.

Конституционный суд РФ в апреле 2026 года подтвердил право российских судов проверять законность решений украинских властей на территории Крыма и Севастополя, что создает дополнительную правовую неопределенность для владельцев украинских документов.

Неоформленные в ЕГРН участки создают несколько серьезных рисков для их фактических владельцев.

Первый риск — налоговый. Собственники, не зарегистрировавшие свои права, не получают налоговые уведомления и не уплачивают земельный налог. Это не только нарушает законодательство, но и лишает бюджет Севастополя доходов. Земельный налог в городе федерального значения уплачивается в городской бюджет и является важным источником финансирования муниципальной инфраструктуры.

Второй риск — утрата имущества. Незарегистрированные участки фактически считаются "бесхозными" с точки зрения российского права. Это создает возможность для их предоставления льготным категориям граждан. В Севастополе действует единый реестр очередности предоставления земельных участков льготным категориям, включающим ветеранов боевых действий, "детей войны", многодетные семьи и другие категории.

С 2024 года земельные участки ветеранам боевых действий предоставляются не в аренду, а сразу в собственность. В 2026 году порядок был уточнен: землю выделяют в первую очередь из фондов Минобороны и Росгвардии, при их нехватке — из земель республики. Альтернативой земельному участку стала денежная выплата в размере одного миллиона рублей.

Третий риск — невозможность распоряжения. Без регистрации в ЕГРН собственник не может продать, подарить, завещать или сдать в аренду свой участок. Это превращает землю в "мертвый капитал", который нельзя использовать для получения кредита или иного экономического benefit.

Росреестр выбрал мягкий подход к латентным землевладельцам. Вместо немедленного привлечения к ответственности ведомство выносит предостережения о недопустимости нарушения обязательных требований. Это образовательная мера, призванная побудить граждан добровольно привести свои документы в соответствие с российским законодательством.

Статья 25 Земельного кодекса РФ устанавливает, что права на земельные участки подлежат государственной регистрации. Статья 26 определяет основания для такой регистрации. Украинские государственные акты, выданные до 2014 года, не являются документами, непосредственно порождающими права в российской правовой системе. Они требуют перерегистрации через процедуру внесения сведений в ЕГРН.

Росреестр уже несколько лет бьет тревогу по поводу масштабного неиспользования земельных участков по всей стране, включая Крым и Севастополь. С 1 января 2026 года функции по контролю за использованием земель были расширены, что позволяет ведомству более эффективно выявлять нарушения.

Изменения коснулись и ставок земельного налога. В Севастополе они были пересмотрены, и собственники земельных участков уплатят налог по новым ставкам не позднее 1 декабря 2026 года. Для физических лиц при расчете земельного налога налоговая база уменьшается на величину кадастровой стоимости 600 квадратных метров площади участка.

Причины, по которым севастопольцы не торопятся переоформлять украинские документы, разнообразны.

Правовая неграмотность. Многие собственники искренне полагают, что украинские документы остаются действительными, или что регистрации дома достаточно для подтверждения прав на землю. Кейс 65-летнего владельца участка в ТСН "Парус" иллюстрирует эту проблему: он зарегистрировал дом в 2016 году, но не счел нужным регистрировать землю.

Бюрократические барьеры. Процедура переоформления требует сбора документов, обращения в Росреестр или МФЦ, уплаты госпошлины. Для пожилых людей, составляющих значительную часть собственников дачных участков, это может быть затруднительно.

Экономические соображения. Некоторые владельцы сознательно избегают регистрации, чтобы не платить земельный налог. Эта стратегия работает до момента выявления нарушения Росреестром или до появления претендентов на участок из числа льготников.

Правовая неопределенность. Часть собственников занимает выжидательную позицию, надеясь на изменение законодательства или амнистию. Продление дедлайна переоформления до 2027 года может укрепить их в этой позиции.

Проблема латентных землевладельцев в Севастополе представляет собой комплексный вызов, затрагивающий правовые, экономические и социальные аспекты.

Решение проблемы требует комплексного подхода. С одной стороны, необходимо продолжить разъяснительную работу с населением, объясняя риски неоформления и процедуру переоформления. С другой стороны, требуется упрощение процедуры регистрации для владельцев украинских документов, возможно, через введение упрощенного порядка или амнистии.

Дедлайн 1 января 2027 года создает временные рамки для решения проблемы. Если к этому моменту значительная часть латентных землевладельцев не переоформит свои документы, город столкнется с массовыми правовыми конфликтами между фактическими владельцами и льготными категориями граждан, претендующими на эти участки.

Севастополь стоит перед выбором: либо решить проблему латентных землевладельцев через просвещение и упрощение процедур, либо столкнуться с волной судебных споров и социальных конфликтов. Опыт ТСН "Парус" показывает, что Росреестр готов работать с каждым конкретным случаем, но масштаб проблемы требует системных решений на уровне городского и федерального законодательства.

«ИНФОРМЕР»

Следите за нашими новостями в удобном формате

Перейти в Дзен

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!

Следующий материал