Незаконная севастопольская «Байдарская сказка»: построили, но придётся разрушать?

Власти Севастополя подали иск в суд с требованием снести незаконно возведённые коттеджи в живописной Байдарской долине, где сейчас расположен так называемый посёлок «Байдарская сказка».

По словам исполняющего обязанности заместителя губернатора Севастополя Максима Жукалова, строительство домов на участке в селе Тыловом (земля под ИЖС с кадастровым номером 91:01:048001:1) началось без необходимого разрешения. Об этом он сообщил ещё в мае 2024 года.

К тому моменту застройщик успел возвести около 20 домов и выставить их на продажу. Представитель ЖК «Байдарская сказка» Дмитрий Высоцкий летом прошлого года утверждал, что строительство осуществляется в рамках федерального закона о «дачной амнистии».

Однако выяснилось, что на участке, находящемся на особо охраняемой природной территории Байдарской долины и лишённом инженерных коммуникаций, арендаторы планировали построить 216 коттеджей, а также торговый центр, аптеку, спортзал и кафе.

Правительство Севастополя 20 ноября 2024 года обратилось с иском в Балаклавский районный суд, требуя снести 39 самовольных построек — коттеджей на разных стадиях готовности.

Ответчиками по делу указаны Артём Владимирович Дедов, Татьяна Григорьевна Дедова и компания ООО «Проектинвест».

Основанием для подачи искового заявления стало решение городской комиссии по пресечению самовольного строительства. Власти требуют, чтобы застройщики за свой счёт снесли капитальные объекты в течение трёх месяцев с момента вступления решения в законную силу.

Для предотвращения дальнейших нарушений суд ввёл обеспечительные меры. Застройщикам и другим лицам запрещено проводить любые строительные работы на участке.Также запрещены операции с недвижимостью, такие как продажа, дарение, аренда или залог жилого дома с кадастровым номером 91:01:048001:28343.

Как сообщил заместитель главы города, была проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Следующее судебное заседание по вопросу сноса коттеджей назначено на 23 октября 2025 года.

Участок, где располагается незаконный посёлок, относится к сельскохозяйственным зонам согласно Правилам землепользования и застройки, принятым в 2022 году. Несмотря на это, строительство домов здесь возможно, но только при условии получения необходимых согласований и разрешений.

Вице-губернатор Максим Жукалов уточнил, что на карте градостроительного зонирования ПЗЗ данный участок обозначен как перспективная территория (Территория № 5 «Территория в районе села Тыловое»).

Планируется комплексное развитие этой территории. Заместитель главы города также подчеркнул, что комплексное развитие территории предполагает создание комфортной среды для жителей. Оно включает не только жилые дома, но и всю необходимую инфраструктуру.

От создателей «Байдарской сказки» в департамент архитектуры не поступал проект договора о реализации КРТ. Такой договор в отношении земельного участка с КН 91:01:048001:1 вообще ни с кем не заключался, рассказал Максим Жукалов.

Архитектурно-градостроительная концепция комплексного развития территории (КРТ) Орлиновского муниципального округа в 2024 году дважды поступала в департамент архитектуры и была возвращена заявителю на доработку — в феврале и в мае.

Еще в 2022 году, во время работы над проектом правил землепользования и застройки (ПЗЗ), заместитель главы города, курировавший вопросы градостроительства и земельных отношений, Максим Жукалов дал комментарий относительно использования сельскохозяйственных земель в рамках КРТ.

По его словам, статус сельхозземель остался неизменным: участки сохранили принадлежность к зонам СХ-1 и СХ-2. Он подчеркнул, что изменение их статуса возможно только при выполнении ряда условий: объединение землевладений, проявление коллективной инициативы, подготовка мастер-плана и его согласование с Градостроительным советом.

До одобрения со стороны совета никакие изменения в статусе участков не произойдут. История использования земель в этом районе имеет длительный контекст.

Еще в 2006 году, когда территория находилась под юрисдикцией Украины, Орлиновский сельский совет передал в аренду компании ООО «Проектинвест» участок площадью 86 916 кв. м в селе Тыловое.

Использование земли планировалось для строительства и реконструкции индивидуальных домов с сопутствующей инфраструктурой, при этом срок аренды составлял 50 лет — до марта 2056 года.

Основателями компании являются Артем Владимирович Дедов, Татьяна Григорьевна Дедова и Валентина Александровна Баскевич-Дедова.

Несмотря на выделение участка, строительная деятельность началась не сразу, и компания не осваивала территорию на протяжении восьми лет.

После событий Русской весны в 2014 году «Проектинвест» обратилась в департамент по имущественным и земельным отношениям (ДИЗО) с просьбой переоформить договор аренды. Однако департамент отказал, так как участок не использовался по назначению.

Спор оказался предметом судебного разбирательства в Арбитражном суде Севастополя. В 2018 году суд обязал департамент заключить новый договор аренды с компанией. Апелляционный суд пересмотрел условия: арендная плата была снижена с 165 тысяч до 7,7 тысячи рублей в год, а срок аренды продлен до 15 августа 2029 года. Эта позиция была подтверждена в кассационной инстанции. Таким образом, участок остался в распоряжении «Проектинвест» на весьма благоприятных условиях. Однако компании было необходимо ускорить освоение земли. В 2022 году началось строительство коттеджного поселка под названием «Байдарская сказка», который стал очередным этапом в реализации изначальной концепции.